С насыщением рынка коммерческой недвижимости доходность продолжит снижаться. Такой диагноз ставят практически все эксперты. Среди причин называют, во-первых, происходящий качественный и количественный рост коммерческой недвижимости. Во-вторых, рост себестоимости строительства (в том числе за счет возрастающих требований арендаторов).

«Сегодня наблюдается рост цен как на рынках ресурсов (земля; объекты недвижимости, подлежащие развитию; стройматериалы и работы и т.д.), так и на рынках готовых площадей. Однако ставки аренды и цены продаж готовых площадей растут меньшими темпами. Как следствие, снижается доходность вложений», - поясняет Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb.

В настоящее время по доходности рынок недвижимости Петербурга опережает рынки Европы, и даже Москвы. Так, по данным Becar Commercial Property SPb, доходность коммерческого сегмента в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве 8%, в Москве составляет 13-14%, а в Петербурге до 18%. В сравнении с такими инструментами, как евробонды (с доходностью около 6,1%) и облигациями ведущих предприятий российской экономики (с эффективной доходностью около 10%), коммерческая недвижимость Северной столицы выглядит очень перспективной.

Снижение доходности происходит плавно. Год-два - достаточно короткий промежуток времени для значительного снижения доходности. Она зависит еще и от стадии вхождения в проект. Проекты, связанные с созданием объектов дают большую доходность (17%-20%). А покупка готового объекта или бизнеса, требующего незначительных вложений – меньшую доходность (12%-15%).

Наиболее доходным сегментом по-прежнему остается торговая недвижимость. Следом –  проекты офисной недвижимости. Доходность сегмента складской недвижимости близка к офисной. Однако пока в связи с неразвитостью этого рынка говорить о среднерыночной доходности рано.

Изменение среднего уровня рентабельности инвестиций в СПБ*
   
    2002 год – 33%,
    2005 го – 21%,
    2007 год – 14%
 *по данным Becar Commercial Property SPb

Доходность сегментов рынка с учетом стадии вхождения в проект*

Доходность

Кот в мешке

Упакованный объект

Готовый бизнес

Офисы

18-32%

17-27%

8-10%

Торговля

20-35%

16-28%

12-16%

Производство - склады

18-30%

16-25%

10-15%

Гостиницы

17-28%

13-25%

8-17%

Жилье

30-100%

20-80%

-

*Becar Commercial Property SPb


Примечание:

«Кот в мешке» - выбор объекта инвестиций, изыскательные работы.
«Упакованный объект» - консолидированные права на объект, наличие необходимых регламентов и согласований, начало строительства и продвижения на рынок).
«Готовый бизнес» - продажа сформированного объекта (бизнеса).