☰
16.01.2019 | 08:00
На конференции «Итоги 2018 года на рынке недвижимости с BN.ru» много внимания было уделено рынку новостроек. Спикерами в этой части конференции выступили ведущий аналитик по строящейся недвижимости ГК «Бюллетень недвижимости» Ольга Романова и начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Тенденции развития ипотечного рынка также были освещены. Этим занимались Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке банка «Открытие», и Анна Никитина, главный специалист отдела партнерских продаж Газпромбанка.
По словам Ольги Романовой, за 11 месяцев 2018 года (данные за декабрь еще уточняются) на рынок жилья Петербурга было выведено в продажу 3,4 млн кв. м. Это на 21% больше, чем за тот же период 2017 года (2,6 млн). При этом в Ленобласти за весь 2017 год было выведено 1,2 млн квадратов, а с января по ноябрь 2018-го – всего 810 тыс. кв. м. «Налицо перетекание и спроса, и предложения на территорию Санкт-Петербурга, и оно идет уже второй год подряд», – отмечает эксперт.
С реализацией в 2018 году тоже все было хорошо. Неопределенность перед введением новых правил игры (проектное финансирование и эскроу-счета) подстегнула спрос. И если за 11 месяцев 2017 года в Петербурге было зарегистрировано 62 959 договоров долевого участия (ДДУ), то в 2018 году за тот же период было уже 80 484 ДДУ. Прогнозируемый объем реализации за 2018 год в городе – 3,5-3,7 млн кв. м. Причины на поверхности: изменения законодательства, падение курса рубля, инфляция и пр. То есть рост составил 28%. Такого не было с 2014 года.
Еще одна тенденция – в Петербурге снизился объем ввода нового жилья. В 2017 году было введено в эксплуатацию 3,4 млн кв. м новостроек, а за 11 месяцев 2018-го – всего 1,5 млн кв. м. «Даже с учетом традиционно больших объемов ввода в декабре, прошлогодние показатели явно не будут перекрыты», – отметила Ольга Романова. По ее мнению, это следствие кризиса 2014 года, когда на рынок выходило мало новых проектов. Через три года строительного цикла это закономерно сказалось на рынке.
Рост средней цены предложения жилья в сегменте масс-маркет (комфорт и стандарт) в Петербурге за 11 месяцев 2018 года составил 4,8%. В абсолютных цифрах это 105 500 руб. кв. м в ноябре. А вот в Ленобласти масс-маркет подорожал на целых 12,6%, до 63 900 руб. за кв. м в ноябре 2018-го. И основной рост цен пришелся именно на конец года, начиная с осени.
Средняя площадь квартир что в Петербурге, что в Ленобласти перестала уменьшаться и даже немного увеличилась: в городе с 45,1 до 46,1 кв. м за год, в области – с 38,7 до 40,2 кв. м.
Итак, по мнению Ольги Романовой, можно выделить четыре основные особенности развития рынка строящегося жилья в 2018 году. Первая – опережающий рост цен в новых проектах. Вторая – уход с рынка части застройщиков и заморозка реализации квартир в их проектах. Третья – начало расслоения предложения на проекты – лидеры спроса, «середняки» и проекты потенциально проблемные.
И, наконец, пятый пункт – это рекордно низкие ипотечные ставки. Но об этом мы поговорим во второй части нашего отчета о конференции.
Светлана Денисова посетовала на то, что во многих деловых изданиях по-прежнему оперируют такими терминами, как «обвал» или «падение». «Ничего подобного после 2014 года на рынке не случилось, рынок полностью адаптировался к новым условиям, что видно и по настроениям покупателей», – отмечает эксперт.
В связи с грядущими законодательными изменениями потребитель ждет подорожания, поэтому на рынок и пришел отложенный спрос. Разумеется, мощным драйвером выступила ипотека.
Чем же обусловлена обеспокоенность застройщиков? В первую очередь тем, что этого отложенного спроса надолго не хватит. И помимо привлекательности ипотеки (несмотря на незначительное повышение ставок) нет других причин ожидать высокого спроса, ведь роста доходов населения ожидать не приходится. Повышается НДС, растет себестоимость строительства, значит, пойдут вверх и цены на новостройки. К этому есть все предпосылки.
Светлана Денисова также отметила, что Петербург уже сегодня отобрал пальму первенства у Москвы по продаже жилья, в первую очередь новостроек, покупателям из регионов. Сказался тут, конечно, и перенос офисов дочерних структур «Газпрома», но это не единственный фактор. Дело в том, что «точка входа» на рынок в Питере гораздо ниже, и это привлекает все большее число иногородних покупателей. И эта тенденция сохраняется уже как минимум два года.
«Мы часто зацикливаемся на негативе, но 2018 год принес много позитива, и я надеюсь, что так будет и дальше. Можно жить и работать, добиваться побед», – завершила свое выступление Светлана Денисова.
Плавно, через тему эскроу-счетов, переходим к ипотечному блоку.
Анна Никитина, помимо ипотечных продуктов Газпромбанка, рассказала о том, что пока представляемая ею финансовая организация с эскроу-счетами для застройщиков не работает, но к такой работе готовится.
Татьяна Хоботова отметила, что в 2018 году активизировалось рефинансирование ипотечных кредитов и по итогам десяти месяцев занимает около 20% рынка ипотеки.
Таких темпов роста ипотечного кредитования, как в 2018 году (55-57%), в 2019-м ожидать не приходится, считает Татьяна Хоботова.
«Дело даже не в повышении ключевой ставки, оно не критичное, – отмечает она. – А вот тот отложенный спрос, который был, уже реализовался. Понятно, что платежеспособность населения сильно не растет. И роста объемов ипотеки более чем на 10-15%, на мой взгляд, не будет».
Татьяна Хоботова подчеркивает, что повышение ключевой ставки ЦБ на 0,25 п. п. незначительно влияет на рынок.
Подводим итоги: после 1 июля 2019-го счастье наступает для всех сразу. Дольщик – защищен по самое не хочу (и потому бросился покупать); застройщик обрел реальность (не зря же разрешениями на строительство запасался, не зная, что напрасно); банк, особенно государственный, – свой заслуженный геморрой; законодатель – боль за бесцельно прожитые годы.