Осенью прошлого года федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию дало «зеленый свет» коммунальной ипотеке. Для Петербурга эта отмашка оказалась преждевременной. Для кредитного учреждения, объясняют банкиры, оформление в залог доли коммунальной квартиры, часто означает зависимость от сособственников, то есть соседей заемщика.
«Неверное воплощение»
Словарь Ожегова дает два толкования слова «коммунальный»: оба сводятся к образу «коммуны» - одной из форм совместной жизни людей, бытовой или хозяйственной. Превращение конкретного Ленинграда в коммунальную столицу СССР было предопределено на заре советской власти рядом исторических причин: здесь и структура дореволюционного жилищного фонда, и философия «военного коммунизма», и миграционные процессы.
В советских программах и рапортах о достижениях СССР коммуналкам, естественно, места не было. До 1989 года такое понятие практически не встречается ни в законодательстве, ни даже в засекреченных статистических сводках.
И вот «наследие проклятого прошлого» вместе со всеми вваливается в рынок.
Немецкий исследователь Альберт Мартини, написавший книгу о советском послевоенном жилье, описывает возникновение коммунальной квартиры как «неверное воплощение» проекта Энгельса о решении жилищного вопроса (передела и равенства для всех жилищных условий). Эта системная ошибка как родимое пятно никуда не исчезает и в новых экономических условиях.
Достаточно сказать, что легальный выход коммуналок на рынок недвижимости состоялся только в конце 1998 года, когда было принято постановление администрации Петербурга, разрешающее приватизировать отдельные комнаты в коммунальных квартирах без согласия соседей.
В примерной форме договора передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан стали указывать размер передаваемой доли, а также те комнаты, которыми пользуются наниматель и члены его семьи. Условия передачи в собственность доли в коммунальной квартире несколько отличались от условий передачи в собственность отдельной квартиры. В частности, предусматривалось, что собственники долей и наниматели жилых помещений в коммунальной квартире имеют равные права на пользование местами общего пользования независимо от количества членов семьи, в том числе при передаче прав собственности на жилые помещения новым владельцам.
Однако перед собственниками комнат в коммунальных квартирах, а также перед риэлтерами и нотариусами встал вопрос: каким образом реализовать право собственника на отчуждение приватизированной комнаты? Или точнее, как продать приватизированную комнату и не нарушить право преимущественной покупки (ст. 250 Гражданского Кодекса РФ)?
В марте – апреле 1999 года были изданы два распоряжения КУГИ, которыми отчасти эти вопросы были отрегулированы.
Неполноценный объект
Однако дискуссия на тему «доли квартиры» затянулась на долгие годы – тем более, что в Москве и большинстве других субъектов федерации комнату в коммуналке стали регистрировать как отдельный объект недвижимости.
Символическую точку в этом споре поставил городской суд весной 2004 года, когда был отклонен иск некоего гражданина, пытавшегося обжаловать Положение о приватизации жилищного фонда именно в этой части.
Мнение риэлторов, согласно которому признание комнат полноценным объектом недвижимости могло бы положительно сказаться на рынке и повысить юридическую чистоту сделок, было проигнорировано.
Столь долгое предисловие было необходимо для того, чтобы в полном вооружении подойти к главному – к вопросу о том, почему сегодня в Петербурге так сложно получить ипотечный кредит на приобретение комнат в коммунальных квартирах.
Основной причиной, препятствующей широкому распространению таких банковских программ, является повышенный риск банка при принятии в залог комнаты, так как этот объект является менее ликвидным по сравнению с отдельной квартирой.
Рассматривая вопрос о качестве обеспечения по кредиту, банк, прежде всего, анализирует как скоро – в случае дефолта заемщика – может быть реализован предмет залога. При обращении взыскания на комнату велика вероятность возникновения сложностей, связанных с преимущественным правом других собственников коммунальной квартиры на выкуп доли. Для банка это означает усугубление и без того трудоемкой и долгой процедуры реализации залога. Более того, заемщики, доходов которых не хватает на покупку отдельной квартиры, могут приобрести в собственность через ипотеку отнюдь не дорогую комнату в престижном районе, а наоборот – самый непривлекательный и дешевый объект. Поэтому очевидно, что сроки и прогнозируемость оценки более приемлемы для банков при продаже квартир, а не комнат.
Для кредитного учреждения, объясняют банкиры, оформить в залог долю коммунальной квартиры, означает попасть в зависимость от сособственников, то есть соседей заемщика. А кто может гарантировать, что при необходимости реализации этого залога (когда заемщик неплатежеспособен), соседи заемщика не станут препятствовать ему в этой продаже и банк сможет реализовать свои законные права? В этом и заключаются риски для кредитных организаций.
Генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров полагает, что возникшую ситуацию можно объяснить разными юридическими школами Москвы и Петербурга. В нашем городе юристы считали, что такой механизм реализации прав граждан наиболее приемлем, а о последствиях никто не думал. В результате сегодня ипотека на комнаты почти невозможна, так как предполагает залог недвижимости. Выход – изменения в действующем федеральном законодательстве. Если решать проблему комплексно, то должны быть изменены как Гражданский кодекс, так и закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». А это очень серьезная проблема, и на местном уровне она не решается.
Если предположить, что кому-то вдруг удастся убедить Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и зарегистрировать одну из комнат как отдельный объект недвижимости, это ничего не решит. Есть ведь и другие собственники в квартире. Следовательно, потребуется соглашение о разделе имущества, изготовление новых технических паспортов на комнаты и, в конечном итоге, перерегистрирация всех собственников. Кому это надо?
Согласно данным Центрального городского агентства по приватизации жилищного фонда Санкт-Петербурга, на 1 января 2006 года было заключено 205 253 договора передачи комнат (доли квартиры) в собственность граждан. За минувший год это число должно было увеличиться тысяч этак на тридцать. Перерегистрация почти четверти миллионов договоров приватизации – поистине страшная сила.
Теоретическое право
Кредитные организации, работающие по федеральной программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с 1 сентября 2006 года получили возможность выдавать ипотечные кредиты на приобретение комнат в коммунальных квартирах в рамках действующих стандартов. Помимо жилого дома и квартиры в «Стандартах процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» появился третий вид жилого помещения: «Комната – часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для непосредственного проживания граждан в Жилом доме или Квартире, отвечающая признаку изолированности и на которое оформлено право собственности».
Цыплят по осени считают: на поверку выяснилось, что далеко не все региональные операторы и сервисные агенты АИЖК в состоянии воспользоваться нововведением. «За бортом» общероссийского коммунального счастья оказались Петербург и весь Северо-Запад, Самарская область и некоторые сибирские регионы. Все они стали жертвами «долевых» принципов регистрации и до сих пор не смогли реализовать свое теоретическое право.
АИЖК обещает разобраться, составить необходимые разъяснения, пролоббировать законодательные поправки и включить-таки обделенных в тотальную сферу рефинансирования. Но все это – в будущем. Сегодня вход в «государственную» разновидность ипотеки для коммуналок закрыт. Посмотрим, как обстоит дело на свободном рынке – в гуще ипотечных программ коммерческих банков.
Последняя комната
Если вы хотите получить ипотечный кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире, ваши шансы небезнадежны. Однако первым делом необходимо определить возможности и цели. Допустим, есть некоторая квартира, и кого-то нужно отселить. Закладывается имеющаяся жилплощадь, а на кредит покупается комната. Понятно, что хотелось бы однокомнатную квартиру, но разница в цене заставляет жить по средствам. Этот вариант предполагает богатство выбора банков и их программ.
Едем дальше. Проживающие в коммуналке имеют в своем полном распоряжении (собственности) икс комнат и остается один-единственный замечательный сосед, владеющий последней конурой. Значит, после того, как будет приобретена эта жилплощадь, можно, никуда не съезжая, вырваться из коммунального рая и блаженствовать в отдельной квартире. В данном случае круг поиска среди банков сужается, но остается все-таки достаточно обширным. Риски банкиров невелики (кредитуется покупка комнаты, а закладывается целая квартира), но работать с «мелочевкой» не каждый хочет. Ведь издержки и бумажная волокита никак не меньше, чем при кредитовании на приобретение квартиры.
На «последнюю комнату» в Петербурге выдают кредиты одиннадцать банков. Перечислим их в алфавитном порядке: Абсолют банк, банк «Агропромкредит», ВТБ24, банк «Зенит», КИТ Финанс, Национальный резервный банк, НОМОС-банк, Северо-Западный банк Сбербанка РФ, Собинбанк, Хоум Кредит энд Финанс, Hansabank.
Это те банки, которые свои намерения декларируют. Многие, опасающиеся лавины коммунальных звонков от потенциальных заемщиков, предпочитают помалкивать. Например, в Юниаструм банке честно признались, что такой кредит получить можно, но основной спрос находится в другой плоскости, поэтому услуга не афишируется. Представитель РосЕвроБанка сообщил, что ипотекой на комнаты интересуется около 50% потенциальных заемщиков, и ввод этой услуги в линейку продуктов намечается в ближайшее время.
«По нашей оценке, – заявил в конце прошлого года заместитель управляющего Санкт-Петербургского филиала НОМОС-Банка Павел Изюмов, – подобные программы будут востребованы на рынке, так как с возможностью выкупа освобождающейся жилплощади сталкивается ежемесячно примерно 5–7% всех собственников жилья в коммунальных квартирах».
Потребкооперация
Спрос рождает предложение. Если у вас нет жилплощади ни в коммуналке, ни в отдельной квартире, а все приходится начинать с нуля, и предложений по ипотеке комнат в ближайшей перспективе не предвидится, возникает соблазн обратиться не к ипотечному, а к потребительскому кредитованию. Желание, конечно, логичное. Но условия трудно сопоставимые.
Средняя цена комнаты в Петербурге сегодня составляет $45 тыс. Предположим, у заемщика есть треть в качестве первоначального взноса, хотя в ситуации потребительского кредитования это вроде бы не имеет никакого значения.
Тем не менее, итоговый показатель составляет $30 тыс., которые вы готовы отдать с процентами за 10 лет.
При ипотеке в долларах процентная ставка, в среднем, составила бы 10,5% годовых. В рублях: в коммерческом банке – 12,5%, по программе АИЖК – 11%.
Потребительский кредит колеблется, в среднем: в долларах – 13%, в рублях – 17%.
Одно маленькое уточнение: надо еще поискать банк, в котором на этих условиях можно получить кредит без обеспечения и без поручителей. Как говорится, флаг в руки.
Не стоит обольщаться: в большинстве банков максимальная сумма потребительского кредита «на неотложные нужды» не превышает 400 тыс. рублей, или $15 тыс. Если же превышает, то тютелька в тютельку вписывается в установленный в нашем примере предел – до 1 млн. рублей. Срок кредитования обычно ограничивается пятью годами, что нашим условиям уже не соответствует. Однако даже и при таком раскладе существуют дополнительные «обременения».
В частности, требуется поручительство двух физических лиц – с не меньшими чем у заемщика, в сумме, доходами. Все эти доходы должны быть подтверждены. Кроме того, заемщик должен иметь постоянную регистрацию (иногда банки соглашаются и на временную) в данном регионе. Страхование жизни и здоровья – обязательно всегда.
Свет в окошке
В марте прошлого года председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов и председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Леонид Шац подписали соглашение о взаимодействии по реализации городской целевой программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге».
Стороны договорились о том, что Сбербанк будет выдавать на льготных условиях ипотечные кредиты участникам городской программы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в частности, семьям, проживающим в коммунальных квартирах.
Предполагается, что в рамках программы проживающие будут докупать комнаты в коммунальных квартирах в своих же домах. При этом заемщик и клиент Сбербанка, желающий улучшить свои жилищные условия, должен частично оплатить стоимость нового жилья, остальное доплатит банк на условиях 13% годовых и сроком до 20 лет. Возрастной ценз заемщиков ограничивается только одним условием: погашение кредита до наступления 75-летнего возраста.
Общее количество очередников в Петербурге в 2006 году составляло 616 тыс. человек, из них 281 тыс. – те, кто уже стоит на учете около 20 лет. Около 65% городских очередников проживает в коммунальных квартирах.
Сбербанк кредитует на приобретение отдельных комнат в коммуналках всех желающих, а не только субсидентов городской администрации. Однако условия кредитования достаточно жесткие: подтверждение доходов заемщика по форме 2-НДФЛ и наличие двух поручителей – до оформления залога. Процентные ставки: 14% годовых в рублях до оформления залога и 12,5% после, при сроке кредитования от 5 до 10 лет.
Совсем недавно, в конце прошлого года, кредитовать на покупку отдельных комнат в коммуналках начал банк «Агропромкредит», и на сегодняшний день 10 сделок на ипотеку комнат уже зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Начальник отдела розничного бизнеса филиала «Северо-Западный» банка «Агропромкредит» Александр Мешечко развеивает миф о неликвидности залога в виде доли в квартире. По его словам, отчуждение доли по суду вполне возможно (только прецедентов пока нет), после чего комната, точно так же как и квартира, выставляется на общественные торги.
Условия «Агропромкредита» аналогичны стандартам АИЖК (от 11% годовых в рублях), но рефинансирование займов банк осуществляет без господдержки. Насколько этот почин окажется долговечным – покажет время.
Динамика цен на комнаты и однокомнатные квартиры в Петербурге, тыс. USD