☰
10.06.2019 | 08:00
Отягощенному семьей человеку с солидным доходом квартиру выбрать нелегко. Теща ратует за четырехкомнатную на первичке, а свекровь – трехкомнатную на вторичке. И у каждой своя правда, свои аргументы: от «три минуты до работы» до «лучше бы моя дочь вышла за Толика из второго подъезда». Не жизнь, а кошмар.
То ли дело холостой гражданин с накоплениями в 1,0-1,5 млн руб. Его выбор скукоживается до альтернативы. Или ипотека на студию (однушку), или коммунальная ячейка.
При этом сегодня, когда на живописных окраинах Петербурга посреди бездорожья растут шикарные микрорайоны с множеством студий, у человека, который предпочтет купить комнату в коммуналке, должны быть для этого веские причины. По большому счету в чатах покупатели-теоретики муссируют четыре таковых: «хочу сразу вселиться, а ремонт делать без фанатизма, чтобы не класть на ночь под голову поролоновый валик для побелки стен»; «не хочу на периферию»; «не дают ипотеку» – и «покупаю, чтобы сдавать».
В моем случае актуальными были три первых причины.
Ремонт – категорически не мое. Я хотел купить и через день перевезти чемоданы. Правда, преимущественная часть отсмотренных коммуналок оказались идеальными площадками для съемок депрессивного кино, не важно – постапокалиптика или документалка из жизни насекомых. Пришлось признать, что новостройки с отделкой гораздо санитарнее, благообразнее и уютней.
Вообще нужно представлять себе, в каком состоянии обычно предлагаются коммуналки. В старом фонде управляющие компании частенько формировались из работничков, воспитанных в советских ЖЭК. Поэтому сервис от подъезда к подъезду крайне неоднороден. В одном подъезде каждый день могут заштукатуривать настенную фреску «Маша любит иностранцев». А в другом – весенний паводок может ежегодно лифт затапливать.
Соответственно, обязательно узнавайте, когда был капремонт. Если «до исторического материализма», то, может быть, разумней от покупки отказаться – мало ли кто в стенах замурован.
На просмотре не стесняйтесь отодвигать шкаф, вдруг он закрывает дыру в перегородке. А если это последний этаж, не помешает и ознакомительная прогулка по крышам.
Помните: одним из главных рисков при покупке коммуналки в старом фонде является угроза купить руины, маскировочно оклеенные новенькими обоями.
Кстати об этажности. В историческом центре лифты установлены не в каждом доме, а лестничные пролеты дадут три форы куцым хрущевкам. При этом по злой иронии половина выставляемых на продажу комнат располагаются на первом или последнем этаже.
Как бы там ни было, вторая причина – периферия не для меня – перевешивала. Десяток лет назад я трудился в ночном ларьке на Московском шоссе, и однажды ночью бандиты реально стали меня выкуривать. Хорошо, ларек был сварен из корабельной брони с соседней свалки, а вокруг фиксировался дефицит хвороста. Но неприязнь к окраинам у меня теперь хроническая.
А спустя лет пять я по кредиту купил питона для разведения в домашних условиях и продажи потомства. Тварь на первом свидании издохла, а я так огорчился, что забыл про долг. В кредитной истории моя вселенская скорбь отражения не нашла, а вот долг… превратился в третью причину, обрекающую меня на коммунальную жизнь. Боюсь, ипотеку не дадут даже моим внукам.
В общем, по запросу «недалеко от центра» и «как можно дешевле» база объектов «Бюллетеня недвижимости» предлагала мне только коммуналки.
Четвертая причина – «стать частным инвестором» – тоже не мое. Тем не менее эта причина оказывает неприятное для клиентов влияние на рыночную ситуацию.
Уже несколько лет частные инвесторы планомерно скупают не квартиры, а комнаты за 1,0-1,5 млн руб. (то есть коммуналки площадью 8–12 кв. м). Для сдачи в аренду это выгодней, чем инвестировать в однушки.
И большинство агентов со стороны продавцов традиционно спрашивали, для житья или для сдачи я приобретаю квадратные метры. А я некстати отвечал честно – буду жить!
Инвесторы при покупке не особо заморачиваются, появляется ли по первому вызову трезвый электрик, не деревянные ли перекрытия, не выходят ли окна на стоянку мусорных баков… Соответственно, и агенты предпочитают продавать комнаты не бездомным соискателям, а частным инвесторам. Меньше головной боли.
Неудивительно, что после моего честного ответа агенты обычно отправляли меня «в игнор». Случалось, я ежедневно целую неделю упрашивал одного агента прислать на емейл копии документов на квартиру. И каждый день мне выдвигалась новая причина, почему вчера это не было сделано. А другой агент мне на голубом глазу заявляла, что копии пришлет только после того, как я внесу аванс.
С другой стороны, и я забраковал не глядя львиную долю предлагаемых комнат из-за неприличной детали «ванна на кухне». У этого ужаса два варианта. Или установлена душевая кабинка, или действительно ванна – за шторкой. А теперь представьте предновогоднюю суету, когда все на кухне готовят праздничный стол и моются-моются-моются...
Естественно, когда речь идет о более крупных комнатах, неинтересных инвесторам, тут уж агенты потенциального покупателя всячески обхаживают. Но это не значит, что говорят правду.
Например, я пересмотрел пару десятков комнат, и, по версии продавцов, ни в одной не было перепланировок. Даже эти стаканы-душевые на кухнях – «это не перепланировка, а ванну выкинули, а кабинку поставили».
В общем, сторговать цену, напирая на перепланировки, вряд ли получится.
Торговаться с агентом трудней, чем с жителем нефтеносных барханов. Собственник бы давно уже сбросил 130 тыс. руб. и радостный отправился тратить живые деньги. Агент же к обговоренной с владельцем сумме аккуратно прибавляет 50 тыс. руб. и вставляет эту цифру в объявление, скромно приписав: «Торг». И удавится, но больше этих 50 тыс. не сбросит.
Поэтому по итогу торгуйтесь с хозяином, а не с агентом.
Важность справок по формам 9 и 12, если собрался жить в коммуналке, возрастает стократно. Напомню: форма № 9 – справка о регистрации, в которой указана информация обо всех лицах, зарегистрированных в жилом помещении, и о тех, кто был снят с регистрационного учета. Форма № 12 – справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан, где указаны граждане, которые могут в будущем претендовать на жилье.
К чтению этих документов следует подходить даже тщательней, чем к изучению правил дорожного движения перед сдачей на права. В частности, эти справки могут прояснить ситуацию с первым главным риском при покупке коммуналки – вдруг еще кто-то кроме продавца имеет права на эти метры. И потом не станет сюрпризом, когда один из прежних жильцов вернется из армии.
Но, увы, из этих документов ничего не узнаешь о соседях. А плохие соседи – второй главный риск. В то же время именно в коммуналках скапливается самый шаткий контингент. Вот показал мне агент вполне приличную коммуналку. И я уже раскатал губу, но тут агент проговорился, что соседняя комната сдается только временно. Почему? Потому что собственник через два года из тюрьмы вернется…
И ведь объективного механизма узнать подноготную будущих соседей по коммуналке не выстроено. Только ходи вокруг да бабушек на лавочках расспрашивай.
Впрочем, есть косвенный механизм – это справка по форме 7 «Характеристика жилого помещения». В ней среди прочего приводятся фамилии-имена-отчества всех собственников квартиры как отправная точка для дальнейших изысканий.
Читал я много статей на эту тему. И там такая мудреная тарабарщина про всяческие нюансы оформления сделок с долями написана, что начинаешь верить, будто юристы заслуженно деньги берут.
Но на самом деле покупка комнаты обязательно проходит через нотариальное оформление. А нотариус делает все возможное, чтобы потом к нему не было никаких претензий.
Также болезнен вопрос денежных расчетов. Не ищите себе приключений на банковскую ячейку, рассчитывайтесь по безналу. Это безопасней, и нет суеты с пересчетом купюр потными руками.
И на посошок еще одна фишка. Бывает, продавец обещает покупателю оставить в придачу к комнате мебель, стиралку и холодильник. А после сделки бесцеремонно грузит эти ценные предметы обихода и увозит в даль светлую.
Одним из способов пресечь подобную практику будет заблаговременное получение с продавца расписки. Не стесняйтесь требовать.
Мне пришлось смириться, что идеальных комнат на рынке нет, а ходить на просмотры, тратя свое и чужое время, можно бесконечно. В общем, я удовольствовался тем, что сбил цену не на 50 тыс., а аж на 100 тыс. руб. (правда, полностью оплатил нотариальное оформление – чуть больше 20 тыс. руб.).
Теперь я живу на 11 квадратных метрах собственности с двумя соседями. Каждый метр мне стоил 108 тыс. руб. Зато к этому бесплатно прилагается просторный коридор (а я видал много очень-очень непросторных) и кухня на 12 квадратов.
И еще у меня вид из окна не на пыльный Московский проспект или мутный Обводный канал, а на детскую площадку. Но, увы, это последний этаж. Впрочем, хотя бы с лифтом.
Рассказ Евгения Созидалова записал Игорь Чубаха