☰
28.12.2021 | 08:00
Первоначальный взнос по ипотеке – один из важнейших инструментов конкурентной борьбы банкиров за ипотечных заемщиков. Если банк намерен увеличить поток заявок, пусть это привнесет дополнительные риски, размер первоначального взноса по конкретному продукту снижается. О чем непременно пишется пафосный пресс-релиз с цитатами больших начальников: «Идя навстречу пожеланиям… с глубокой заботой о наших клиентах…» и т. д.
Например, 30 сентября Сбербанк снизил взнос по жилищному кредиту для самозанятых с 30 до 20%. Конечно, это было не проявление глубокой заботы, просто ипотечное подразделение Сбера решило более основательно потеснить конкурентов в данной нише.
В целом же конкуренция привела к тому, что сегодня около половины ипотечных займов на первичку выдается с низким (менее 20% от стоимости приобретаемого жилья) взносом. На вторичку – больше трети.
Зная этот нехитрый прием, Банк России – чтоб число токсичных займов по стране оставалось в разумных пределах – поступательно закручивает гайки. То есть повышает размеры лимитов, которые банки обязаны держать на балансе, выдавая ипотеку с низким первоначальным взносом.
Так, очередное повышение лимитов произошло с 1 августа. «Повышение надбавок будет способствовать снижению стимулов банков к расширению кредитования за счет предоставления заемщикам кредитов с низким первоначальным взносом, – пояснялось в комментариях ЦБ. – А также позволит обеспечить устойчивость банков к потенциальным стрессовым сценариям». Теперь ждем следующего повышения.
Со своей стороны привносит свои регуляторные ограничения и государство: госипотека и семейная ипотека требуют первоначальный взнос не ниже 15%. Иначе ищи себе другую программу.
Но не нужно думать, будто банки противятся волеизлияниям Банка России исключительно ради популярности у простого заемщика. В итоге лишнее резервирование получатель ипотеки оплачивает в ходе ежемесячных гашений. Ипотека с низким взносом заведомо дороже. Так, изредка появляющаяся в банковских прайсах ипотека вообще без первоначального взноса обходится заемщику на полтора-два процентных пункта выше обычной рыночной ставки.
Тем не менее публикации на тему, как оперативно накопить на первоначальный взнос, стабильно привлекают читательскую аудиторию. Особенно когда ипотечные ставки растут вслед за ключевой ставкой и инфляцией.
А поскольку и собственно недвижимость собирается дорожать и дальше, то граждане поневоле готовят себя к различным финансовым жертвам. И готовы переплачивать, лишь бы взять ипотеку сейчас, а не завтра. Пойдет инфляция вниз – всегда можно рефинансироваться.
Итак, древнейший способ быстро найти деньги на первоначальный взнос – взять потребкредит. Минусы – ставки по потребам далеко не щадящие. И конечно же, банк, подсмотрев в кредитную историю, будет знать о поступке. Более того, некоторые банки цинично сами и выдают такие потребкредиты, обещая больше лояльности при последующем рассмотрении ипотечной заявки.
В общем, решившись на подобный шаг, нужно заранее просчитать дальнейшие суммарные выплаты по ипотеке и потребу. Они не должны превышать 45% белых доходов должника и созаемщиков.
Но здесь прячется еще один минус схемы. Сегодня в среднем банками одобряется 55–65% ипотечных заявок и 30–40% заявок на потребы. То есть вполне вероятна ситуация, когда претенденту дадут от ворот поворот с потребом, хотя по ипотечным меркам клиент вполне проходил бы. И в итоге останется только испачканная кредитная история.
Так что перед окончательным решением настоятельно рекомендуется бесплатная процедура – проверка собственного кредитного рейтинга.
Следующий вариант – превратить в первоначальный взнос маткапитал. Правда, это достаточно забюрократизированная процедура. И, подсказывает представитель банка «Открытие» Татьяна Хоботова, граждане в массе предпочитают маткапиталом гасить тело кредита, а не выставлять эту госдотацию на кон первоначальным взносом.
Еще можно вспомнить ряд других мер господдержки, в частности федеральную программу «Молодая семья» – эти деньги тоже могут стать взносом по ипотеке.
Также теоретически есть вариант засчитать в залог по взносу ценные бумаги, тогда как сами акции и облигации останутся на бирже у брокера. Представители банков в один голос уверяют, что такое допускается, но пока в России не зафиксировано ни одной реальной сделки подобного рода.
А с этой осени в вопросе, что еще может стать первоначальным взносом, случилась заметная подвижка. Два непоследних застройщика в Москве и Петербурге – ГК «Самолет» и ГК «Полис Групп» – объявили, что на их новостройки возможна ипотека с зачетом первоначальным взносом автомобиля. Впоследствии журналисты выяснили, что круг компаний, допускающих подобное решение, гораздо шире. В частности, тестируют такое решение ГК «ФСК» и «Брусника».
Правда, следует обратить внимание, что в этой истории инициаторами кейсов выступают не банки, а строительные компании. А сама схема оказывается не банковским продуктом, а подкорректированным вариантом схемы trade-in.
Предпосылкой стал столь же взрывной, как и на недвижимость, рост цен в 2021 году на подержанные автомобили – за год более чем на треть. Так, по оценкам аналитического агентства «Автостат», в ноябре средняя цена ненового автомобиля достигла 922 тыс. руб. против 688 тыс. руб. на начало года. «Только с октября по ноябрь автомобили на вторичном рынке подорожали в среднем на 49 тыс. руб., или на 6%. Месяцем ранее повышение цен составило около 4%, а в сентябре машины подорожали на 5%», – докладывают аналитики.
Ситуация дошла до того, что рынок б/у авто вернулся в 90-е. Снова стало выгодно гонять на продажу в страну подержанные машины из Европы. А ассоциация «Российские автомобильные дилеры» выступила с прогнозом, дескать, в России дефицит новых автомобилей продолжится и в первом квартале 2022 года.
В общем, неубитый автомобиль с пробегом сегодня не менее ликвиден, чем однушка в «золотом треугольнике» Петербурга.
Кроме того, на схему работает еще один аспект. «В масс-маркете схема trade-in оживает на короткие отрезки времени. Когда резко повышается спрос на вторичку, – поясняет начальник отдела продаж компании „БФА-Девелопмент“ Светлана Денисова. – Застройщик думает, почему бы не завести подразделение, которое быстро себя окупит. Но не все застройщики считают это своей моделью бизнеса и, допустим, заключают договор с каким-нибудь агентством».
Иначе говоря, авто как первоначальный взнос – временное явление. Конечно, если не вернется в 90-е вся страна.