Первичка в Сочи: призрак Олимпиады подогревает спрос

Сочи в первом полугодии 2015 года вышел в лидеры среди городов РФ по росту стоимости жилья. Но в ближайшем будущем эксперты БН не ожидают повышения спроса и цен, а некоторые и вовсе предрекают сокращение числа сделок по итогам 2015 года.

По данным «Мира квартир», в первом полугодии 2015 года Сочи стал лидером среди 46 городов РФ по росту цен на жилую недвижимость. Так, на первичке квартиры подорожали на 14,9% (средняя цена квадратного метра достигла 69,12 тыс. руб.), по уровню цен курорт оказался на пятом месте в России.

Всероссийский спрос
По мнению генерального директора «Мира квартир» Павла Луценко, подорожание во многом обусловлено тем, что сочинский рынок жилья – один из наиболее привлекательных в стране, в том числе в инвестиционном плане. Кроме того, вырос интерес к местным новостройкам со стороны состоятельных соотечественников, которые в результате политического кризиса переключились с иностранной курортной недвижимости на российскую.

Начальник управления консалтинга и аналитики АН «Винсент-Недвижимость» Борис Лебедев добавил, что в связи с падением курса рубля цены на курорте оказались более привлекательными, чем за рубежом. Также некоторые не решаются приобретать недвижимость в других странах, так как не желают доказывать законность происхождения средств.

Тем не менее, по его словам, по сравнению с августом прошлого года спрос снизился на 15-20%. Однако дальнейшего падения эксперт не ожидает: хотя денег у населения стало меньше, это компенсируется перечисленными выше факторами.

«Сейчас мы видим отложенный “олимпийский” эффект, – считает генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько. – Туристы уже ощутили прелесть обновленного Сочи, и это положительно влияет на продажи жилья». Даже наводнение, произошедшее на курорте в конце июня, не подорвало спрос на местную недвижимость, уверен он. Илья Володько добавил, что вхождение Крыма в состав РФ также не оказало значимого влияния на сочинский рынок. Это связано с колоссальной разницей в развитии инфраструктуры двух регионов при сопоставимом уровне цен на жилье.

Эксперты подчеркивают: несмотря на кризис в стране, в Сочи активно идет и строительство домов, и продажи квартир. Быстрее всего расходится недорогое жилье, чуть медленнее – элитное. Сильнее всего пострадал средний сегмент – квартиры стоимостью 5-7 млн руб., считает Борис Лебедев. «Хотя объемы строительства в Сочи велики, жилье все равно в дефиците, так как оно востребовано покупателями из многих городов России», – говорит он. Илья Володько подтверждает, что местный рынок недвижимости жив: «Застройщики понимают, что объекты с сумасшедшими бюджетами не продаются, и выводят более конкурентные по цене и площади. К примеру, вместо пентхаусов по 300 кв. м строят квартиры по 60-80 кв. м».

Угроза обвала миновала
По оценкам Macon Realty Group, в Сочи объем первичного рынка многоквартирного жилья в эконом- и среднем сегменте превышает 1 млн кв. м, а количество квартир – 21,5 тыс. Лишь около 56% от этого объема представлено строящимися домами. Еще 31,4% – уже сданные объекты, где ведется реализация квартир от застройщика, около 13% – заморожены. Среди последних – ЖК «Лукоморье», «На Виноградной» (ООО «Роспром»), «Ямайка», «Эдельвейс», «Бриз» и «Фристайл» (ОАО «Строительный концерн «Вант»).

В бизнес- и элитном классе первичный рынок города представлен более чем 10 тысячами квартир площадью 752,5 тыс. кв. м. До 83% этой площади – уже введенные в эксплуатацию объекты. Два объекта в этом сегменте, строительство которых велось в конце 2014 года, заморожены («Кавказская Ривьера» и «Кристал Тауэр»). В первом полугодии на рынок выведены новые ЖК: «Тасмана», «Светлана Парк», «Дендрарий», «На Парковой». При этом в высоком ценовом сегменте уже несколько лет наблюдается переизбыток предложения, так как на курорте долго превалировало строительство жилья именно такого класса, а недорогих квартир возводилось мало. Даже в ЖК, сданных около пяти лет назад, остались непроданные квартиры, отмечают в Macon Realty Group.

Кроме того, перед Олимпиадой построено много апартаментов, которые планировалось продать после окончания Игр. Однако собственники комплексов «Екатерининский квартал», «Русский дом» и «Александровский сад» (застройщик – ОАО «Центр “Омега”») решили пока оставить их в формате отелей и сняли с продажи. Поэтому сейчас по сравнению с концом 2014 года объем предложений на первичке сократился на 49,3%.

В настоящее время на сочинском побережье на рынке новостроек присутствует два «олимпийских» объекта: комплексы апартаментов «Чистые пруды» (девелопер – ОАО «Центр “Омега”») и «Имеретинский» (ОАО «РогСибАл»). Доля обоих составляет около 30% от объема жилой площади и 38% от общего количества квартир в Сочи (в конце прошлого года – 50% и 67% соответственно). Поскольку Центр «Омега» отложил продажи, ожидаемого увеличения конкуренции и обвала цен на недвижимость высокого класса в 2015 году не произошло, поясняет Илья Володько.

«Однушки» в фаворе
В эконом- и среднем классе на первичном рынке многоквартирного жилья 73,3% от общего объема предложения занимают однокомнатные квартиры, их средняя площадь – 48,3 кв. м. Некоторые застройщики и вовсе ограничиваются только компактными квартирами (ЖК «Курортный», ЖК «Романовский»). Аналитики связывают это с невысокой платежеспособностью потенциальных покупателей, а также с тем, что основная цель покупки жилья в Сочи – летний отдых. Проектов, нацеленных на тех, кто приобретает квартиры для постоянного проживания, – единицы, и в их квартирограмме представлено много «трешек».

В бизнес- и элитном классе также наиболее распространены «однушки», на которые приходится 48,5% от общего объема предложения. «Двушки» занимают 31,1%, остальные – 20,5%. Средняя площадь квартир – 112,2 кв. м. Есть на рынке и пентхаусы, площадь которых достигает 2 тыс. кв. м. Почти все проекты многоквартирного жилья бизнес- и элитного класса расположены максимально близко к береговой линии. «Удалены от моря только ЖК “Парк Горького” и “Империя”, поэтому они позиционируются как недвижимость для постоянного проживания, а не как курортное жилье», – рассказывает Илья Володько.

Среди покупателей наиболее популярным остается Центральный район, следом идет Хостинский, затем Адлерский и Лазаревский, отмечает Борис Лебедев. Чаще всего люди приобретают жилье стоимостью 2,5-4,5 млн руб., площадью 30-50 «квадратов», без отделки, в строящемся шести-семиэтажном доме, в приморских микрорайонах вроде Бытхи, Светланы, Нового Сочи, Мамайки.

Спрос дождется остановки
Количество сделок на первичке в 2014 году превысило докризисный уровень 2013 года на 52,9% и достигло 6,4 тыс., однако в дальнейшем рост спроса, вероятно, остановится, прогнозируют в Macon Realty Group. А аналитик ИХ «Финам» Тимур Нигматуллин по итогам этого года предрекает сокращение числа реальных сделок в Сочи на 40-60% по сравнению с 2014 годом.

Что касается цен, то на жилье эконом- и среднего класса активной положительной динамики не будет, уверен Илья Володько. Возможен небольшой прирост – 1,5-2% за год. В новостройках бизнес- и элитного класса, где стоимость квадратного метра и так достаточно высока, ожидается небольшое снижение: к концу года на 5%, в 2016 году – еще на 5%, отмечает эксперт.

«Средняя стоимость квадратного метра жилья в 2015 году вырастет примерно на 5%. Впрочем, в реальном выражении из-за высокой потребительской инфляции цены, очевидно, значительно снизятся. Как показывает практика, владельцы недвижимости неохотно продают ее с формальным убытком, предпочитая увеличивать сроки экспозиции», – полагает Тимур Нигматуллин.
 

Таблица 1. Динамика средней стоимости квадратного метра жилья в Сочи с января по август 2015 года, тыс. руб.

Источник: система «Неагент»

Таблица 2. Продажи первичных квартир в новостройках Сочи

Источник: сайты застройщиков и АН города Сочи, данные Macon Realty Group

20.08.2015 15:45 | Источник БН.ру

Автор: Анна Панфилова

Фото: Алексей Александронок