Новостройки на котловане: спрос упал, а цены – не очень

Несмотря на непростую экономическую ситуацию, застройщики Петербурга и пригородов продолжают выводить на рынок одну новостройку за другой. Если в мае листинг пополнился девятью объектами, в июне – уже одиннадцатью, то в июле – целыми пятнадцатью. Итого за три месяца – 35 новостроек. Исключаем из них объекты премиум-класса, а также те, которые к моменту старта продаж были на довольно высокой стадии готовности. Остаются 24 ЖК.

Мы изучали, сколько сейчас стоит жилье на котловане в новостройках сегмента масс-маркет, которые вышли на рынок с мая по июль 2015 года (см. таблицу).

Лучше меньше, да лучше

Заметим, что в этом году на рынок выведено больше проектов, чем за аналогичный период прошлого года: в 2014-м с мая по июль продажи стартовали в 31 объекте. Если же считать по количеству квартир, то предложение уменьшилось примерно на 15-20%. Упал и спрос на жилье в начальной стадии готовности – и довольно серьезно. «В прошлом году в общем объеме продаж доля покупок квартир на стадии котлована составляла 10-15%, сейчас – всего 5%. Многие клиенты предпочитают не рисковать и покупают квартиры пусть и меньшей площади, зато в ЖК в высокой степени готовности», – отмечает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.

Теоретически такое изменение спроса должно вынудить девелоперов снижать цены. Отчасти это и происходит, главным образом за счет скидок. Различные акции сейчас есть в арсенале у абсолютного большинства застройщиков. Но вот резкого падения стоимости квадратного метра в объектах на этапе котлована по сравнению с прошлым годом, как все этого ждали, – не произошло. Все дифференцировано. Часть застройщиков действительно «подвинулись» в цене. Многие удерживают ценник на уровне июля-августа 2014 года. А некоторые – даже повышают.

Этот тезис можно проиллюстрировать конкретными примерами, проследить, как менялись цены за минувший календарный год в одних и тех же объектах. Особенно удобно анализировать цены на котлован в проектах КОТ, которые девелоперы дробят на множество очередей, соответственно, новые корпуса появляются в продаже регулярно.

Так, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», стоимость квадратного метра одно- и двухкомнатных квартир на самом старте продаж в новых корпусах ЖК «Новая Охта» (застройщик – «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад») за год упала на 7-9%. Компания «ЦДС» в своем ЖК «Новое Янино» за год подняла стоимость студий и «однушек» на 5%, «двушек» – на 3%. У той же «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» прайс в ЖК «София» остался примерно на прежнем уровне. «Главстрой-СПб» за год поднял минимальную стоимость «квадрата» в новых очередях ЖК «Северная долина» на 3%. А компания «УНИСТО Петросталь» уменьшила ценник на квартиры в ЖК «Тридевяткино царство» примерно на 6%.

Пик позади

Совсем другая картина наблюдается при сравнении сегодняшнего прайса с ценами в новостройках на котловане, вышедших на рынок на пике спроса – в октябре-ноябре 2014 года. Так, Setl City понизил ценник в новом корпусе ЖК «Солнечный город» сразу на 15%. Вполне уместно сопоставить и стоимость «квадрата» в одинаковых по классу объектах в одной и той же локации. «СПб Реновация» в июне нынешнего года начала реализовывать жилье в первой очереди ЖК «Живи! В Рыбацком» на 10% дешевле, чем в соседнем ЖК «Алые паруса» продавал Setl City еще в декабре.

Общий вывод: если брать «среднюю температуру по больнице», то стоимость жилья, взлетевшая до максимума в конце прошлого года, сейчас фактически вернулась к показателям 12-14-месячной давности. Падать еще ниже цены пока не спешат.

«Случаев демпинга среди надежных застройщиков я не отмечаю. Девелопер, работающий в высококонкурентной зоне, например в Мурино, может предложить покупателю цену ниже, чем в среднем в данной локации. Однако это не связано с этапами строительства такого объекта – стоимость квартиры у него может оказаться ниже и на последних этапах возведения дома. Все зависит от маркетинговой политики и управления продажами в каждой конкретной компании», – отмечает генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.

По словам руководителя Центра исследований и аналитики ГК «БН» Марины Чижковой, не изменилась и разница между ценами на старте продаж и в готовом доме – у абсолютного большинства девелоперов этот разрыв остается на уровне 30-35%. Впрочем, и частные инвесторы в массовом порядке на рынок возвращаться не спешат – слишком уж высоки риски. Да и обычные покупатели, приобретающие жилье для себя, тоже предпочитают выжидать или рассматривать варианты не на котловане.

Минимальная стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса, вышедших на рынок с мая по июль 2015 года в Петербурге и его предместьях, на этапе котлована (с учетом всех скидок)

Источник: БН