☰
24.07.2020 | 08:00
А ведь еще год назад эксперты в один голос говорили о туманном будущем российской субурбии, объявляли дачи морально устаревшим и бесперспективным форматом, призывая дачевладельцев избавляться от шести соток, пока за них хоть что-то можно выручить.
Первые звоночки, свидетельствующие, что на загородном рынке всё пошло не по привычному сценарию, прозвенели в начале весны, когда город замер в страхе перед коронавирусной пандемией, вернувшимся из-за границ настоятельно рекомендовали самоизолироваться, детские сады закрывались, а школы после затянувшихся каникул перешли на дистанционное обучение.
Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»:
– Работа отделов загородной недвижимости подчинена сезонной специфике. С конца февраля мы, как обычно, готовились к сезону аренды дач и коттеджей. Но такого шквала звонков от желающих снять или купить еще никогда не было. Результат: к апрелю все запасники опустошены, предлагать клиентам нечего. Разобрали всё – от приличных коттеджей с полным набором удобств до запущенных дач.
Ирина Романова, эксперт Центра загородной недвижимости агентства «Итака»:
– Нынешняя весна сильно отличалась от обычной. С самого начала антикризисных ограничений количество обращений по загородным объектам резко выросло: покупатели были не склонны сидеть дома. В то же время продавцы, не сговариваясь, отменяли показы. Чтобы не останавливать работу и не подвергать излишне тревожных контрагентов стрессам, нам пришлось вооружиться масками, средствами индивидуальной защиты и показывать объекты с соблюдением противоэпидемиологических мер и социальной дистанции.
По признанию Ирины Романовой, всё это было непривычно: у нотариусов собирались посетители в масках, сделки готовились и согласовывались дистанционно, но работа не останавливалась. К слову, областные МФЦ, в отличие от городских, работали, хоть и по «кривому» графику. Например, чтобы подать документы на регистрацию, приходилось ехать в отдаленный район, где прием производился без предварительной записи.
Павел Соколов, управляющий партнер АН «Загородный стиль»:
– Не могу сказать, что сезон на рынке загородной недвижимости начался раньше, чем обычно. Но начался он динамично – с места в карьер, и это факт. Началось всё с небывалого роста в сегменте аренды. То, что не успели сдать до начала пандемии, на волне ажиотажного спроса сдавали намного дороже, чем планировали. Дом с актуальной для прежних лет ставкой 80 тыс. руб. в месяц уходил за 120–150 тыс. руб.
На фоне скачка валютных курсов и разговоров о грядущей девальвации подтянулся спрос на незастроенные участки (некоторые девелоперы коттеджных поселков с эпизодическими продажами говорят о выросшем в разы количестве сделок, хотя здесь, скорее всего, имеет место эффект низкой базы).
Но самыми настоящими хитами стали дома с ценами около миллиона рублей (преимущественно в удаленных и не самых обихоженных садоводствах). Если раньше такие объекты экспонировались месяцами, то нынешней весной они уходили в течение недели. Правда, с непременным условием: в них можно въехать и жить – пусть даже без намека на комфорт.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор»:
– Сегмент элитной загородной недвижимости тоже ожил, и также катализатором стал рынок аренды. Объекты, которые в Комарово предлагали за 100 тыс. руб. в месяц (это скромные и видавшие виды дачки), в апреле сдавали за 200 тыс. руб. Некоторые объекты, которые обычно предлагали за 200–300 тыс. руб. в месяц, выставляли за 1 млн руб. Ажиотаж на рынке аренды плавно перетек в оживление в сегменте купли-продажи: звонков, запросов и просмотров стало намного больше. Сделок – тоже больше, но ненамного. Сейчас потенциальные покупатели активно интересуются объектами, которые стояли в каталогах годами.
Евгений Ш., в прошлом покупатель, а теперь дачевладелец:
– Покупать дачу я планировал еще в прошлом году, но бюджет был ограничен суммой в 500 тыс. руб. (региональный материнский капитал на третьего ребенка плюс сертификат «Земельный капитал» для многодетных). Изучать объявления о продаже домов и участков начал прошлой осенью. Тогда на рынке было немало участков за 350–400 тыс. руб. с коммуникациями и строениями разной степени ветхости, которые можно было с минимальными вложениями и затратами времени довести до приемлемой кондиции. Весной я намеревался снять дачу, вывезти детей и продолжить поиски. Но оказалось, что опоздал: к моменту, когда мы созрели для поисков (апрель), предлагался только неликвид – от 30 тыс. руб. в месяц за сараюшку с удобствами на улице (в прошлом году за такие объекты просили 10–12 тыс.).
Поэтому вопрос аренды отпал: мы решили мобилизоваться, уйти в минусы по кредитным картам и перейти к активным поискам дачи, на которую можно заехать сразу после покупки. Вот краткий отчет: северные районы стали недоступными, в южных цены выросли на 20–30%. Но самое главное, что варианты, которые раньше экспонировались по нескольку месяцев, теперь уходили за день-два. В том числе и та дача за 850 тыс. руб. в Гатчинском районе, которую мы купили. Объявление появилось поздно вечером, я увидел его ранним утром, позвонил и выяснил, что меня опередили. Пришлось уговаривать, соглашаться практически не глядя и подавать договор на регистрацию в Приморске – то есть отправляться за сотню километров в противоположный конец Ленобласти.
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, цена сотки земли в конце II квартала 2020 года в Ленинградской области составила 131 тыс. руб. (в среднем 1,905 млн руб. за участок). В Петербурге и пригородных районах сотку оценивали в 448,4 тыс. руб. (средняя цена выставленного на продажу участка – 5,978 млн руб.).
Изменение стоимости участков без построек, руб./сот
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
– Если мы обратимся к статистике, то обнаружим, что за три месяца (апрель – июнь) участки в Ленобласти подорожали меньше чем на 1%. Как эта цифра соотносится с небывалым ростом покупательской активности, о котором в один голос говорят участники рынка? На мой взгляд, здесь всё просто. Во-первых, объекты, которые приобретались весной, на волне ажиотажа, просто не успевали засветиться в листингах. Во-вторых, ажиотаж уже, по всей видимости, сошел на нет.
По словам Павла Соколова, есть еще один ценообразующий момент, который многое проясняет: с начала «недокарантина» многие объекты собственники просто сняли с продажи – для себя, чтобы пересидеть эпидемию за городом, или опять-таки чтобы сдать в аренду. В то же время листинги продолжают пополняться проблемными и не слишком качественными объектами с завышенными ценами – такими, у которых раньше просто не было шансов быть замеченными покупателями.
«В июле на рынке загородной недвижимости всегда спад. Нынешний горячий сезон не исключение. Да, после пандемии многие горожане войдут во вкус загородной жизни, а доля загородных объектов в структуре спроса на рынке жилья увеличится», – осторожно отмечает Ирина Романова.
Александр Гиновкер полагает, что сегмент загородной недвижимости будет отнимать покупателей не только у городского квартирного рынка, но и у зарубежной курортной недвижимости. Но опять-таки ценовой уровень во всех сегментах ограничивается платежеспособным спросом. А он, как известно, не резиновый.
«Страх перед пандемией разбудил интерес к загородной жизни, поэтому многие из сегодняшних съемщиков захотят остаться на дачах как минимум до зимы, а нынешний дачный сезон будет самым длинным, – говорит Екатерина Романенко. – Конечно, к следующему сезону собственники, покупатели и арендаторы подготовятся лучше. Поэтому той остроты, сделок впопыхах, не глядя и по завышенным ценам уже не будет».
«Мы всегда советовали людям, мечтающим переехать за город, для начала снять жилье, чтобы примерить на себя загородную жизнь, – говорит Павел Соколов. – И я уверен, что время, которое сегодняшние арендаторы с пользой и удовольствием проводят за городом, будет способствовать дальнейшему росту спроса на загородную недвижимость».
