Германский рынок недвижимости является сегодня одним из самых перспективных в центре Европы и «хитом» сезона 2008-2009 года. Почему?

- недвижимость на любой вкус и кошелек – от 15 тысяч евро за квартиру в типовом доме до самых изысканных и уникальных предложений.

- возможность получать до 10% чистого дохода от сдачи в аренду через управляющую компанию, берущую на себя все хлопоты по сопровождению всего за 25-30 евро в месяц

- надежное вложение в стране с одной из самых сильных мировых экономик и ряд других причин.

Специфика рынка недвижимости.

Большую популярность имеет Восточная Германия (в частности, Берлин, Дрезден, Потсдам, Лейпциг). На западе страны устойчивым спросом пользуются Франкфурт-на-Майне, Майнц, Ганновер, Кельн, Дюссельдорф. Кроме того, покупатели «домов для отдыха» часто выбирают бальнеологические курорты, такие как Баден-Баден, горнолыжные курорты, например, Гармиш-Партенкирхен в Баварских Альпах, населенные пункты на побережье озер (Фридрихсхафен на Боденском озере, район озера Штарнберг в Баварии) и рек (Висбаден на Рейне). Побережья Северного и Балтийского морей не так популярны из-за холодного климата.

Цены на недвижимость Германии зависят, в первую очередь, от региона, а не от статуса города или количества жителей: на востоке страны (территории бывшей ГДР) они заметно ниже, чем на западе. Самый дорогой город Германии – столица Баварии Мюнхен (в среднем 3,7 тыс. евро за кв.м). Далее идут Штутгарт (2,9-3,2 тыс. евро/ кв. м на 2008 год), Гейдельберг, Висбаден и Франкфурт-на-Майне (2 тыс. евро/ кв. м), Кельн и Нюрнберг (2,2 тыс. евро/ кв. м), Гамбург и Бонн (2,1 тыс. евро/ кв. м). В Дрездене, Потсдаме и Лейпциге средняя стоимость квадратного метра на начало 2008 года составила 1,7 тыс. евро.

БЕРЛИН - ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ОАЗИС.

Цены на недвижимость в Берлине пока остаются достаточно низкими, но регулярный приток фирм и капитала способствует их росту. Стоимость квадратного метра меняется в зависимости от района. Объекты в центре германской столицы оцениваются примерно в 2,5 тыс. евро/ кв. м, на окраинах и в предцентральных районах– около 1 тыс. евро/ кв. м. Стоимость новых апартаментов улучшенной планировки в престижных районах Берлина колеблется в пределах 4,5-6 тыс. евро/ кв. м. Рынок аренды очень оживлен - все объекты уже сданы, либо быстро сдаются в аренду, принося до 10% годовых прибыли. Массовое предложение начинается от 25-30 тысяч евро за квартиру площадью от 30 м кв и более. Здесь можно приобрести как отдельную квартиру, так и целый дом с несколькими десятками апартаментов и различными помещениями для коммерческого использования.

Процедура покупки.

Ограничений для иностранцев в отношении приобретения земли, жилой и коммерческой недвижимости в Германии не существует. Покупку можно оформить на физическое или юридическое лицо. Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются посредством банковских переводов. При открытии счета необходимо личное присутствие. Обычно требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры.

Этапы сделки.

1. Выбирается объект, принимается решение о покупке

2. В присутствии нотариуса составляется договор купли-продажи, где указываются условия и форма оплаты (нотариус проверяет права собственности продавца и оформляет все необходимые документы, включая денежные расчеты и переход права собственности к покупателю).

3. Нотариус открывает специальный нотариальный счет для данной сделки, куда покупатель вносит аванс (в среднем он составляет 10% от стоимости недвижимости). При отказе покупателя аванс не возвращается, при отказе продавца – возвращается в двойном размере.

4. Остаток суммы вносится на счет в течение 28 дней.

5. Нотариус проверяет наличие всей суммы на счету, и после этого отправляет документы в ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество.

6. В течение 2х месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности ("Поземельной книги").

Вся процедура длится в среднем 2-3 месяца, но присутствие покупателя обязательно только при подписании договора и при присвоении права собственности.

Сопутствующие расходы.

1. Налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer) - в Берлине 4,5%, в остальных землях – 3,5% от суммы в договоре купли-продажи. Если приобретается сельскохозяйственная земля или производственные площади, этот налог может достигать и 6,0%.

2. Стоимость услуг нотариуса - 1,5% от суммы сделки

3. Гербовый сбор - 0,5% от суммы сделки. Все эти расходы несет покупатель

4. Комиссия агенту до 6% от цены объекта, оплачивается поровну покупателем и продавцом, (в Берлине - только покупателем). Все сборы оплачиваются в день подписания контракта у нотариуса.

Возможно приобретение строящегося жилья (процедура аналогична вышеописанной, возможна рассрочка платежа). Гарантия на строительство – пять лет после передачи объекта покупателю (при обнаружении покупателем недостатков постройки фирма устраняет их за свой счет).

Получить ипотечный кредит возможно, но непросто. Кредит дается максимально на 25 лет под 5-7% годовых (процентная ставка зависит в первую очередь от значения индекса EURIBOR), первый взнос от 30%. Обязательные условия получения для иностранцев:

- наличие постоянного места жительства и рабочего контракта или собственного бизнеса на территории ЕС и владение недвижимым имуществом, пригодным для залогового обеспечения по стоимости и местонахождению.

Ежегодный налог на недвижимость + земельный налог сосьавляют 0,5%-1,5% от кадастровой стоимости жилья. Нельзя забывать и о налоге на прибыль, если таковая была получена в результате сдачи недвижимости в аренду. При доходе до 7664 Евро/год налог не платится вовсе, при получении суммы от 7664 до 52152 Евро в год налог составит 15 %. Далее работает скользящая шкала, а максимальная ставка составляет 45% от дохода.

Коммунальные услуги: ежемесячные расходы на квартиру площадью 70 кв. м  в Западной Германии составляют в среднем около 120-130 Евро, в Восточной – около 100 Евро, при неэкономном расходе услуг – больше. В случае сдачи в аренду, как правило арендатор оплачивает коммунальные услуги, электричество, телефон и т.д.

Аренда:

Частое явление на рынке недвижимости Германии - приобретение квартиры «с жильцом». Законы в области аренды таковы, что преобладают долгосрочные партнерские отношения между хозяином недвижимости и квартиросъемщиком/арендатором. Что не мешает хозяину продать недвижимость, но зачастую, не дает новому владельцу права потребовать немедленно квартиру или офис освободить. При возникновении спорных вопросов законодательство защищает интересы арендатора. Для досрочного расторжения договора со стороны владельца требуются веские причины. Повышение арендной платы ограничивается 20% в течение трех лет. При этом арендную плату нельзя увеличивать в течение первого года аренды. Но владельцу, с первого же дня гарантирован стабильный доход, при этом зачастую сопровождение осуществляет управляющая компания.

Все предложения по недвижимости Германии