Таунхаусы, дома и участки в Петербурге: дорого или не очень?

Объектом нашего интереса стали Курортный, часть Приморского, Выборгского и Красносельского, а также Пушкинский и Петродворцовый районы Петербурга. Кроме того, мы посчитали, что в эту группу логично включить несколько проектов в пригородной зоне Тосненского района Ленобласти (вблизи Павловска).

Вокруг Петербурга
Курортный район Петербурга, расположенный в северо-западной части города, вдоль северного берега Финского залива, традиционно считается местом престижной малоэтажной застройки. Проектов здесь реализуется сегодня достаточно много. Сотка земли в коттеджных поселках стоит, по данным БН, от 300 до 900 тыс. рублей, хотя встречаются и недорогие предложения по 150-160 тыс./сотка (см. таблицу). Цены на таунхаусы начинаются от 6,3 млн руб. (что опять же недорого для этого района), но могут доходить почти до 30 млн за домовладение. Доступных домов в коттеджных поселков тут не найти, минимальный ценник – 25 млн.

К Курортному примыкает Приморский район Петербурга. Здесь предложение представлено только таунхаусами. В основном их продают в Коломягах, но есть варианты и поближе к Финскому заливу – например, в Лахте. Цены на блок-секции довольно высокие – они начинаются от 17 млн рублей.

Выборгский район расположен в северной части Петербурга. Здесь есть целый ряд  рекреационных зон – вокруг Суздальских озер, в Парголово. Именно здесь в основном и сосредоточены немногочисленные девелоперские проекты. Предложение района представлено участками без подряда, квартирами и таунхаусами.

Переходим к южным рубежам. В Красносельском районе Петербурга сейчас реализуется только один проект формата, приближенного к загородному, – ЖК «Константиновоское», где продаются квартиры и таунхаусы.

Вдоль юго-восточного побережья Финского залива вытянулся Петродворцовый район Петербурга. Обилием предложения он похвастать не может, а то, что есть – сильно отличается по классу. Например, в проекте «Михайловское» продаются элитные коттеджи по 30 млн рублей, а в коттеджном поселке «Владимировка» предлагают недорогие дома от 5,5 млн.

Что касается Пушкинского района, то он известен прежде всего крупным проектом «Новая Ижора» компании «Балтрос». Однако на 

сегодняшний день свободного предложения там фактически нет, предыдущая очередь была вся раскуплена в 2010-2011 гг. (темпы продаж доходили до 40-50 домов в месяц), а следующая очередь поступит в продажу только в 2013 году. Остальные проекты Пушкинского района невелики – их параметры можно посмотреть в сравнительной таблице.

Такое разное предложение
В настоящее время в зоне малоэтажной застройки Петербурга реализуется, по данным БН, порядка 40 проектов – коттеджных поселков и малоэтажных комплексов (как правило, включающих таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома – не выше 3-4 этажей). Блок-секции в таунхаусах либо дуплексах предлагаются на сегодняшний день в 18 проектах. Квартиры в малоэтажных комплексах мы «обнаружили» в 6 проектах. Понятно, что по факту квартир в городской «малоэтажке» очень много, но мы ориентировались только на то предложение, которое идеологически соответствует загородному образу жизни. В частности, это проекты «Новая Скандинавия» (Выборгский район СПб, Шувалово-Озерки), «Капитан» и «Петербургское садовое кольцо» (Курортный район, оба – на берегу оз. Разлив), «Мои Териоки» (Зеленогорск), «Сестрорецкие дубки» (Сестрорецк), «Константиновское» (Красносельский район, Петергофское шоссе, 78).

Участки с обязательным подрядом и коттеджи можно сегодня купить в 12 коттеджных поселках Санкт-Петербурга. Земельные наделы без обязательного подряда – в 15 поселках.

Таунхаусы: много или мало?
Во всей малоэтажной зоне Петербурга общий объем предложений блок-секций в таунхаусах составляет, по подсчетам БН, около 400. Много это или мало? Если сопоставить это количество с показателями других районов, то получается не очень много. Так, только в одном Выборгском районе Ленобласти продается порядка 370 блок-секций, а в Гатчинском после выхода на рынок «Кивеннапы-Юг» объем предложения таунхаусов перевалил за тысячу.

С другой стороны, надо учитывать, что в черте Петербурга предлагаются в основном довольно большие и дорогие таунхаусы (см. таблицу). Продавать такие объекты сложно – только у компаний, грамотно выстраивающих свою маркетинговую политику, сделки идут регулярно. Например, компании «БТК-девелопмент» удалось за прошлый год реализовать в комплексе таунхаусов Ollila (пос. Солнечное) 18 блок-секций. При том что объекты там довольно дорогие – от 13,8 млн рублей за домовладение. Порядка 10 таунхуасов продано за 2011 год в ЖК «Константиновское» (компания «Балтпродком»). В этом же проекте хорошо продавались и квартиры – всего за год реализовано около 180.
Учитывая такие темпы продаж, нынешнее предложение может быть раскуплено достаточно быстро – в названных выше 7 проектах, по данным БН, сейчас продается примерно 550 квартир.

И дорогие, и дешевые
Участков с обязательным подрядом и коттеджей в Петербурге, по данным БН, предлагается примерно 200 штук. Бесподрядных наделов – около 800.

Среди последних особенно востребованы недорогие земельные участки. Так, в поселке «Белый остров», который расположен рядом с пос. Белоостров в Курортном районе, за 2011 год реализовано более 140 земельных наделов без подряда.

Хорошо шли продажи в проекте «Ландыш» (рядом с Павловском) от компании «Весна Spring Development». За прошлый год там было продано около 100 лотов – участков с подрядом и без. Высокий уровень продаж, по всей видимости, гарантирован плеяде недорогих проектов от компании «Народный дом»: «Новая Грачевка», «Новое Аннолово», «Малая земля», «Новая Ладога» (цены см. в таблице) – все они также реализуются под Павловском. В «Новой Грачевке» продажи идут с лета 2011 года и там уже реализовано около 25 участков. Остальные три поселка вышли на рынок в начале 2012 года.

Впрочем, исследования темпов продаж показывают, что и довольно дорогие поселки – при правильном позиционировании – легко находят своего покупателя. К примеру, в «Онегин парке», который находится здесь же, неподалеку, стоимость домовладений начинается от 11,2 млн руб. Несмотря на это, с конца октября 2011 года, когда проект вышел в продажу, реализовано уже около 20 коттеджей.

Безусловно, предложение «загородного формата» в самом Петербурге будет сокращаться. Большинство интересных локаций уже заняты, новых перспективных мест для строительства остается не так много. Аналогичную ситуацию можно наблюдать на рынке многоэтажного жилья. После того как свободные пятна в центральных районах стали стремительно сокращаться, застройщики переориентировались на проекты комплексного освоения на городских окраинах и ближайших к Петербургу землях Ленобласти. В результате мы имеем дорогие объекты в центре и дешевые – на периферии.

То же, по-видимому, будет и с малоэтажным сегментом. Курортный, Выборгский и другие городские районы станут средоточием небольшого по объему, но дорогого предложения, а массовый рынок будет все-таки «жить» в динамично развивающихся Всеволожском, Ломоносовском, Гатчинском районах.

Цены на блок-секции в таунхаусах, март 2012 года

Цены на участки без обязательного подряда, март 2012 года

* Пакет коммуникаций может включать разный объем инженерного обеспечения, подробности необходимо уточнять в конкретной компании.

Цены на коттеджи, март 2012 года

Цены на квартиры в малоэтажных комплексах, март 2012 года

Источник: БН