☰
24.10.2022 | 08:00
Обычно потенциальные покупатели загородного дома или участка под дом начинают просмотры в январе-феврале, чтобы успеть определиться к весне. То есть сейчас на этот рынок давит отрицательный сезонный фактор.
А тут еще отпугивает покупателей частичная мобилизация. Глава компании «Петрополь» Марк Лернер констатирует, что сегодня строить планы на три месяца сложнее, чем на три года. Граждане в принципе не спешат с приобретением недвижимости, отложив покупки до лучших времен, неважно, будь то квартира в новостройке или коттедж.
Тем не менее старые зубры-риэлторы загородного рынка знают, что дом или участок под него всё-таки целесообразней выбирать глубокой осенью. Более близко знакомишься с реальным состоянием дорожной инфраструктуры и другими характеристиками объекта.
Короче, пусть сегодня говорить об устойчивом спросе на загородную ипотеку не приходится, рынок жив, и точечные продажи фиксируются.
«Портрет покупателя загородного дома в целом отличается от покупателя площадей в многоквартирном доме, неважно, наличный это расчет или привлечение ипотечных средств. Как правило, это большие семьи с детьми, которые зачастую принимают решение переехать за город именно после проживания в многоквартирном доме», – рассуждает руководитель отдела продаж Maslov Group Игорь Ахальцев.
При этом гендиректор АН «Вишня» Сергей Вишняков подсказывает, что многие его клиенты свято верят, дескать, недвижимость за ближайшие полгода подешевеет на 50%, но тем не менее готовы рассматривать сегодняшнее предложения, если продавец даст скидку в 10–15%.
Сегодня именно на столько в среднем от заявленной цены «двигаются» продавцы вторичного рынка на загородке в ходе торга при реальных сделках.
Проще говоря, в прогнозируемое аналитиками падение стоимости объектов на 30–50% к марту рынок пока не готов поверить. Хотя, например, по данным NSP, спрос на участки под жилье в Ленобласти в сентябре 2022 года по сравнению с августом сократился в 2,3 раза. За месяц ведомства Ленобласти зарегистрировали 2814 сделок, что, кстати, в 1,8 раза меньше, чем в сентябре 2021 года.
Падение спроса бьет по доходам всех участников, и рынок лихорадочно ищет приемлемые для сторон трансформации ранее привычных правил игры. Так, банки, 21 сентября с перепугу включившие заградительный скоринг, сейчас изобретают различные схемы, чтобы услуги выглядели привлекательней.
Например, аналитики Ipoteka.Global изучили банковские продукты на предмет того, у кого из игроков самый низкий первоначальный взнос на покупку загородного дома.
Выяснилось, что Газпромбанк, Ак Барс Банк, Московский кредитный банк, Российский национальный коммерческий банк или Уральский банк реконструкции и развития начинают сделки от 20% первого взноса.
Но встречается и более осторожное решение – условие по взносу 35%. Сторонниками такого подхода выступает, например, Транскапиталбанк.
Кроме того, часть игроков – Альфа-Банк, «Зенит», Металлинвестбанк, Примсоцбанк, АБ «Россия» и Росбанк – в данном сегменте вообще играют по другой схеме. То есть кредитуют не под залог приобретаемого объекта, а под старую недвижимость. Под то, что уже есть у соискателя кредита на момент подачи ипотечной заявки. Здесь декларируется выдача клиенту 70% от стоимости старого объекта. И остальные 30% соискатель должен будет внести сам в качестве первоначального взноса. Это уже так называемая ломбардная ипотека.
Но подвох в том, что старый объект в подобных договорах оценивается кредитором достаточно низко – порой лишь в половину реальной стоимости. И для выхода на новую сделку кредита может банально не хватить.
При этом уже хорошо, что банки перестали снимать скоринговые баллы при заявках на объекты, находящиеся в ранней стадии строительства. «У нас есть объекты на абсолютно разных стадиях готовности: как готовые дома, так и дома, где только заливается фундамент. Готовность объекта никак не коррелирует с вероятностью одобрения, всё зависит от конкретной ипотечной программы», – говорит Игорь Ахальцев.
То есть пока никто из участников рынка не ожидает волны банкротств застройщиков.
Косвенным драйвером для ипотеки на ИЖС сегодня служит то, что лимиты на сельскую ипотеку – ближайший по условиям конкурентный продукт – подошли к исчерпанию. Для справки: госпрограмма «Сельская ипотека» была запущена в 2020 году. Под условия кредитования подпадали покупка земли или жилья в сельской местности и в городах с населением не более 30 тыс. человек. Ипотечная ставка была очень заманчивой – 2-3%. В целом по России было выдано 96,2 тыс. таких кредитов.
Обычно программа работала следующим образом: несколько уполномоченных банков, главный среди которых Россельхозбанк, собирали заявки претендентов. Потом приходила бюджетная дотация, часть заемщиков успевала получить кредит из этих денег, часть оставалась в очереди.
«Уже фактически в августе средства на сельскую ипотеку у банков закончились… В основном жилье по сельской ипотеке реализуется вокруг крупных городов, то есть наблюдается перекос», – констатирует глава Минстроя Ирек Файзуллин. И сейчас, когда программу критикуют уже не только в Минфине или Минэкономразвития, а и в профильном министерстве – Минстрое, перспективы ее продолжения становятся достаточно туманны. Велика вероятность, что про сельскую ипотеку придется забыть.
В то же время ипотека на ИЖС сохраняет субсидии, полагающиеся по госипотеке или семейной ипотеке. То есть кредитные ставки вполне щадящие. Можно найти предложение от 6%.
С другой стороны, ипотека на ИЖС остается не самым приоритетным продуктом в линейке банковского предложения. Это всего порядка 3% от общего объема выдач. Соответственно, если кредитование покупок квадратных метров в многоквартирных домах давно избавилось от избыточной бюрократизации, у ипотеки на ИЖС этот процесс еще впереди.
«Одобрение ипотеки на загородку действительно более сложный и трудозатратный процесс, связан он с тем, что на загородный участок и расположенный на нем жилой дом требуется представить гораздо большее количество документов», – соглашается Игорь Ахальцев.
Руководитель аналитического центра «Дом.рф» Михаил Гольдберг тоже сетует, что банки неохотно кредитуют ИЖС. Корень проблемы эксперт видит в том, что преимущественная доля частных домов строится самими гражданами. И у банка не остается возможности адекватно оценить такой проект и понять, можно ли его будет продать в случае дефолта по кредиту. «Поэтому банк и закладывает повышенные риски в увеличенную ставку, а для надежности зачастую просит в залог другое жилье, – говорит эксперт. – Как результат, лишь немногие готовы брать ипотеку на ИЖС. По данным совместного опроса «Дом.рф» и ВЦИОМа, на текущих условиях это готовы делать лишь 17–18 тыс. семей ежегодно».
Но, как бы то ни было, у продукта сохраняются прекрасные перспективы.
Так, рапортуют из Сбербанка, только в сентябре кредитор заключил 3,4 тыс. ипотечных сделок по ИЖС на 13,3 млрд руб. Средний размер кредита – 4 млн руб.
«Мы весь год наблюдаем, как растет кредитование на ИЖС, – цитирует банковская пресс-служба первого заместителя председателя правления Кирилла Царева. – Растет и число заявок, и средняя сумма кредита. А средний возраст заемщиков, напротив, снижается. В результате ипотека на частное домостроительство начинает работать в полную силу».
