Сосновая Поляна без хрущевок

В 1990-е годы, когда Петербург в соответствии с европейскими стандартами поделили на муниципальные округа, основные кварталы «проблемных» хрущевок серии ГИ достались МО «Константиновское» (тоже часть исторического района Сосновой Поляны), а пятиэтажки серии 1-507 оказались на территории МО «Урицк». Вот и получилось, что МО № 39 «Сосновая Поляна» – хрущевками обделили.

Что же, собственно, досталось округу? На западе, на выезде из города по Петергофскому шоссе МО «Сосновая Поляна» граничит с объектом всемирного наследия ЮНЕСКО Троице-Сергиевым монастырем. По соседству, уже на территории самого округа, расположен «дошедший до ручки» флагман социалистической индустрии – завод ЛЭМЗ. Напротив него, через шоссе, также в границах округа, – площадка с гипермаркетами «К-Раута» и «Лента».

Возвращаясь от «Ленты» и свернув с Петергофского шоссе направо, по едва заметной с самого шоссе, разбитой строительной техникой дороге, подъезжаем к кварталам, обозначенным как ЖК «Константиновский». При первом ленинградском-петербургском мэре Анатолии Собчаке данная территория была передана под малоэтажную застройку – коттеджи и таунхаусы. Но коттеджей сейчас здесь не наблюдается. Проект, получивший название «Европейские предместья», почти сразу после запуска «подрос» от двух до пяти этажей. Тем не менее это по-прежнему зеленый и уютный микрорайон, в окружении развалившихся частных домиков и с «кораблями» по улице Пионерстроя на горизонте.

Движемся дальше, в сторону города. Улица Пионерстроя – когда-то самая западная окраина Ленинграда – отмечена архитектурными доминантами позднего «брежневского» периода – пятнадцатиэтажными «точками» серии 1-ЛГ-600А14, на которых закончилась история ленинградского «кораблестроения». С востока МО № 39 граничит с муниципальным округом «Урицк» (исторический район Лигово).

От Трезини до Оля
У Сосновой Поляны богатая и яркая история. На протяжении трехсот лет градостроительные ландшафты территории менялись по меньшей мере четыре раза. Некоторые историки утверждают, что когда-то Петр I пожелал построить резиденцию с фонтанами в районе нынешнего Константиновского дворца. Но своенравные ручьи, уже три столетия питающие фонтаны Петродворца, отказались нести воды на присмотренную властителем живописную территорию. Поэтому окрестные земли на берегу Маркизовой Лужи были розданы приближенным Петра I под усадебные парки и морские резиденции Сегодня от них мало что сохранилось.

Однако к Воронцовой даче, своего рода «визитной карточке» Сосновой Поляны, успели приложить руку и Джузеппе Трезини (которого, впрочем, канцлер Воронцов счел профнепригодным и расторг договор), и Антонио Ринальди, который завершил творение. Дача в стиле барокко достойна отдельного рассказа. Здесь молодой Чайковский написал свою первую симфонию. Потом, когда местность стала приходить в упадок, в усадьбе, где уже располагалось богоугодное заведение, закончил свой жизненный путь Глеб Успенский. После войны усадебный дом восстановили, правда, как смогли – уже без лепного декора, и теперь он украшает улицу Чекистов. Романтичному Готическому домику, построенному сенатором Мятлевым, повезло меньше. Здание обзавелось фоном в виде заводского корпуса и в настоящее время пребывает в заброшенном состоянии.

Главная «горячая точка» Сосновой Поляны – ставший знаменитым, благодаря пристальному вниманию «реноваторов», квартал 1-5. На самом деле, это два квартала, их разделяет 2-я Комсомольская улица, по прихоти градостроителей лишившаяся своей топонимической пары. Территория с частными деревянными домиками и рабочими бараками сильно пострадала в войну, а в послевоенное время – начала активно застраиваться уютными домами, причем не только в стиле послевоенного сталинского классицизма. Архитекторам из мастерской Оля удалось создать комфортный пригородный жилой район, преимущественно с двух- и четырехэтажными домами.

Сформировался уникальный архитектурный ансамбль, который, с одной стороны, получил богатое озеленение в соответствии с довоенной концепцией «города-сада», с другой – цитировал элементы готики, барокко и классицизма, коими была богата окрестная застройка.  В последующие годы квартал укрупнили, превратив маленькие улицы во внутридворовые проезды, в нем выросли первые типовые сталинки и хрущевки из силикатного кирпича.

Знаменитым квартал 1-5 стал уже в нашем столетии, когда его заодно с соседним кварталом 7-17, застроенным пятиэтажками серии ГИ, но расположенным в МО «Константиновское», включили в программу реновации хрущевок. Между тем на «городе-саде» программа реновации споткнулась, встретив сопротивление общественности и местных жителей. Генеральный директор компании «СПб Реновация» Артур Маркарян в интервью БН пообещал, что малоэтажный ансамбль, часть домов в котором сгорела, все-таки будет воссоздан именно в том виде, в котором его задумали зодчие, а снесут и расселят только ветхие дома.

Впрочем, прогулявшись по улицам и дворам, мы отметили, что подавляющее большинство домов здесь не имеет видимых признаков необратимого износа. Нормативный срок службы кирпичных домов «сталинского» периода составляет 150 лет. Но у инициаторов сноса есть контраргументы: коммунальное заселение и нерационально низкая плотность застройки территории, имеющей высокую градостроительную ценность. Стало быть, идеи уплотнения вряд ли оставлены навсегда.

Квартиры и цены
Рынок недвижимости Сосновой Поляны едва ли можно назвать активным, и ровно по той причине, что квартир на продажу здесь выставляется мало: плотность жилой застройки территории здесь одна из самых низких в городе, а типового жилья на территории МО № 39 «Сосновая Поляна» значительно меньше, чем у «соседей». Тем не менее здесь есть серийные пятиэтажные сталинки серии 1-505, аккуратные кирпичные трехэтажные хрущевки серии 1-528 КНП на 2-й Комсомольской улице, девятиэтажные кирпичные брежневки разных модификаций вдоль проспекта Ветеранов. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения квартир в кирпичных домах составляет 88,7 тыс. руб. за кв. м. В структуре предложения доля кирпичных домов составляет 39% (61% – панельные дома).

Основная панельная застройка Сосновой Поляны – «корабли» серии 1-600-ЛГ. Причем это дома относительно «свежих» модификаций – от самых распространенных, многоподъездных девятиэтажных, до уже упомянутых «точек» на улице Пионерстроя. Средняя цена квартиры в «панельке» – 80,2 тыс. руб. за кв. м.

Желающим приобрести однокомнатную квартиру на территории МО № 39, имеет смысл ориентироваться на сумму в 3 млн руб. (скорее всего, в панельном доме цена будет чуть ниже данного значения, в типовом кирпичном – чуть выше).

Доступное жилье в недоступном районе
В ценовом рейтинге территорий Санкт-Петербурга, который формируют аналитики ГК «БН», территория, обозначенная как Сосновая Поляна, стабильно занимает шестое место с конца, обгоняя только Троицкое Поле и пригородные территории. Тем не менее относительная ценовая доступность квартир в округе определяется скорее транспортными проблемами, чем качеством жилищного фонда и состоянием социальной инфраструктуры.

Детские сады и школы здесь, а также в соседних округах, – не в дефиците. Но с транспортом в Сосновой Поляне, действительно, серьезные проблемы. В конце 1960-х годов, когда городские власти «выманивали» Ленинградский университет с Васильевского острова в Петродворец, жителям Сосновой Поляны обещали наземную линию метро – прямо до новых университетских корпусов. Потом об этих планах забыли. В результате многие жители Сосновой Поляны ездят в город совсем как настоящие пригородные жители – на электричках, приходящих на Балтийский вокзал.

Дорога на троллейбусе до ближайшей станции метро «Проспект Ветеранов» может занять до сорока минут, поэтому без личного автомобиля здесь, действительно, жить сложно. В часы пик выезд в центр из района, который уже давно перестал быть городской окраиной, затруднен, а в высокий туристический сезон часто встает Петергофское шоссе. Однако не бывает минусов без плюсов: из-за низкой плотности застройки в Сосновой Поляне не нужно долго и мучительно искать место для парковки.