☰
03.05.2019 | 08:00
Выберите вектор поиска. Если вы не определитесь с направлением и начнете метаться между разными районами, времени ни на что не хватит – вы просто будете бездарно убивать и без того дефицитные выходные.
Так что, если ваши домашние просматривают фотообъявления и предлагают сегодня ехать в Гатчину, а завтра, к примеру, под Выборг («Ой, какой красивый домик и недорого – поехали смотреть!»), немедленно верните их на землю.
То есть ключевой для нас вопрос...
А искать нужно, прежде всего, там, куда вам удобно добираться. Это уже проверено не одним поколением дачников.
Оптимальную транспортную доступность проиллюстрируем примерно так: не больше часа спокойной езды от дома, и чтобы не по пробкам через полгорода. Иначе, пока вы в час пик доберетесь до «фазенды», устанете так, что она будет вам уже не мила: переночевать – и обратно.
Если вы планируете наведываться на дачу не только летом, делайте выбор в пользу обжитого массива, который не вымирает на зиму. Там обязательно должны быть постоянные жители.
Субъективные факторы тоже нельзя сбрасывать со счетов. Дача – это не просто сотки своей земли с грядками и парниками, обнесенные забором. Ее надо выбирать в таком районе и на таких ландшафтах, куда вас действительно тянет, где вам нравится гулять и где вы отдыхаете душой и телом.
А в этом, как говорится, на вкус и цвет товарища нет. Одним нравятся озера, гранитные скалы, сосновые леса и реликтовые болота Карельского перешейка. Другим – могучие реки и континентальный климат восточных районов Ленобласти. Третьим – сельские ландшафты и смешанные леса на южных направлениях, куда весна приходит на две недели раньше, чем в северные районы.
Культурные ландшафты тоже разные. На Карельском перешейке – готический Выборг, на востоке – старинный русский город Старая Ладога, древние храмы и православные монастыри. В южных пригородах – заброшенные усадебные парки и дворцово-парковые ансамбли.
Ценник тоже везде разный. Если в общих чертах, то по цене шести садоводческих соток на престижном Карельском перешейке можно приобрести десять во Всеволожском районе, пятнадцать – в Гатчинском или Ломоносовском и все тридцать в деревне под Лугой.
Итак, с направлением определились. Можно звонить по объявлениям, договариваться и ехать? Не торопитесь. Перед каждой поездкой попытайтесь найти объект и оценить его окружение на гуглокарте. Составьте маршрут таким образом, чтобы посмотреть несколько объектов в обозначенном направлении.
Но еще лучше, если вам удастся провести первичное «журналистское расследование»: изучить территорию по краеведческим ресурсам, территориальным группам жителей райцентра, населенных пунктов, садоводств в соцсетях. Узнаете много интересного, но, возможно, и такого, что ехать не захочется, – например, о криминальной обстановке, скотомогильнике или намечающемся строительстве завода аккурат напротив имения, которое вы уже примеряете на себя.
Конечно, начинающему хочется, чтобы побольше. Шесть соток – действительно маловато будет, но только если внутриквартальные проезды узкие и в них не развернуться. Но когда улица широкая, а массив тихий, дренажную канаву можно загнать в трубу и использовать пространство перед въездом, например, в качестве парковки.
Десять соток можно зонировать, чтобы перед домом была парадная лужайка, а за ним, в глубине, баня и огород.
Больше двенадцати горожанину-дачнику не нужно: замучаетесь косить, корчевать, разгребать углы. А вот тому, кто всерьез намерен заниматься сельским хозяйством, и тридцати соток будет мало. Но такое хозяйство потребует постоянного присутствия. Это уже другой формат.
Это зависит от вашего бюджета и готовности самому разворачивать стройку. Все варианты имеют свои плюсы, минусы и подводные камни. Давайте с ними разберемся.
Такие предложения обычно формируют коттеджные поселки с участками без подряда, то есть для самостоятельного строительства. Данный вариант подойдет вам при выполнении трех условий. Первое: местность вам нравится настолько, что вы не мыслите свой будущий дом в какой-либо другой. Второе: вы инвестор по натуре и готовы идти на риск. Третье: вы готовы самостоятельно управлять стройкой.
Если все три фактора совпали – изучайте, во-первых, правоустанавливающие документы, местные правила землепользования и застройки (прежде всего вас должен интересовать вопрос, что можно, а что нельзя строить). Во-вторых, узнайте, в какие суммы выливаются общие расходы: строительство дорог, охрана и т. п. В-третьих, разведайте, как в данном массиве решаются вопросы с коммуникациями, в первую очередь с теми, без которых нельзя ни жить, ни строить, а именно – с электроснабжением и питьевой водой.
Если вам говорят, что электричества ждут уже лет пять и вот-вот подключат, – скорее всего, желаемое выдается за действительное. Раз за предыдущие пять лет вопрос не решился, то где гарантия, что решится теперь?
Если обещают «недорогую» газификацию – также не факт, что она состоится. При этом если вы намерены строить небольшую (до 100 кв. м) дачу, а не дом для постоянного проживания, то газификация, скорее всего, не окупится. «Недорого» в наших краях – это не меньше полумиллиона рублей. За эти деньги вы сможете лет двадцать от души обогреваться электричеством, а в холодные дни топить печь.
На наш взгляд, для тех, кто намерен строиться собственными силами, это оптимальный вариант. Во-первых, соседи уже есть и вы можете оценить, насколько это комфортное для вас соседство.
Во-вторых, вы можете оценивать и качество питьевой воды, и то, как обслуживается поселение. В-третьих, коммуникации у вас уже есть.
Что касается дома, то предпочтительных варианта два. Первый – «почти времянка»: крыша над головой на период строительства есть, потом можно использовать как сарай, да и снести не жалко. Второй – дом, пусть и требующий небольшого ремонта, но пригодный для проживания. Третий вариант – перекошенное капитальное строение, требующее не менее капитального ремонта или сноса – оставьте тем, для кого стройка – это хобби или вид спорта.
Придется примерять на себя и дом, и участок. Возможные варианты – «строили на продажу» или «строили для себя, но вынуждены продавать». Как ни странно, первый вариант предпочтительнее, особенно если строительство велось в соответствии с проектной документацией, которую продавец может вам показать.
Во втором случае есть вероятность, что вам предлагают результат чужого строительного эксперимента, который зашел в тупик – поэтому и продают.
Первое правило выбора загородной недвижимости – знакомиться с потенциальными соседями до сделки. Если речь об СНТ, то не мешает нанести визит председателю правления – чтобы узнать, нет ли у продавца многолетней задолженности по членским и паевым взносам, которая, кстати, перейдет к вам.
Поэтому смотреть дома и участки (по крайней мере второй раз) стоит в выходные, когда есть шанс застать и председателя, и соседей на их грядках.
Вас не прельщает перспектива поселиться в болоте? Отмечайте все признаки, свидетельствующие о заболоченности территории: заросли камыша, рогоза, тоненькие деревца с кривыми кронами, воду под ногами. Осушение такого участка потребует немалых дополнительных вложений.
Ищите ровный и сухой участок на возвышенности. Идеальный вариант – с въездом с севера и небольшим понижением к югу. Но уклон должен быть небольшим. Если перепад высот больше 15% (1 м на 15 м), затраты на ландшафтные работы и строительство фундаментов резко возрастут.
Как быть, если к продаже предложен угловой участок? Да, для улиц с интенсивным движением это серьезный недостаток. Но если массив тихий, а участок небольшой, то «свой угол» – скорее плюс. Здесь больше возможностей для зонирования. Например, можно организовать два въезда – парадный и хозяйственный.
Если предмет покупки – дом с участком, то не только присматривайтесь, но и принюхивайтесь. Важный индикатор того, что дом «болеет» грибком, – характерные запахи плесени и затхлости.
Обязательно загляните в подвал (если он есть), там не должно быть грибковой плесени. Оцените, нет ли следов протечек на стенах и потолках.
Откройте и закройте все окна и двери, чтобы убедиться, что дом не перекошен.
Оцените качество питьевой воды. Наведите справки о лимитах скважин и узнайте, не пересыхают ли колодцы засушливым летом (можно спросить у соседей).
Если дом оборудован локальной канализацией, осмотрите септик (или очистную станцию). Если предложенное к покупке строение позиционируется как «дом с удобствами», но в качестве очистного сооружения фигурирует выгребная яма – вежливо попрощайтесь с хозяевами и продолжайте поиски: вам предлагают не удобства, а головную боль.
Первое, на что нужно обращать внимание, – поставлено ли строение на кадастровый учет. Узнать об этом можно из свежей выписки из ЕГРН (если она есть у продавца) либо из публичной кадастровой карты Росреестра (заранее либо прямо на месте – на экране смартфона).
Если строение не зарегистрировано, но понравилось вам настолько, что сделка неминуема, настаивайте, чтобы продавец все-таки поставил его на кадастровый учет. С 1 марта этого года процедура постановки на кадастровый учет упростилась для домов ИЖС, но усложнилась для садоводов. В общей сложности дел здесь на месяц. Но, поскольку новые правила еще «не устоялись», сохраняется риск срыва или отказа. Не берите его на себя.
Второй важный момент – личность продавца (продавцов). Если вы не юрист, у вас нет риэлторской практики и желания исследовать кредитные истории и брачные отношения домовладельцев, сделку стоит оформлять у нотариуса: он проверит правоспособность продавцов и «завернет» документы, если они не в порядке.
Загрузите в смартфон местные навигационные карты, сделайте закладку на публичную кадастровую карту Росреестра в браузере.
Наденьте походную одежду и высокие рабочие ботинки на кроссовочной подошве либо возьмите с собой резиновые сапоги – чтобы исследовать все уголки участка. Возьмите аэрозольные репелленты для защиты от комаров и клещей (они уже проснулись и ждут вас).
Положите в багажник несколько чистых пластиковых канистр, чтобы сделать пробы воды, предлагаемой вам в качестве питьевой.
Вооружитесь рулеткой, пузырьковым строительным уровнем и садовым буром. Если вы что-то уже строили или ремонтировали своими руками, то рулетка и уровень у вас наверняка есть. Бур с удлинителем, скорее всего, придется купить, но в дачном хозяйстве он всегда пригодится.
Рулетка позволит понять, насколько параметры строения (площади помещений, высота и т. п.) соответствуют заявленным. Уровень – выявить вероятные перекосы фундамента и оценить уклон участка. С садовым буром вы легко обнаружите такие недостатки, как торфяник, толщу вязких глин под ногами или высокий уровень грунтовых вод.
Если вы определились с территорией поиска, дача нужна, что называется, «уже вчера», но вы не готовы принять решение о покупке – снимите дом на лето.
Во-первых, так вы сможете примерить, действительно ли подходит вам данная территория и нравятся ли соседи.
Во-вторых, у вас появится возможность присмотреться к окрестным домам и участкам, которые пока не выставлены на продажу, поторговаться или посидеть в засаде и продолжить «охоту» на загородную недвижимость. Но не сейчас, а ближе к осени, когда сезонный пик спроса пойдет на спад.