☰
09.11.2017 | 08:00
Комплекс апартаментов по внешнему виду – жилой дом. Но юридически он является объектом коммерческой недвижимости.
Обычно апартаменты строят там, где возведение жилья невозможно в силу градостроительных ограничений либо по тем или иным причинам нерентабельно.
Доля апартаментов на рынке Северной столицы увеличивается. Согласно подсчетам консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на данный момент она составляет свыше 8% от общего объема предложения на первичном рынке – таким образом, за два года число апарт-площадей в продаже выросло в два раза.
И потенциал для роста есть: в столице, например, доля апартаментов в центре города уже составляет около 45%, рассказали в Управлении стратегического маркетинга и исследований рынка RBI.
Почему так популярны апартаменты? Прежде чем ответить на этот вопрос, нужно пояснить, что существует, в общем, два их типа. Первые приобретаются «для себя» и являются, по сути, аналогом жилью – как правило, это объекты бизнес-класса или элитные, возникающие на привлекательных территориях, где строительство жилья невозможно.
Второй вид апартаментов – сервисные, это своего рода дом-отель, номера которого выкупаются инвесторами для сдачи в аренду (единая сервисная служба управляет всем этим хозяйством).
Купить апартаменты обоих типов можно дешевле – по разным оценкам, на 15-25%, – чем жилье с похожими характеристиками.
Входной билет на рынок апартаментов первого типа высок, но не запределен. Так, в новом комплексе ArtStudio (Центральный район) холдинга RBI стоимость апартаментов площадью около 30 кв. м составит 7,5 млн руб. А в апарт-комплексе Grani в Петроградском районе от «Строительного треста» за однокомнатный вариант 42 кв. м просят около 6 млн. Если искать жилую новостройку такого же класса в центре или на Петроградке, ценник, скорее всего, окажется как минимум на пару миллионов выше.
Куда меньше цены в апартаментах второго типа – сервисных
При этом возводятся сервисные апартаменты тоже в достаточно популярных и престижных районах города: Центральном (YE’S на Социалистической от ГК «Пионер»), Василеостровском (в составе МФЦ «Светлый мир “Я-Романтик…”», оба – Seven Suns Development), Выборгском (Vertical We&I – новый проект компании Becar Asset Management Group) и др.
Купить данные апартаменты можно за меньшую стоимость, чем квартиру в густонаселенном Мурино (Ленобласть). Так, в «Светлом мире “Я-Романтик…”» предлагаются апартаменты площадью 21 кв. м за 1,3 млн руб. За 1,9 млн доступны номера в Vertical We&I, правда, площадь будет предельно низкой – от 13,3 кв. м. Впрочем, стричь все апарт-отели под одну гребенку не следует. Так, в апарт-отеле YE’S на Социалистической улице за объект площадью 19 кв. м просят уже существенно больше – 3,6 млн руб., но все равно это на 20-30% дешевле, чем в жилых комплексах того же Центрального района, где к тому же квартиры небольшой площади в дефиците (это касается и вторички).
Естественно, у потенциальных клиентов возникает вопрос: не купить ли вместо квартиры апартаменты, раз они столь привлекательны по цене и местоположению? Прежде чем это сделать, нужно изучить вопрос текущих расходов: налоги, коммунальные платежи.
Еще несколько лет назад налоги на нежилые объекты, находящиеся в собственности физлиц, были существенно выше, чем на квартиры. Однако в 2015 году внесены изменения в закон «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге», согласно которым апартаменты фактически стали облагаться налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости – как и жилье.
«При этом в разных районах города в зависимости от типа объекта кадастровая стоимость может быть в два раза выше рыночной стоимости или на 30-50% ниже. Перед покупкой желательно уточнить этот вопрос», – советует Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar. Но в целом, говорят участники рынка, налог на апартаменты теперь оказывается во многих случаях даже ниже, чем на квартиры.
А вот в плане коммунальных платежей апартаменты более затратны. «Коммунальные платежи в апартаментах выше, так же как и стоимость сервиса, – за счет комплексного подхода: в платеж входит и круглосуточная охрана, и уборка, и прочее обслуживание, – отмечает Мария Онучина. – В Петроградском районе, например, средний размер коммунальных платежей – 55 руб. за кв. м, в нашем новом апарт-отеле Vertical We&I на Большом Сампсониевском “коммуналка” обойдется в два раза дороже».
Похожие цифры приводит руководитель группы коммерческой недвижимости АО «Строительный трест» Ирина Ражева: «По предварительным расчетам управляющей компании, стоимость обслуживания в апарт-отеле Grani на Петроградской стороне будет составлять 80-100 руб. за кв. м, кроме этого, возможно предоставление дополнительных услуг. В данную стоимость не входит плата за потребляемые ресурсы: воду, отопление (газ) и электричество». Это, кстати, важный нюанс.
Оплата ЖКУ в жилых домах частично субсидируется государством, а вот для коммерческих помещений подобной опции не предусмотрено
В результате отопление и водоснабжение в апартаментах окажется на 30-60% дороже, чем в квартире, аналогичной по площади и количеству жильцов.
Это не беда, если приобретенный объект планируется сдавать в аренду. Высокие затраты на обслуживание окупаются за счет хорошей доходности. По словам Алексея Бушуева, директора по продажам Seven Suns Development, сдача номера в апарт-отеле может приносить владельцу до 15% годовых.
Но если вы в юните (так называют номера в апарт-отеле) планируете жить, тогда перед покупкой лучше просчитать величину будущих расходов. Ведь может получиться, что мнимая экономия через несколько лет превратится в переплату.
Эксперты уверены, что для постоянного проживания апарт-отели годятся с определенными оговорками. Да, там всегда чисто, безопасно, комфортно. Но есть и минусы.
Куда более реальной проблемой может стать отсутствие в составе комплекса традиционной жилищной инфраструктуры, например, детских и спортивных площадок. К тому же без «прописки» не будет привязки и к местным школам, поликлинике, детским садикам.
Еще один фактор беспокойства – частая смена соседей. «На сегодняшний день в нашем действующем апарт-отеле сети YE’S на улице Хошимина в Выборгском районе Петербурга не более 10% номерного фонда используется собственниками для собственного проживания. Остальные 90% апартаментов сдаются в аренду», – говорит Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE'S.
Впрочем, сегодня и в жилых новостройках добрая четверть квартир сдается внаем, причем зачастую нелегально. Так что еще можно поспорить, где выше «проходимость».
Апартаменты, наоборот, в подавляющем большинстве случаев сдаются внаем вполне открыто, через управляющую компанию. «Наша рекомендация – переходить на упрощенную форму налогообложения, регистрируясь как индивидуальный предприниматель. В этом случае собственник будет платить только 6% от дохода, а не 13%, как физлица, сдающие свои квартиры», – отмечает Александр Погодин.
В этом случае нельзя забывать, что при последующей продаже юнита придется заплатить налог на доходы физического лица (НДФЛ) – те самые 13%, но теперь уже от стоимости объекта. Это касается любой недвижимости, из которой извлекался доход, а владельцем является индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
С квартирой, как известно, проще: после владения ею в течение пяти лет ничего государству платить не нужно (даже если она сдавалась хозяином в аренду).
В целом, конечно, жить в сервисных апартаментах стоит только в том случае, если очень хочется в центр, но денег на полноценное жилье не хватает. Данный формат разрабатывался именно для инвесторов, они и могут получить от апартаментов максимум пользы.
Что касается дорогих апартаментов «по типу жилья», то они, конечно, комфортнее иной квартиры, но доступны сегодня единицам.