☰
01.02.2019 | 08:00
С января 2019 года вступил в силу ФЗ-217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества…», определивший новые правила игры на садово-огородно-дачном поле. Что изменилось?
В советское время были и садоводства, и дачные кооперативы. В послесоветское – возникло множество дачных поселков в формате некоммерческих товариществ, партнерств, потребительских кооперативов. При этом садоводства устойчиво ассоциировались с «шестью сотками» и грядками. В дачных поселках и участки побольше, и публика посолиднее. Именно поэтому сегодня постоянно приходится слышать: «Хочу дачу, но только не в садоводстве».
Так вот, теперь «дачники» (члены ДНП, дачных кооперативов и прочих объединений) с точки зрения закона тоже садоводы.
В свою очередь, новые объединения дачников, то есть, простите, садоводов теперь будут регистрироваться только в форме ОНТ и СНТ (огороднических и садоводческих некоммерческих товариществ). А всем старым объединениям в форме партнерств и кооперативов надлежит своевременно приводить уставы в соответствие с нормами ФЗ-217.
Итак, термины «дачное хозяйство» и «дачный участок» – забудьте. Их больше нет. В новом законе упоминаются только огородные и садовые участки. В чем отличия? А вот в чем.
Огородные участки – «с правом размещения хозпостроек, не являющихся объектами недвижимости».
Садовые участки – «с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей».
Само понятие «садоводство» тоже претерпело трансформацию. Новый закон подчеркивает некоммерческий характер садоводства и огородничества. В садоводстве теперь можно жить и культурно отдыхать. А вот выращивать огурцы на продажу – это уже «на грани».
Забудьте и такие определения, как дачный дом и жилое строение. Вам предлагается два варианта: садовый дом – «здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием» (ФЗ-217, ст. 3) – и жилой дом.
В чем разница? Только в том, что в первом нельзя прописаться, а во втором – можно. Соответственно, у жилого дома будет больше кадастровая стоимость и налогооблагаемая база. Насколько – тоже пока вопрос открытый.
Как мы сказали выше, новый закон разрешает и садоводам, и бывшим дачникам регистрацию по месту жительства, но для этого дом должен быть не садовым, а жилым и пригодным для круглогодичного проживания.
Но пригодность для проживания – понятие растяжимое. Так, для сельских домов, которые давно построены и фактически круглогодично эксплуатируются, допускается вариант «удобства на улице». В то же время владельцам новых коттеджей нередко приходится доказывать соответствие санитарным, строительным и жилищным нормам в судебном порядке.
В обозримом будущем законодатели обещают прописать более внятные правила. Пока вопросов больше, чем ответов. А разночтения дают чиновникам на местах широкие возможности как стимулировать, так и тормозить процесс.
По нашим сведениям, в некоторых садоводствах в Ленобласти круглогодично проживающим на даче пенсионерам уже предлагают регистрировать свои постройки не как садовые, а как жилые дома. Соответственно, прописываться можно. Но есть тонкий момент: налогооблагаемая база увеличится, притом существенно.
На огородном участке допустимы только хозпостройки без капитальных фундаментов. Соответственно, регистрировать ничего не надо.
На садовом – почти все, что угодно: садовый или жилой дом, гараж, баня, беседка. При этом садовые и жилые дома необходимо регистрировать в Едином государственном реестре недвижимости. Все прочие постройки на участке (бани, гаражи, сараи) регистрации не требуют и, как выяснилось, налогами облагаться не будут.
Объективно – это хорошая новость, но, мягко говоря, запоздалая. Ведь два-три года назад чиновники на местах запугали владельцев загородной недвижимости «незаконными сараями, до которых вот-вот доберутся Росреестр и налоговики», загоняя дачников к кадастровым инженерам (имеющих связи с администрациями) – для «легализации» всех расположенных на участках построек. В результате законопослушные пенсионеры покорно оплачивали навязанные и недешевые услуги по кадастровой съемке.
С 1 марта 2019 года меняется порядок регистрации садовых и жилых домов и их оформления в собственность. Теперь, начиная строительство, необходимо уведомить о его начале местную администрацию – заявлением по установленной форме с указанием сроков проведения работ и параметров будущего дома. Подать заявление можно лично, заказным письмом или через МФЦ.
Далее, по окончании строительства, придется приглашать кадастрового инженера для составления технического плана объекта и этот план вместе с соответствующим заявлением отправить также в местную администрацию – для регистрации в Росреестре.
Декларируется возможность подавать уведомления о начале и окончании строительства без излишней бюрократии – через портал госуслуг. Но пока эта опция не работает. Образец заявления мы нашли только на сайте Госстроя.
Минувшей осенью чиновники Минстроя наконец разродились разъяснениями, что такое индивидуальный жилой дом. Оказывается, это обособленное здание, не состоящее из отдельных квартир, имеющее не больше трех наземных этажей и высоту до 20 метров.
Площадь не ограничивается. Но если строение до 500 кв. м, достаточно уведомить власти о начале и окончании строительства по процедуре, описанной выше. Если больше – потребуется предварительная экспертиза и согласование проектной документации, а также получение разрешения на ввод.
В параметры индивидуального дома, определенные Госстроем, вписывается Большой Меншиковский дворец в Ораниенбауме. Зимний дворец в Петербурге не проходит по высоте (30 метров).
Может ли рядовой садовод построить дворец? Оказывается, нет. Ведь, в соответствии с Градостроительным кодексом, ограничения вносятся на местном уровне и фиксируются в местных правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), уставах СНТ, инструкциях МЧС, Роспотребнадзора, природоохранных ведомств и т. п. И если в ПЗЗ написано, что в данной зоне можно строить только деревянные одноэтажные дома до 50 кв. м, то так тому и быть: все по-прежнему решается на местах.