Ипотека: законы, термины и определения
Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При этом недвижимое имущество находится в собственности заемщика, но обременено залогом.
Термин «ипотека» возник еще в Древней Греции. В новейшей российской истории он появился в 1992 году, вместе с законом «О залоге». На первых порах кредитовать население для приобретения недвижимости решались только отдельные банки. А процентные ставки составляли 20-30% годовых в долларах на срок от трех до пяти лет. Естественно, спрос был минимальным.
Какие законы регулируют ипотеку
В сентябре 1997 года было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На первом этапе институт существовал лишь формально.
Вторым рождением российского жилищного кредитования считается 1998 год, когда был принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Его авторы – депутаты Государственной Думы Георгий Задонский и Иван Грачев.
Первые стандарты процедур выдачи ипотечных кредитов появились к концу 2002 года. Говорить же о каком-то стабильном спросе можно начиная с 2005 года.
Первоначально доля ипотеки на вторичном рынке существенно обгоняла долю на первичном, а многие крупные банки вообще отказывались работать с новостройками. Но постепенно основная масса выданных ипотечных кредитов переместилась на первичный рынок. А действовавшая в 2015-2016 годах госпрограмма субсидирования ипотеки и вовсе распространялась только на рынок новостроек.
При этом из года в год на ипотечном рынке росла доля банков с участием госкапитала, пока не стабилизировалась на уровне 80-85%.
Основные правовые акты, регулирующие отношения на рынке ипотеки, – федеральные законы № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 23 июня 2016 года); № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 6 июля 2016 года); № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 1 сентября 2016 года) и № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 года «О кредитных историях» (в редакции от 23 июня 2016 года).
Неспециалистам будет достаточно познакомиться с кратким пересказом этих документов в популярной юридической литературе.
Основные термины и определения
Первоначальный взнос – часть стоимости жилья, которую заемщик выплачивает самостоятельно. Банки не дают в долг сумму, равную стоимости приобретаемого жилья. Они требуют, чтобы клиент тоже сделал определенный взнос. Минимальный платеж колеблется в пределах от 15 до 30% общей суммы кредита. Как правило, чем крупнее выплачиваемая самим заемщиком доля, тем ниже ежемесячная процентная ставка. При наличии 50-процентного взноса можно получить ставку на 1-2 процентных пункта ниже, чем при первоначальном взносе в 15%.
Процентная ставка – сумма, которая добавляется к размеру кредита за пользование им. Исчисляется в процентах годовых. При аннуитетных платежах погашение кредита осуществляется каждый месяц в размере одной и той же суммы. Проценты же внутри долга пересчитываются на остаток кредита и снижаются, но доля основного долга изменяется с каждым платежом и увеличивается. В результате на начальном этапе в основном уплачиваются проценты, то есть банк, по сути, просто берет себе доход вперед. В теории у заемщика есть возможность гасить кредит дифференцированными платежами, но такие продукты в линейках практически всех банков прекратили существование.
Андеррайтинг – изучение кредитоспособности потенциального заемщика, прежде всего на основании представленного пакета документов.
Скоринг – анализ и прогноз поведения заемщика в будущем на основании оценки других похожих заемщиков. Современные модели скоринга включают свыше 80 характеристик. В частности, проверяется, не являются ли злостными должниками друзья в соцсетях, учитывается и регион проживания заемщика.
Кредитная история – информация обо всех кредитах, ранее взятых человеком в различных банковских организациях, а также данные об их возврате (вовремя или с нарушением сроков платежа, нет ли просроченной задолженности). Хранится в бюро кредитных историй.
Поручитель – лицо, которое обещает банку выплачивать долг, набежавшие проценты и прочие убытки кредитора, если заемщик не справляется со своими обязательствами.
Созаемщик – лицо, отвечающее перед кредитором вместе с основным заемщиком за возврат кредита в полном объеме, то есть соглашающееся на солидарную обязанность (ответственность) по погашению кредита. Обычно банки допускают привлечение до трех созаемщиков.
Закладная – документ, который определяет право его владельца на возврат выданных средств по ипотечному договору. Выпускается в виде именной ценной бумаги. Также закладная выступает подтверждением на право залога приобретаемого в рамках ипотеки жилого помещения.
Ипотечный брокер – специалист, осуществляющий услугу по подбору, оформлению и получению ипотечного кредита. Брокерские подразделения могут функционировать в агентствах недвижимости и в компаниях-застройщиках, есть и самостоятельные брокерские компании.
Реструктуризация ипотечного займа – возможность сохранить залоговую квартиру и восстановить свою платежеспособность для заемщика, столкнувшегося с финансовыми проблемами. Банк может предложить должнику варианты решения проблемы: снижение размера ежемесячного платежа с увеличением общего срока выплаты кредита или кредитные каникулы (гасятся только проценты) на несколько месяцев.
Рефинансирование ипотеки – пересмотр условий кредитования на более выгодных для заемщика условиях. Рефинансирование (перекредитование) обычно предлагают другие банки, переманивая у конкурентов выгодных заемщиков. Но иногда на перекредитование соглашается и изначальный кредитор, чтобы не потерять клиента.
Ломбардная ипотека – ипотека под залог квартиры, уже находящейся в собственности заемщика. Нужно быть готовым, что сумма кредита вряд ли превысит 50-60% от рыночной стоимости закладываемого жилья.
