☰
10.01.2020 | 08:00
Едкий запах, плесень под паркетом, полчища насекомых, оставленные в наследство предыдущими жильцами, – решится на сделку далеко не каждый. И зря! Иногда покупатель оказывается в выигрыше.
Хотели недорогую вторичку – получите: квадратные метры, повидавшие жизнь и сохранившие тайны. «Сюрпризы» здесь подстерегают буквально на каждом шагу. Но, что приятно, иногда они заметны с первого взгляда.
«Был у нас один случай, – поделился опытом генеральный директор ООО „Никси Групп“ Арсений Евстифеев. – Квартиру в хорошем старинном доме сдали под общежитие. И мы поехали ее оценить. Это был тихий ужас. В квартире 200 кв. м проживали около 50 гастарбайтеров! Вот это была убитая в хлам квартира! Вонь стояла такая, что слезы текли. При этом было видно, что раньше была шикарная квартира с хорошим ремонтом».
По оценкам экспертов, на петербургском рынке недвижимости доля убитых квартир составляет 5–7%. Зачастую это запущенные квартиры в хрущевках, брежневках или в типовых домах позднего советского периода, а также коммунальные квартиры. Например, к неликвидной категории можно смело отнести недвижимость на последнем этаже в доме с протекающей крышей. Однако довольно часто жилье доводят до ужасающего состояния не общедомовые проблемы, а сами собственники или арендаторы.
«Убитая квартира – значит мертвая, в ней нельзя жить, – считает заместитель директора компании „Адвекс-Приморский“ Людмила Ермолаева. – Убить квартиру можно по-разному. Например, квартира, в которой ремонт делался лет 20-30 назад и потом за ней никто не ухаживал – не мыл, не вытирал пыль, не чистил сантехнику и т. д. Или какой-то нетрезвый или в иной форме неадекватный гражданин побуйствовал от души – поломал и разбил все, что увидел. После пожара, как сама обгоревшая, так и залитая в ходе пожаротушения. Также убитая квартира бывает у человека, живущего с животными в неразумных количествах».
Кстати, ущерб от массового пребывания в доме кошек и собак – одна из распространенных проблем. Запах после любимых домочадцев не выветривается даже после нескольких обработок, а сами квартиры с признаками активности питомцев реализуются впоследствии с хорошим дисконтом.
«Встречаются квартиры с десятками кошек, запах которых начинаешь чувствовать еще при входе в парадную, – рассказала руководитель направления вторичной недвижимости агентства „Магазин квартир“ Виолетта Дедиева. – Аллергия на кошек – распространенное явление, часто ею страдают не только взрослые, но и дети. Для них покупать такую квартиру опасно для здоровья! Испытывать аллергические приступы гиперчувствительные люди могут даже после ремонта. Насекомые – клопы и тараканы, как правило, остаются в квартире после арендаторов. Проблема в том, что даже после обработки помещения службами дезинфекции насекомые со временем могут вернуться: дома часто заражены насквозь».
Еще одна проблема, не менее опасная для здоровья жильцов, – плесень и грибок в квартирах. Появляются они часто при многократном затоплении с верхних этажей. Избавиться же от этой заразы самостоятельно довольно сложно, а если и получится, не факт, что с концами. Потенциальным покупателям следует лишний раз задуматься, связываться ли с такого рода жильем.
В некоторых случаях отделка в помещениях, как и общее состояние коммуникаций, производит впечатление полнейшего запустения. Полуразрушенное напольное покрытие, готовые рассыпаться от одного прикосновения трубы в санузлах, обугленные окна – все эти детали буквально кричат о серьезных расходах на капитальные ремонтные работы.
«При покупке подобных квартир нужно подумать о тех реальных рисках, с которыми можно столкнуться в будущем, но главное – оценить бюджет на улучшение будущего жилья, а потом умножить эту цифру на два, – считает Виолетта Дедиева. – Тем не менее убитые квартиры пользуются спросом покупателей. По нашей статистике, цена на них ниже рыночной на 10–15% по сравнению с подобными квартирами, которые требуют косметического ремонта, и, соответственно, на 30% ниже аналогичных с приемлемым состоянием.
Продавцам рекомендую в такой квартире убрать все, что осталось, и декларирую ее как квартиру без внутренней отделки. По крайней мере, покупателю не надо будет ничего обдирать. В квартирах после пожара надо не просто копоть соскоблить, но и снять всю штукатурку и полы, потому что запах дыма не так-то просто удалить полностью».
Далеко не всегда продавец охотно берет расходы на себя и приводит квартиру в божеский вид, поэтому именно покупатель принимает взвешенное решение о рентабельности покупки. Если, например, будущий собственник приобретает квартиру для перепродажи, он может на ней хорошо заработать. Бывали случаи, когда новый хозяин, вложив около 300 тыс. руб. в косметический ремонт, смог позже продать недвижимость на 1 млн руб. дороже ее изначальной стоимости.
Если квадраты покупаются не для продажи, а для комфортной жизни, надо быть готовым к серьезным затратам и сносу всего старого. Это включает замену пола, окон, дверей, реставрацию стен, проведение новых коммуникаций и др. Оценить расходы на ремонт, как и степень разрушений, поможет опытный прораб, услугами которого не помешает воспользоваться. Без участия специалиста слишком велик риск оказаться как раз тем покупателем, не заметившим следы недавнего потопа после косметического ремонта.
Сделка с убитой квартирой станет выигрышной для покупателя лишь в том случае, если капитальный ремонт приведет к повышению стоимости объекта на рынке. А на рост цены влияет сразу несколько факторов: технические характеристики квартиры, тип жилищного фонда, расположение дома и вид из окна, состояние подъезда и социальной среды. Создавать конфетку из эконом-класса не стоит – не окупится даже с учетом скидки. Тем более что в смету придется заложить и растраты на съемное жилье, пока все восстановительные работы в убитой квартире не будут завершены.
«Ремонт удорожает квартиру только в том случае, если сам дом и окружающая среда – благополучные», – считает Людмила Ермолаева.
Квартиры в плачевном состоянии в любом случае востребованы. Для одной категории покупателей существенную роль играет дисконт и перспектива выгодных вложений в недвижимость. Для других убитое жилье – возможность приобрести квадратные метры в элитном районе или доме по умеренной цене и привести помещения в порядок по своему вкусу.