Квартиры от инвестора-подрядчика

Не поспоришь

Юридическое лицо, которое продает квартиры, но не является застройщиком, принято называть подрядчиком, – так исторически сложилось. Однако это не совсем верно. Не статус подрядчика дает компании право продавать квартиры, а инвестиционный договор с застройщиком. Согласно этому документу права на квартиру от застройщика переходят компании-продавцу. Да, чаще всего это юрлицо является одновременно и подрядчиком, потому что договор подряда обычно используется застройщиками как способ исполнения инвестиционного договора. Другими словами, строители расплачиваются с инвесторами квартирами. Но ключевым для потребителя должен быть исключительно инвестиционный договор.

Приобретая жилье на первичном рынке у подрядчика, гражданин получает целый ряд преимуществ. Важно, что жилье при этом он получает новое. Покупателя порадуют светлые, чистые, безопасные парадные с видеодомофонами и консьержами. Однородный социальный состав соседей, а также отсутствие ночующих бомжей и толкущейся молодежи подозрительного вида (которые немало досаждают жителям домов с историей) – важный положительный момент. Больной вопрос Петербурга – коммуникации – на первичном рынке решен на долгие годы вперед: они «с иголочки», и этим все сказано. И, конечно же, недавно построенные дома порадуют жильцов отвечающими современным требованиям планировками квартир: десятиметровыми кухнями, трехметровыми потолками и солидными комнатами.

Большой плюс для будущих жильцов также представляют обязательные в большинстве сегодняшних новых домов стеклопакеты. А также возможность сделать самостоятельно или заказать у застройщика ремонт, а то и планировку «под себя».

О главном

Существенным преимуществом приобретения квартиры у инвестора-подрядчика является финансовая составляющая. Инвестор не специализируется на сделках с недвижимостью, ему не нужны проценты и комиссионные. Поэтому клиенты могут запросто сэкономить 5–7% от стоимости жилплощади. Иногда инвестор дает возможность своим покупателям приобрести жилье без посредников, заключив договор напрямую с застройщиком-партнером.

Кроме того, выбор объектов, предоставляемый инвестором-подрядчиком клиентам, достаточно велик. Ведь зачастую такая компания работает с несколькими строительными фирмами, поэтому любая квартира в домах партнеров доступна покупателям. Важно, что долгосрочное это партнерство придает лишние гарантии сделке. Продавец рекомендует клиентам только надежного застройщика.

При этом сохраняются риски, присущие первичному рынку. Как то: незавершенное строительство, двойные продажи, низкое качество, нарушения сроков сдачи дома и другие. Однако избежать их можно. Для этого необходимо обращаться к квалифицированным специалистам до того, как будет подписан договор с застройщиком или инвестором-подрядчиком. Обращаться, конечно, можно и после, но это существенно усложнит решение некоторых проблем. Слова «квалифицированный специалист» называют юриста, специализирующегося на рынке жилищного строительства, причем обязательно с опытом судебной практики.

КОММЕНТАРИЙ

Петр Яковлев

руководитель Департамента недвижимости ЗАО «Петерасфальт»:

- Один из наиболее распространенных рисков – «замораживание» строительства. Основной причиной в данном случае является возникновение финансовых трудностей у застройщика и, как следствие, невозможность завершить работы в установленное время. Если же подрядчик соглашается на бартерную схему расчетов, то это очевидное свидетельство того, что строительные работы ведутся. Ведь если бы подрядная организация не была уверена в том, что строительство дома завершится, она просто не стала бы соглашаться на такой бартер.

Кроме того, подрядчики предоставляют своим клиентам возможность напрямую заключить договор со строителями, что совершенно исключено в случае приобретения квартиры через риэлтерскую компанию.

Многих потенциальных инвесторов пугает также практически полное отсутствие открытой, полной и достоверной информации о возводимом объекте. Этот пробел можно восполнить, обратившись за помощью либо в Экспертный совет по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) на Невском, 63, либо в Консультационный Центр по Долевому Строительству и Недвижимости (КЦДСиН). Любой потенциальный участник долевого строительства оперативно получит там всю информацию относительно строительной компании. Он узнает о наличии у застройщика нужных лицензий и согласований, о текущем состоянии проекта, о репутации компании на рынке. Например, нелишним будет узнать, нет ли на счету у застройщика долгостроев и «замороженных» объектов, всегда ли в срок сдаются объекты этой компании, не было ли случаев двойных продаж в возведенных ранее зданиях, а также жалоб со стороны вселившихся покупателей на качество жилья.

После этого потенциальный дольщик должен сам тщательно изучить все правоустанавливающие документы и внимательно прочитать предложенный договор. Нельзя заключать договор, предварительно не ознакомившись с документом, выданным органом исполнительной власти о разрешении на строительство – со всеми изменениями и дополнениями, а также бумагами, подтверждающими предоставление и закрепление земельного участка под строительство. Помимо того, необходимо посмотреть документы, определяющие привлечение инвесторов к строительству интересующего вас здания, со всеми изменениями и дополнениями; документы, подтверждающие распределение площадей между инвесторами в форме конкретных квартир, закрепленных за каждым инвестором (квартирография).

Ознакомиться с решением о привлечении организации-застройщика и договором подряда на строительно-монтажные работы с указанием сроков начала и окончания строительства, а также технической (поэтажные планы здания) и проектной документацией. Следует изучить соглашение об адресах квартир, так как номера им присваиваются проектно-инвентаризационным бюро на момент инвентаризации дома перед государственной приемочной комиссией.

Заключая договор долевого участия, также необходимо выяснить, выполнены ли застройщиком инвестиционные условия, предъявляемые городом. Дело в том, что если компания не произвела в полном объеме отчисления на инфраструктуру, то ГУФРС не станет регистрировать право собственности дольщиков на квартиры в этом доме. То есть участник долевого строительства не сможет вовремя получить право собственности на свою квартиру и зарегистрироваться в ней.

Наши партнеры:

Строительная компания «Петерасфальт», Политехническая ул., 9Б, 702-17-80, www.peterasfalt.ru