☰
16.04.2019 | 08:00
На эти и другие вопросы ответила в консультационном пункте BN.ru на Ярмарке недвижимости Анна Горбенко, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Все условия по приемке квартиры после сдачи дома в эксплуатацию прописаны в договоре долевого участия. В частности, в нем указано, в течение какого срока квартира должна быть передана дольщику, а также отражены обязательства застройщика письменно уведомить дольщика и обязательства дольщика явиться на приемку квартиры в течение определенного срока (обычно 7, 10 или 14 дней).
Как говорит эксперт, бывает, «письмо счастья» от застройщика пришло, дольщик звонит по указанному номеру телефона, а ему говорят: «Подождите, еще не все готово, мы с вами свяжемся». Просто застройщик хотел ускорить процесс, но плохо к этому подготовился. В этом случае, чтобы потом не пропустить сроки, необходимо отправить в офис застройщика заказное письмо с уведомлением и в письме указать, что вы готовы были явиться на приемку, но вам ответили, что приемка квартир еще не осуществляется.
Подобных нюансов множество, и о них Анна Горбенко рассказала, отвечая на вопросы посетителей.
– В договоре долевого участия (ДДУ) эти случаи оговариваются. Одна из сторон обязана уведомить другую об изменении своего местоположения или места жительства. Может быть прописано, что в качестве контактов используются адреса электронной почты. Вы согласились на такое условие добровольно – будьте любезны свою почту проверять. Бывает, что застройщики, опять же в спешке, не высылают уведомлений, а просто обзванивают дольщиков. Здесь уже все зависит от вашей доброй воли. Если вы хотите принять квартиру, то, наверное, сначала нужно хотя бы прийти и посмотреть на нее.
– Опять же на ваше усмотрение. Многое зависит еще и от длительности просрочки. Когда она составляет месяц-два, не стоит рассчитывать на серьезную компенсацию: суды не любят такие дела – если и получите что-то, то это будет совсем незначительная сумма. Застройщик будет всячески доказывать, что вы злоупотребляете своими правами. Безусловно, если это проблемный объект и просрочка солидная – год или ли больше, ни о каком злоупотреблении речи не пойдет.
– Конечно, ДДУ, чтобы сверить то, за что вы заплатили свои деньги, с тем, что есть. Некоторые по наивности ссылаются на рекламные буклеты: именно так они представляли свою квартиру. Открываем договор – ничего подобного. Ну и, конечно, документ, удостоверяющий личность, – паспорт. Хотя в последнее время и его часто не спрашивают. Также необходимо взять с собой авторучку и чистые листы бумаги, чтобы можно было записать свои замечания и претензии.
– Здесь не существует общей практики. Одному застройщику все равно, кто смотрит, были случаи, когда люди приходили без паспорта и ДДУ, а потом выяснялось, что они вообще чужую квартиру смотрели. С другим надо договариваться заранее. Могут еще и доверенность потребовать и будут по-своему правы.
– Акт осмотра мы составляем в том случае, если обнаружили какие-то недостатки.
Если вы вошли в квартиру, а все окна открыты – это тревожный сигнал. Сначала закрываем все окна, а потом уже приступаем к осмотру.
В любом случае, будь это квартира с черновой, предчистовой или чистовой отделкой, должна быть осуществлена разводка электропроводки. Берем с собой любой электроприбор, допустим зарядку для телефона, и проверяем, работают ли розетки. Состояние системы водоснабжения. Даже когда квартира сдается без отделки, можно посмотреть, не текут ли трубы. В квартире не должно быть неприятных запахов. Дальше проверяем вытяжку – работает ли вентканал. Обычный лист бумаги либо зажженная спичка помогут определить, есть ли тяга.
Далее – остекление. Здесь нужно быть особенно внимательным, поскольку даже замена за свой счет потребует согласования с управляющей компанией. Если из закрытого окна дует, неважно по какой причине, – это неприемлемо. Вся фурнитура должна быть в порядке, все окна легко открываться без приложения особых усилий. Царапины, сколы на стеклах – причина потребовать замену стеклопакетов. Иначе потом это может быть квалифицировано управляющей компанией как результат неправильной эксплуатации, следовательно, замена будет осуществляться за ваш счет.
Проверяем батареи. Понятно, что в летний период можно произвести только внешний осмотр, но все равно подтеков или пятен рядом быть не должно. Счетчики – их показания необходимо зафиксировать, иначе придется платить и за то, что было израсходовано до вас. При подписании акта приема-передачи не забудьте на все приборы учета получить паспорта.
Ровные ли стены, иногда проверить проблематично, но хотя бы прямые углы – вполне реально.
Конечно, проверяем бетонную стяжку – чтобы там не было подтеков. Это очень дорогое удовольствие – устранять потом такие недостатки.
В акт осмотра необходимо вписать все замечания по качеству. Он может быть составлен и в произвольной форме, если у застройщика нет специального бланка. Обязательно указывают дату, время, перечисляют тех, кто был на осмотре.
– Здесь, безусловно, есть свои нюансы. Например, кафельная плитка. Ведь если она плохо положена в ванной комнате, то это даже чревато травмами. В данном случае, наверное, лучше привлекать специалистов, которые каждую плиточку простукают и отметят, какие должны идти под замену. Техническое заключение специалиста будет иметь вес, а ваше личное мнение – вряд ли.
– Во-первых, ссылка на договор долевого участия. Во-вторых, документ, подтверждающий факт оплаты. Естественно, адрес с номером квартиры, ее площадь (с указанием, не изменилась ли она по сравнению с той, что указана в ДДУ). Очень часто в акт приема-передачи застройщики вписывают пункт о том, что стороны не имеют друг к другу никаких финансовых претензий.
В любом случае можно сказать: «Вычеркните этот пункт». Если застройщик не согласен, такой акт подписывать не стоит, а нужно в этот же день написать заявление, что вы отказываетесь подписывать акт приема-передачи из-за этого пункта и просите внести изменения, после чего готовы акт подписать. То есть вы не отказываетесь от своих обязательств. Это заявление необходимо вручить в офисе сотруднику компании-застройщика, чтобы он поставил на нем входящий номер. В случае отказа, а такие случаи бывают, – вы идете в ближайшее почтовое отделение и отправляете заявление заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. При этом акт осмотра вы подписали раньше, на объекте. Надо четко понимать, что акт осмотра и акт приема-передачи не одно и то же.
В законе прописано: дольщик имеет право не подписывать акт приема-передачи, если квартира непригодна для проживания. Когда недостатки существенные, например, раковина с трещиной или неисправна канализация, – стоит качать права. И есть застройщики, которые устраняют такие проблемы чуть ли не по первому звонку.
При несущественном браке, таком как небольшие неровности на стене, потолке и пр., вы не сможете уклониться от подписания акта приема-передачи. В акте нужно будет указать все недочеты объекта, а застройщик подписывает обязательство устранить их в определенный срок.
– Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта дольщику, если иное не предусмотрено договором.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Если что-то пошло не так, требуйте либо устранения этих недостатков, либо компенсации средств на их устранение. Был, например, такой случай: жили люди четыре года и решили переклеить обои. Снимают обои, а вместе с ними отваливается огромный кусок штукатурки. Выявились нарушения при штукатурке стен. Кроме того, оказалось, что, когда ставили стены, не хватило кирпича, половинок не нашлось и между потолком и стеной заткнули дыру строительным мусором. Предъявили претензию – и застройщик свою недоработку устранил.
– Если не было никаких контактов, то как минимум нужно составить еще одну бумагу, что было обращение и нет результата, – по той же схеме, что мы описывали раньше. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем было что предъявить в суде. Крайний случай, но что делать. Без такой переписки вы в суде предстанете в бледном виде.