Онлайн-конференция "Рынок жилья - 2011, стагнация, рост или падение"

Вопросы

Кауфман Екатерина Владимировна, Санкт-Петербург
Здравствуйте Сергей! Мы продаем 3-х к.кв. уже около года. Изначально планировали продать как коммерческую недвижимость, но спроса особого не было. Как обстоят дела с коммерческой недвижимостью? Будут ли повышаться или понижаться на неё цены? Спасибо.

Ответ
На рынок встроенных помещений сейчас очень большое давление оказывают два фактора. Первый – развитие ТК, особенно в центре города и у новых станций метро.
Второй фактор – появление на рынке площадей, освободившихся после закрытия «лотерейных клубов» и других полулегальных игровых заведений.
Так что в этом году цены вряд ли расти будут.

Иванов Олег Иванович, Петербург
Добрый день!
1. Какой Ваш прогноз по ценам на эконом сегмент 1 к.кв. на 1 год вперед? Будет ли рост и в каких пределах?
2. Какой сегмент рынка наиболее интересен для инвестирования свободных средств?

Ответ
На ближайший год изменение цен – в пределах инфляции. В некоторых районах возможно небольшое снижение из-за выхода уже на вторичный рынок квартир в проектах комплексного освоения территорий.

Про инвестиции:
Мое личное мнение, что приобретение квартиры должно приводить в первую очередь к увеличению качества жизни.
Как инвестиционный инструмент для частного инвестора, даже во времена роста рынка, я бы квартиру не рекомендовал. А сейчас – тем более.

В качестве инструмента сбережения капитала – возможно, но это должна быть квартира либо «детям навырост» либо «себе любимому на старость».
Еще раз повторюсь, это мое личное мнение.

А уж какой сегмент интереснее тут многое зависит от объема финансов и горизонта планирования.

Михаил Михайлович, Оценочная компания, СПб
Подскажите, как главный аналитик по недвижимости в Петербурге, каким способом можно наиболее точно оценить стоимость жилья (старый фонд, не элитка) в центре Петербурга (Адмиралтейский, Центральный р-н)? И какой будет динамика цен на жилье в центре города в ближайший год? Какие объекты старого фонда (местоположение, площадь, этаж) будут пользоваться неизменно высоким спросом? Спасибо за творческий ответ.

Ответ
Если квартира не обладает какими-то «выдающимися» параметрами, то приблизительно оценить можно исходя из аналогов, публикуемых в открытых листингах.
А вот если есть какие-то «фишки» (уникальное местоположении, хитрые планировки, архитектурные решения и т.п.) - то они для разных покупателей могут быть как со знаком плюс, так и со знаком минус.
Здесь заканчивается рыночная оценка и начинается борьба амбиций продавца за поиск именно того покупателя, который жаждет купить «восьмикомнатную одностороннюю квартиру-гребенку с окнами во двор колодец».

Неизменно высоким спросом будут пользоваться небольшие квартиры в сформировавшихся микрорайонах парадного центра.
Место – часто единственный определяющий фактор. В «правильных» местах цены растут чуть выше рынка.

К таковым относится, например, «золотой треугольник» - территория ограниченная Невским-Фонтанкой-Невой.

Игорь Борисович Попов, Санкт-Петербург
В последнее время реклама строительных компаний постепенно смещается в интернет. Насколько серьезна эта тенденция и сколько она продлится? Отразится ли это на проектах БН и БКН?

Ответ
Сейчас мы видим в первую очередь общее увеличение рекламы строительных организаций. Девелоперы много строят и им нужно много продавать. В надежде на успех задействованы все информационные каналы.

Так, по сравнению с кризисом, например, значительно выросла телевизионная реклама, эффективность которой для строителей, на мой взгляд, вопрос достаточно спорный.

Что касается проектов, то про БКН не в курсе, а БН и BN.ru– зеркало рынка (в печати и в интернете) и достаточно эффективны, как для рекламодателя, так и для пользователя.

Соответственно и объемы рекламы растут вместе с рынком.

Ольга Мягченко, СПб
Минрегион фонтанирует всевозможными инициативами по снижению стоимости жилья: пересматривает стандарты ценообразования в строительстве, нормативы по срокам возведения жилья, разрабатывает программы развития производства стройматериалов и т.д. Удастся добиться заветных 30 тысяч рублей за "квадрат"?

Ответ
Я не очень понимаю, как возможно нормативно снизить себестоимость строительства.
Можно задекларировать 30 тыс. за квадрат, но это не адекватно рынку.

Сергей, Санкт-Петербург
Предложили купить комнату в бывшем общежитии - цена такого жилья в 1,5-2 раза меньше, чем "однушки" в строящемся доме. Востребован ли подобный сегмент недвижимости среди покупателей? Какие могут возникнуть проблемы с документами?

Ответ
Я бы не покупал такую комнату. Либо комнату в коммуналке, либо добавить немножко денег и разориться на отдельную квартиру.
А про документы – лучше задать вопрос юристам.

Анисимова Наталья Михайловна, ведущий специалист, Проперти Эдвайзерс, Санкт-Петербург
Добрый день, Сергей! Меня интересует изменение цен на рынке коммерческой недвижимости, в частности, на рынке промышленной земли. Есть ли по этому поводу какие-либо прогнозы? Спасибо.

Ответ
К сожалению, не смогу Вам помочь. Рынок промышленной земли в Петербурге и Ленобласти информационно закрыт.

Трифаничева Евгения, Санкт-Петербург
Здравствуйте, Сергей! Несколько вопросов:
1. Какие типы квартир(по количеству комнат) пользуются наибольшим спросом в административно подчиненных районах Санкт-Петербурга и в ближайших пригородах?
2. Региональные покупатели ориентированы в основном на покупку жилья в Санкт-Петербурге или среди них есть доля тех, кто готов рассматривать пригороды? Приблизительный процент таких покупателей?
Заранее спасибо!

Ответ
1.Традиционно, львиная доля спроса – однокомнатные квартиры. Во всех районах города и пригородах. Пока Петербург – коммунальная столица – «однушки» вне конкуренции.

2. Региональные покупатели, равно как и жители Петербурга, при покупке квартиры почти всегда исходят из соображений цены. Именно низкая цена, как правило, и определяет интерес к пригородам.

Что касается доли – то я оцениваю в 20-25%. Но это зависит от того, что считать пригородом.

Панина, Санкт-Петербург
Здравствуйте, Сергей!
Озвучьте,пожалуйста, ваш прогноз относительно цен на недвижимость в связи с планируемым введением налога на недвижимость исходя из его рыночной стоимости.Насколько реальна объективная оценка дач, жилых домов? В оценке обычных квартир, на мой взгляд, все-таки возможен хоть какой-то стандартизированный подход,а вот Элитное жилье в этом отношении под большим вопросом - какие подходы в оценке планируются в этом случае?

Ответ
Скорее всего, цены на жилую недвижимость при введении налога не изменятся. Налог если и будет вводиться, то постепенно и без революционных изменений.

Что касается подхода к оценке элитного жилья, дач и земельных участков, то он также будет стандартизирован. Оценка при этом будет значительно заниженной.

Холод Вера , частное лицо, Санкт-Петербург
Будет ли меняться цена на квартиры в сталинских домах? Если да, то в какую сторону? Стоит ли продавать двушку сейчас или подождать?

Ответ
В целом, за последние 10 лет «сталинки» подешевели относительно другого жилья.
Что касается конкретной «двушки», то все зависит от Ваших целей.
Если речь идет о нескольких месяцах, то цена как абсолютная, так и относительная вряд ли изменится.