☰
10.11.2021 | 08:00
В конце октября в Госдуме был обнародован очередной законопроект. Ну, появился и появился. Мало ли законопроектов сочиняют депутаты. Но именно этот был особенным по двум причинам. Во-первых, документ представил не какой-нибудь безвестный депутат из Подольска, а сам глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. То есть у законопроекта есть все шансы вскоре превратиться в полноценный закон.
А во-вторых, после реформы жилищного строительства и перехода отрасли на проектное финансирование как-то стихли депутатские потуги защищать обманутых дольщиков всеми фибрами души. Даже кто-то из замминистров недавно заявлял, что обманутых дольщиков в России больше не осталось.
А тут вдруг выявляется гигантская прореха в законах, сулящая покупателям новых квартир реальные проблемы.
По словам Анатолия Аксакова, при нынешнем законодательстве застройщики могут вернуть покупателям деньги с эскроу-счетов, чтобы продать уже построенный дом другим покупателям по более высокой цене. Например, если стройка затянулась и себестоимость строительства оказалась выше расчетной.
Между тем, по оценкам депутатского лобби, в законодательстве есть коллизия: эскроу-счета открываются на определенный срок, который прописан в договоре долевого участия. Если дом не сдается вовремя, договор закрывается, а деньги возвращаются дольщикам.
И новый законопроект сочинен, чтобы в корне пресекать подобные поползновения.
«Застройщик может здесь диктовать свои условия – сказать дольщикам: забирайте свои деньги. А так как дом пусть и не в срок, но уже построен, то его квадратные метры становятся дороже. И такой дом застройщик может предлагать новым покупателям по новой, более высокой цене», – цитируют СМИ главу комитета по финансовому рынку.
Угроза нешуточная. И BN.ru посчитал необходимым срочно проконсультироваться у специалистов, действительно ли сегодняшние приобретатели жилья могут ожидать такого подвоха. Но профи названных страхов не разделяют.
Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, Гражданским кодексом и законом об участии в долевом строительстве определены случаи, когда дольщикам могут быть возвращены средства. К ним относятся завершение срока действия договора эскроу, расторжение договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон и отказ от него в одностороннем порядке.
«В соответствии с законом, у застройщика нет никаких оснований для возврата денежных средств. В одностороннем порядке он может расторгнуть ДДУ только в случае его неуплаты, – еще более категоричен заместитель директора департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.– А если ДДУ зарегистрирован и эскроу-счет наполнен, то даже при затягивании строительства договор считается исполненным только в момент подписания акта приема-передачи квартиры».
«Полагаю, что депутаты скорее хотят перестраховаться и избежать перспективных рисков, которые могут возникнуть на региональных рынках недвижимости, – комментирует эксперт. – Для городов-миллионников подобная ситуация крайне маловероятна: крупные застройщики не заинтересованы в том, чтобы ради сиюминутной прибыли испортить свою деловую репутацию».
Более того, в действующее законодательство уже включена защита от подобных происков. «Эта проблема давно решена. Застройщик должен возвращать деньги не в уплаченном размере, а в размере стоимости готового жилья на этот момент. Правда, для этого придется подавать иск в суд о взыскании ущерба, – уточняет управляющий общественной организацией „Юристы двух столиц“ адвокат Алексей Люкшин. – И да, пока суд да дело, размер ущерба будет расти. При этом если цена упала (а вдруг), то возвращать надо уплаченную сумму. То есть больше можно, меньше нет».
Здесь еще следует напомнить, что уже зафиксирован первый случай, когда застройщик, получив проектное финансирование, не справился с проектом. Если не в курсе – речь о ЖК «Лампо» в Мурино.
Напомним, строительство ЖК стартовало в 2018 году, было распродано порядка 500 квартир, и… И вот предоставивший кредит в 3,7 млрд руб. банк «Дом.рф» возобновил стройку. То есть первый в истории проектного финансирования конфуз застройщика не вышел боком клиентам.
Глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов отмечает, что переход на эскроу-счета преподносился населению как гарантированная защита дольщиков от недостроя и банкротства застройщика. Но на самом деле перенос ответственности на банки лишь частично снижал риски.
«Да, теперь отсеиваются проекты с откровенно слабой финансовой моделью, есть механизм возврата денег. Но остается вопрос, могут ли дольщики гарантированно, пускай и с отставанием, получить обратно не деньги, а достроенный объект, – рассуждает Максим Ельцов. – С учетом роста цен на жилье и инфляции возврат денег, внесенных два – четыре года назад, не выглядит 100-процентной гарантией. Особенно если новостройку покупали в кредит. А в самом рискованном сегменте – эконом-классе – 60–90% покупок проводится именно с ипотекой».
По оценке эксперта, данная ситуация – мощный стресс-тест, проверка на надежность в целом самой системы проектного финансирования. И это отличная новость для дольщиков – банк заблаговременно включился в процесс спасения стройки.
Правда, не прояви «Дом.рф» добрую волю, дольщикам повезло бы гораздо меньше. Так что законодательство о долевом строительстве продолжает нуждаться в дальнейшем совершенствовании. Но это не означает, что нужно дублировать то, что уже есть в действующих законах.
С другой стороны, у застройщиков юристов много, а клиент – один. И лишний закон вполне может оказаться нелишним.
Но есть и следующий ракурс проблемы. Все мы хорошо знаем примеры, как к третьему чтению законопроект превращается в свою противоположность. В общем, не так уж и нужен новый закон – а то как бы не пришлось цитировать Виктора Черномырдина.