01.03.2021 | 08:00
«Теперь при покупке квартиры надо обязательно включать в договор условие, что продавец (или третье лицо) выступает поручителем возврата денег в случае признания сделки недействительной. Тогда есть шанс, что покупатель не останется ни с чем, если появятся другие претенденты на жилплощадь», – такая или подобная информация появилась во многих электронных СМИ.
Публикуя законодательную новацию, наши коллеги ссылаются на постановление пленума Верховного суда РФ от 24 декабря 2020 года № 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве». Мы внимательно изучили текст документа, но такой интерпретации не обнаружили. Как, собственно, и некоторые другие эксперты, которых мы попросили прокомментировать ситуацию.
«Хочу предостеречь от ошибки в вопросе, – говорит управляющий партнер бюро юридических стратегий Legal to Business Светлана Гузь. – В указанном постановлении данных разъяснений нет. А приведенная трактовка чревата введением в заблуждение потребителя информации».
Аналогичного мнения придерживается и президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Дмитрий Щегельский. По его словам, в тексте постановления идут разъяснения в отношении договора поручительства. При этом здесь нет прямого указания, что продавец должен выступать поручителем возврата денег.
«Включение данного пункта в договор мне кажется абсурдным, так как продавец не может быть поручителем за самого себя, – добавляет эксперт. – Это всё равно, что вы пошли брать кредит, а на вопрос банка „Кто будет у вас поручителем?“ отвечаете: „Я сам буду своим поручителем“».
В юридической фирме Bolshakov & Partners считают, что автор первой публикации по этой теме всего лишь выдвинул предложение о включении в договоры купли-продажи условия о поручительстве продавца, чтобы быть уверенным в возврате денег. Но это только вариант толкования некоторых пунктов постановления, идея журналиста, которая пошла в массы.
Как бы то ни было, ряд профессионалов рынка уверены, что определенные постулаты постановления вполне можно трактовать именно так, как предложил журналист. Более того, предполагают, что подобная новация может быть полезна – как государству, так и рынку.
«Не исключено, что таким решением Верховный суд пытается залатать дыры в законодательстве, которые появились год назад, – рассуждает управляющий партнер Mitsan Consulting Дмитрий Желнин. – Тогда внесли изменения в федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“, согласно которым добросовестные покупатели жилья, потерявшие его из-за того, что суд признал сделку незаконной, при определенных условиях могут получить компенсацию от государства. Представляется, что на всех в казне денег не хватит, и за бюджет вступился Верховный суд. А конкретно – предоставил пострадавшим гражданам право требовать компенсацию не только от государства, но и от продавца».
Наличие данного пункта в договоре, по мнению руководителя департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елены Мищенко, поможет и простым участникам сделок. В частности, «позволит встряхнуть всю цепочку перехода права собственности по одной квартире». При этом каждый продавец в цепочке будет обязан вернуть другой стороне потраченные деньги, даже если он был добросовестным приобретателем и не нарушил закон при перепродаже.
«Это будет обязанность каждого, – подчеркивает эксперт. – Хотя, справедливости ради, такие цепочки адвокаты и раньше раскручивали, если самая первая сделка была ничтожной».
Разбирая гуляющую по сети трактовку постановления главного органа Фемиды, те же эксперты одновременно недоумевают: зачем маслить масленое?
«На самом деле рецессия есть и была раньше – она предусмотрена в ГК РФ. А договор купли-продажи заключается на основании Гражданского и Жилищного кодексов. То есть, если сделка в судебном порядке признается ничтожной или мнимой, продавец обязан отдать выплаченную ему сумму покупателю», – комментирует Елена Мищенко.
На действующее законодательство ссылается и председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Чтобы решить проблему, возникшую в результате судебных споров о признании сделки купли-продажи жилья недействительной и возврате денежных средств, стороны часто прибегают к статье 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе, – разъясняет эксперт. – В этом случае покупатель должен доказать в суде, что он предпринял все усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, и представить необходимые документы».
При этом, судя по всему, ни уже принятая буква закона, ни новая инициатива не гарантируют, что покупатель в случае форс-мажора получит свои деньги обратно. Ведь признание права на возврат средств и собственно возврат средств – далеко не одно и то же. От того, что судья назовет человека потерпевшим и предпишет виновнику либо поручителю выплатить ему компенсацию, деньги у последних не появятся.
Главная же загвоздка кроется в том, что взыскать с поручителя нужную сумму порой просто нереально. В этой связи BN.ru задался вопросом: можно ли доработать закон так, чтобы решить проблему полностью?
Директор «Центра юридического сопровождения» Юрий Кочергин уверен, что проблема не в законодательстве:
«То, что взыскатель не может получить с поручителя необходимую сумму, говорит скорее о том, что в большинстве случаев граждане подходят к анализу поручителя весьма поверхностно. А нередко и вовсе обходятся без анализа, предоставляя статус поручителя первому из желающих, кто условно поднимет руку».
Руководитель агентства недвижимости «Ваша квартира» Дмитрий Шафоростов согласен с коллегой. По его мнению, россияне зачастую не понимают простые юридические правила. Например, когда берут кредиты или выступают поручителями «по дружбе», а затем из своего кармана платят за кредит. Та же самая история – с поручительством в сделках купли-продажи жилья.
По мнению Ирины Доброхотовой, окончательное и бесповоротное решение вопроса с полной компенсацией затрат покупателя – это утопия.
«Мы можем только мысленно представить выпуск закона, согласно которому у каждого гражданина обязаны быть деньги. А проблема невозвратов долгов и невыплаты компенсаций, как правило, именно в этом, а не в отказе признавать свою материальную ответственность», – резюмирует эксперт.
В одной из следующих публикации мы обсудим, существуют ли альтернативы «старому доброму» институту поручительства и насколько они жизнеспособны на рынке недвижимости.
– Думаю, что та публикация стала следствием невнимательности журналиста. Между тем именно из новости «РБК» была запущена волна радостных комментариев о том, что теперь возврат денег по сделке с недвижимостью решен однозначно.
Всех призываю: прежде чем верить интернет-новостям, найдите первоисточник и ознакомьтесь с ним. Часто в погоне за хайпом новостная лента превращается в испорченный телефон, когда изначально сказанная фраза, пройдя сквозь фильтры блогерских постов, искажается до неузнаваемости.
– Наделение продавца еще и статусом поручителя вряд ли улучшит ситуацию с возвратами денежных средств. Тем более когда денег уже нет. Если их нет у продавца, то не будет и у продавца-поручителя. Таким образом, вывод Верховного суда интересен с точки зрения расширения правоприменительной практики. Но к большим гарантиям возврата средств это не приведет.
– Если у продавца либо поручителя нет ни средств, ни имущества, которое можно решением суда изъять и передать истцу, то процесс возврата путем удержания дохода с ответчика может быть бесконечным. Всё зависит от того, что произошло в конкретной ситуации. В любом случае всегда лучше проводить нотариальную сделку, деньги переводить на аккредитивный счет и брать расписку с продавца.
– Обеспечение сделок поручительством новацией не является. Постановление пленума ВС от 24 декабря лишь обобщает уже сложившуюся практику и разъясняет ее в спорных моментах. Это сделано, чтобы избежать в дальнейшем противоречивых толкований норм права как среди участников сделок, так и среди судебного сообщества.
– Какие бы новации ни вводили, вопрос проверки приобретаемой недвижимости и продавца никто не отменяет. Важно изучить всю цепочку перехода права собственности.
– Если рассмотреть ситуацию, в которой есть один покупатель и один продавец, то в чисто психологическом плане это нововведение будет довлеть над продавцом. Если же речь о цепочке, то в этой схеме в принципе невозможно требовать деньги с продавца объекта в случае необходимости. Поэтому здесь данный пункт никакого практического смысла не имеет.