Цены на российские квартиры: под знаком стабильности

По информации группы аналитиков Российской Гильдии риэлторов (РГР) под руководством Геннадия Стерника, в 35 регионах, в которых работают сертифицированные эксперты, средневзвешенный рост цен на региональных рынках вторичного жилья за 11 месяцев 2013 года составил около 6% (см. табл.). Данные за последние недели года еще обрабатываются, но уже очевидно, что они не принесут неожиданностей.

Почти в ногу с инфляцией
Самый значительный прирост цен на вторичное жилье среди крупных городов был отмечен в Краснодаре (7,7%), Тюмени (6,5%), Омске (6,0%), Ульяновске (5,4%), Красноярске (5,0%), Московской области (5,0%). Москва, как сообщает тот же источник, показала 3,4% роста, Санкт-Петербург – около 1% (уточненные данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»). Снижение цен зафиксировано в Челябинске (–3,6%) и Твери (–2,2%).

Таким образом, по оценке Геннадия Стерника, в 2012 году завершилось послекризисное восстановление цен, однако рынок уже исчерпал внутренний потенциал роста. Поэтому 2013 год прошел под знаком стагнации: цены на квартиры шагали в ногу с инфляцией, а настроения потенциальных участников рынка в значительной степени зависели от «внешнего» информационного фона.

Цены в традиционно входящих в выборку группы Геннадия Стерника райцентрах и небольших населенных пунктах показывали более заметную волатильность, что, впрочем, вполне в рамках общих закономерностей. На ценовую картину в регионах с относительно небольшими объемами предложения, где каждая сделка и каждая новая стройка на виду, могут оказывать влияние множество факторов местного значения – от сдачи в эксплуатацию нового жилого дома до положения дел на градообразующих предприятиях.

Разные сценарии с одинаковым финалом
Характеризуя состояние местных квартирных рынков, наши наблюдатели из регионов, расходясь только в деталях наблюдений, называли одни и те же тенденции. А это только подтверждает растущую зависимость российских городов и весей от макроэкономических событий.

Так, в начале лета начался виток девальвации рубля, и застройщики, словно спохватившись, начали индексировать цены. За ними стали подтягиваться и продавцы квартир «секонд-хенд». Самый заметный прирост цен в первом полугодии 2013 года наблюдался в Омске (3,6%), Краснодаре (3,7), Ульяновске (4,3%), Тюмени (4,4%), Ярославле (4,9%). Примечательно, что в «группе роста» оказались как традиционно «демократичные» (Ульяновск), так и самые дорогие по ценам на недвижимость (Тюмень) города. Но, как правило, все это регионы с традиционно высокими объемами жилищного строительства, в которых продавцам «вторичных» квартир было на кого равняться.

Начало осени было отмечено заметным снижением спроса на квартиры вторичного рынка, отсутствием традиционного (в первую очередь для городов – образовательных центров) сентябрьского оживления. Однако вторая половина осени для ряда городов ознаменовалась всплеском интереса к инвестиционным объектам. И, по всей видимости, это было эхо широкого обсуждения неудач пенсионной реформы. Поэтому следом за застойными августом и сентябрем некоторые (но не все) наши региональные наблюдатели отмечали оживление рынков жилья в октябре-ноябре.

«Во второй половине года активность на рынке жилья подпитывалась негативным информационным фоном, – говорит эксперт из Новосибирска Александр Астахов (Rolband & partners), – причем в конце лета это были предкризисные ощущения граждан (тогда рынок замер), а с конца ноября – отзывы лицензий у банков». Последние события стали провоцировать вкладчиков к переводу накоплений в инвестиционную недвижимость. Однако достаются эти деньги в основном не вторичному, а первичному рынку жилья.

«Ульяновские застройщики готовились к 2013 году, выводя на рынок значительные объемы жилья эконом-класса. Ожидаемого ажиотажа их предложения не вызвали, но и без того небольшой спрос от вторичного рынка оттянули. Поэтому и на первичке, и на вторичке сегодня присутствует широкий выбор объектов, а для роста цен в 2014 году оснований нет», – комментирует Александр Диков (АН «Центр недвижимости», г. Ульяновск). Также, по словам нашего эксперта, в конце года был отмечен всплеск интереса к элитному жилью, квартирам в клубных домах, объектам коммерческой недвижимости. По всей видимости, это также следствие тревог состоятельных граждан за судьбу накоплений и сбережений в банках.

«В первой половине 2013 года цены на вторичное жилье по инерции тянулись за первичкой, – говорит Ольга Серегина (риэлторская компания “Адвекс-Тюмень”), – но сезонный спад и заметный перевес интереса покупателей к строящемуся жилью обеспечили вторичному рынку самый настоящий застой».

Осенью, по словам нашего наблюдателя из Тюмени, несмотря на то что цены предложений продолжали расти, наметилась тенденция к снижению цен сделок (фактически они упали на 3-5%: продавцы готовы торговаться). Стабильно находят покупателей однокомнатные квартиры не старше десяти лет, а также демократичные двухкомнатные в относительно «свежих» домах – в первую очередь за счет субсидий и социальных программ.

Ту же тенденцию отмечает Евгений Сосницкий из Ростова-на-Дону (АН «Титул»). Повышенная активность в сегменте жилья эконом-класса, по его словам, держится в первую очередь на субсидировании ставок по ипотечным кредитам для молодых ученых, учителей и представителей других социально значимых категорий.

«Одно из ключевых отличий Ростова от большинства региональных центров – значительное количество старых домов частного сектора в городской черте, – комментирует Евгений Сосницкий, – а такая городская среда тормозит развитие пригородных территорий. Прогулявшись по Ростову, можно обнаружить множество щитов и перетяжек с предложениями о продаже домов и квартир и прийти к выводу, что рынок жилья затоварен. Но это не совсем так: только объекты с юридическими дефектами либо неадекватно оцененные не имеют шансов быть проданными».

По словам нашего эксперта, ситуация на ростовском рынке жилья стабильна, а его активность будет зависеть от государственной поддержки представителей социально значимых категорий. При этом сколь-нибудь значительный прирост цен в следующем году маловероятен, снижение – тоже.

Краткосрочный прогноз: комфортный застой
В целом, по оценке Геннадия Стерника, сегодня для рынков жилья российских регионов сохраняется прогноз, который был высказан в интервью БН больше года назад и предполагал четырехлетний период стагнации с незначительными колебаниями (от –2 до +5% в год). «Рынок восстановился после кризисного падения цен 2009 года, но его восстановление закончилось стагнацией – застоем», – комментирует Геннадий Стерник. При этом, по его словам, сегодняшняя ситуация на рынке прозрачна и нет никаких оснований для корректировки прогнозов годичной давности. Цены на российскую недвижимость будут и дальше двигаться в том же коридоре, не перекрывая уровень инфляции.

Во всяком случае, прогнозы Минэкономразвития РФ подтверждают, что сегодня нет «драйверов», способных толкать цены на недвижимость вверх. Масштабное финансирование олимпийских объектов закончено, сколь-нибудь заметного роста доходов населения не предвидится. Теоретически может подлить масла в угасающий огонь цен квартирного рынка господдержка социальных жилищных и ипотечных программ, но она не обещает быть массовой.

По словам Геннадия Стерника, сложнее всего в новом году придется застройщикам, их ждет период сурового естественного отбора. Ведь с началом стагнации из их прибыли выпала такая составляющая, как постоянный рост цены квадратного метра, при этом ажиотажный интерес к «суперэкономичным» новостройкам, характерный для периода послекризисного восстановления, – также на излете. Снижение доходности строительного бизнеса будет приводить к появлению проектов новых форматов, улучшению качества застройки, обострению конкуренции, но при этом – способствовать уходу с рынка слабых игроков.

«Впрочем, сегодняшняя ситуация вполне комфортна для риэлторов, продавцов и покупателей вторичного жилья, – подытоживает Геннадий Стерник. – Застой имеет не только минусы, но и плюсы: он дает возможность заниматься решением жилищных вопросов без спешки и ажиотажа, как это было в периоды разгона цен».

Цены на вторичном рынке жилья городов России в декабре 2013 года*