Доходность от инвестиций в недвижимость Краснодара снижается

Что сегодня выгоднее, купить квартиру и сдать ее в аренду или положить деньги на депозит и жить на проценты? Об этом размышляет вице-президент Кубанской палаты недвижимости Руслан Попов.

Два года назад мы уже рассматривали эту тему и проводили свое исследование, учитывая процентные ставки по банковским депозитам, конъюнктуру рынка аренды жилья и перспектив рынка недвижимости в целом.

В 2013 году ситуация была иной. Не было санкций, курс национальной валюты был стабилен, ставка рефинансирования равнялась 8,25% годовых, ключевая ставка (которая, кстати, как раз только и появилась в сентябре 2013 года) равнялась 5,5% годовых, рынок недвижимости стабильно рос, рынок аренды жилья стабильно стоял, практически не меняясь со времен кризиса 2008-2009 годов, но не падал, несмотря на все новое и новое сдающееся в эксплуатацию и наполняющее рынок аренды новое жилье.

Средняя ставка по долгосрочным депозитам в Краснодаре равнялась 8,5-9%.

Так в Сбербанке под максимальный процент свои кровные можно было разместить в Сберегательных сертификатах Сбербанка России под 8,4% годовых, при сумме не менее 1 млн руб. и сроке не менее 1095 дней. В банке «ВТБ 24» «Оптимальный выбор» приносил 9% годовых на сумму от 30 тыс. руб. при сроке размещения не менее 18 месяцев.

В коммерческом Райффайзенбанке в 2013 году расщедрились лишь на 8% годовых. В Крайинвестбанке можно было открыть вклад «Накопительный» с премией 9,25% годовых на сумму от 1 миллиона рублей при размещении средств на срок не менее 500 дней. В «Кубань Кредите», вклад на срок от 20 месяцев давал прирост средств в 10% годовых.

А что было со ставками аренды на жилье в 2013 году? Да практически то же, что и сейчас – стоимость съема средненькой однокомнатной квартиры кружилась в районе 15 тысяч рублей. Однако было одно существенное НО: в отличие от 2015 года, в 2013-м такой товар не залеживался!

Идефикс
Все наши граждане желают иметь свое собственное жилье и практически все также мечтают иметь свой собственный небольшой «свечной заводик» в виде свободной квартиры (а лучше двух), которую можно было бы сдавать в аренду (наем). Причем это практически идефикс – навязчивая идея, предел мечтаний и признак удавшейся жизни для всех наших, особенно заставших советское время, граждан (ну, понятное дело, для тех, у кого этого еще нет). Квартиру можно потрогать, в ней можно постоять, посидеть, в ней можно жить, она останется детям или внукам (если будут хорошо себя вести). Купив квартиру, мы сохраняем свои сбережения, зарабатываем на ней, сдавая в аренду.

Поэтому для большинства россиян инвестиции в недвижимость – самый понятный, надежный и желанный способ сохранения и преумножения своего капитала и, наверное, это правильно, по крайней мере, до тех пор, пока все или, скажем, какая-то критическая масса не реализуют эту свою мечту.

Этим инструментом инвестиций и преумножения капитала умело пользуются профессионалы рынка недвижимости и талантливые предприимчивые люди, имеющие особое чутье на прибыльные объекты. Или, теперь уже можно сказать, пользовались. За два года, а, правильнее сказать, за последние несколько месяцев ситуация серьезно изменилась и продолжает меняться прямо сейчас. Не все это еще поняли, и многие живут еще, что называется, «старой памятью», но осознание постепенно приходит.

Доходность от инвестиций в недвижимость постепенно снижается. Рынок аренды жилья замедляется.

Ушли в прошлое те времена, когда можно было на строящейся квартире, в каком-нибудь ЖК «Московский», вложив от 1,6 миллиона рублей, за полгода-год заработать 400-500 тысяч, а иногда и более. Ушло также в прошлое и время, когда, затратив на покупку той же квартиры и не вложив больше практически ничего, можно было сдать в аренду такой объект за 14-15 тысяч, причем, за пару дней, да еще и выбирая себе квартиранта.

За пару-тройку лет количество квартир в упомянутом ЖК «Московский» увеличилось почти вдвое, а в районе улицы Восточно-Кругликовской, наверное, втрое. А еще бесчисленное количество легализовавшихся бывших частных застройщиков, строящих теперь также гектарами, плюс индивидуальное жилищное строительство, строительство поселков, 2-3-этажных таунхаусов, прибавьте к этому строительство на дачных участках, учет которых вообще никто не ведет. И все это продолжает размножаться.

Все это изобилие предложения не могло не сказаться на спросе, а тут еще и новый жесткий кризис, пожалуй, даже жестче двух предыдущих. Имеющий самое свое жесткое проявление в категорически малом количестве ликвидности у населения, которое с маниакальной, истерической настойчивостью в конце прошлого года избавлялось от этой самой ликвидности.

Разумеется, большая часть этих средств пошла на первичный рынок жилья, который сегодня начал «изрыгать» на рынок жилой аренды все новые и новые квартиры, ведь покупать-то их некому. Государство начало программу субсидирования ипотеки, но оно не субсидирует покупку вторичного жилья. Поэтому в отсутствие спроса собственники начали выводить свою недвижимость на рынок аренды.

Кстати, Россия в Европе уже занимает первое место по количеству недвижимости, находящейся в частной собственности граждан. А Краснодарский край, известное дело, на первых местах в России по жилищному и индивидуальному строительству. Спасибо нынешней миграционной ситуации, когда в наш благодатный край на постоянное место жительства приезжают из других регионов страны (и вот теперь еще из разоренного ближнего зарубежья), что вся эта масса квадратных метров пока находит своего собственника и квартиранта.

Но, по единому мнению экспертов Кубанской палаты недвижимости, рынок аренды практически встал. Нет, сделки проходят, цены пока держатся, но уже не во всех районах. И в числе аутсайдеров на первых местах стоят именно районы новостроек, все те же ЖК «Московский», еще хуже дела обстоят в районе улицы Восточно-Кругликовской, а сдать квартиру в еще более отдаленных районах можно лишь за счет приличного дисконта.

Причем, во всех районах увеличилось время экспонирования сдающегося в аренду жилья. «А на Восточно-Кругликовской квартиру, которую в 2013 году мы сдавали своему клиенту за 15 тысяч, не могли сдать два месяца, – поделился с нами руководитель одного из краснодарских агентств недвижимости. – Хозяин даже забрал у нас ключи, но за месяц не смог сдать ее и за 14 тысяч и, не выдержав, снова отдал нам ключи, с согласием сдать хоть за 13 тысяч, лишь бы квартира не стояла и ему не нужно было бы ездить на показы в этот, по выражению клиента, «чертов» район с Юбилейного, затрачивая только на дорогу минимум 1,5-2 часа драгоценного времени, чтобы посмотреть на очередного (опять же, фраза клиента) туриста».

«А мы вообще больше не берем в работу арендное жилье, если хозяин квартиры не соглашается платить за услуги по поиску квартиранта, – признается нам директор другой крупной риэлторской компании. – Сейчас рынок арендатора, стоимость аренды снизились, хоть и не существенно, всего на 3-4%, но, что хуже всего, квартира стала долго висеть, а квартиранты стали более требовательными к состоянию жилья и стоимости аренды. Мы затрачиваем сейчас гораздо больше времени, сил и средств, чтобы оказать услугу именно собственнику квартиры, и не собираемся это делать бесплатно. Время, когда арендодатель не платил риэлтору за услуги, прошло. Производя поиск квартиранта, мы находим собственнику сдаваемого в аренду жилья источник поступления средств. Квартира без квартиранта – это сплошные убытки, если клиент не хочет платить на оказываемую услугу, ради бога, пусть тратить свое время, а не наше».

Вот в этих новых экономических реалиях мы и хотим посчитать, что же сегодня выгоднее, купить квартиру и сдавать ее в аренду или положить деньги на депозит и жить на проценты.

И хотя для многих уже сейчас ответ более чем очевиден, все же посчитаем.

Покупаем квартиру для сдачи в ее в аренду (наем).
Для удобства расчетов возьмем сумму – 2 миллиона рублей. Сумма не маленькая, но для приобретения жилья и не огромная, а для нашего исследования очень даже подходящая. Она позволяет приобрести на вторичном рынке среднюю, хотя и не отличную, однокомнатную квартиру практически во всех районах города, кроме центра. В «околоцентре» за эти деньги можно приобрести только, опять же, средненькую хрущевку либо какой-нибудь «нестандарт», коих в Краснодаре предостаточно. За 2 миллиона также можно сильно постараться и купить однокомнатную квартиру в ЖК «Московский», а также неплохую «однушку» в любом ЖК на улице Восточно-Кругликовской и даже сносную двухкомнатную квартиру где-нибудь в «Музыкальном микрорайоне» и районе улицы Российской от бывших частных застройщиков. Все это разнообразие квартир объединяет примерно одна и та же стоимость ежемесячной аренды платы, в среднем это уже упомянутые 15 тысяч рублей.

Можно также вложить 1,7-1,8 миллиона рублей в строящуюся однокомнатную квартиру и тогда, кроме небольшого роста в цене самой квартиры после сдачи ее в эксплуатацию, можно получить абсолютно новую квартиру с хорошими площадями, но для целей аренды это плюсом, скорее всего, не будет. Квартиру с отделкой «от застройщика» дороже 15 тысяч рублей все равно сдать будет трудно, а вкладываясь в отделку (кто-то называет этот процесс «ремонт»), мы точно «вылетим» за 2 миллиона рублей (условие нашей задачи это не предусматривает), а про мебель и говорить не стоит. Плюс, за то время, которое квартира строится и отделывается («ремонтируется»), никаких арендных поступлений не будет. Так что ремонт – это утопия, лучше потратить сэкономленные на ожидании «долевки» деньги на ту же мебель и бытовую технику, которая по нынешним ценам выйдет никак не меньше чем тысяч на двести-триста (а как вы хотели, квартирант нынче капризный).

В общем, все равно как ни крути в среднем получим вложения на 2 миллиона рублей, для того, чтобы получить рентные 15 тысяч, но только потратим время на ожидание строящегося жилья, а ведь есть риск, что ожидание может сильно затянуться!

Таким образом, доходность, на вложенные 2 миллиона рублей, составит 0,75% в месяц, или 9% годовых. То есть срок окупаемости квартиры – около 11 лет. Напомним, мы взяли некий усредненный доход от сдачи квартиры в аренду.

«Это практически идеальная доходность на вложенные средства в жилом арендном бизнесе – подтверждает наше исследование Евгений Терещенко (компания «Альфа-Риком»). Такое теперь бывает очень редко. Не забудьте про простои квартиры и разрывы между въездом и выездом квартирантов, испорченную бытовую технику и мебель, что бывает нередко. Вообще же, максимальная доходность от сдачи стандартного жилья в наем составляет 1% в месяц, или 12% годовых на вложенные средства. Но это довольно редкий показатель, который можно получить только при идеальном стечении обстоятельств, и это если не платить налоги».

Это последнее замечание существенно корректирует наши расчеты. Если, как положено, платить 13-процентный налог на доход физического лица (НДФЛ), налоги на имущество (а когда введут новый налог на недвижимость, расходы могут быть еще существеннее), добавьте новую строку в квитанциях на квартплату – на капитальный ремонт дома, которую квартиранты не хотят (и резонно) оплачивать. Плюс затраты на текущий ремонт, не может же квартира весь срок окупаемости, а это как мы посчитали 11-12 лет, простоять без ремонта, а тем более квартира с отделкой от застройщика (да, хоть и от бывшего хозяина, за 2 миллиона хороший ремонт, чтобы продержался 12 лет, не купишь), покупку и замену испорченной мебели и бытовой техники, неплатежи непорядочных резко съехавших квартирантов (например, случайно заливших соседей этажом ниже, а то и не одним), простой квартиры при смене арендаторов, который может и затянуться в межсезонье и другие непредвиденные расходы (которые, наверняка, будут), то наша доходность резко падает: минимум до 12,4-12,8 тысячи рублей, или 0,62-0,64% в месяц, или до 150 тысяч рублей в год, что составит около 7,5% годовых. И срок окупаемости вырастает уже лет до 14-15, а то и 16, если не повезет.

Причем, уменьшить налоги, став предпринимателем не удастся, так как, при нынешнем уровне платежей ИП в Фонды, не считая самого 6-процентного налога с дохода, для сдачи в аренду одной квартиры, по крайней мере, это будет нецелесообразно. Покупка разового патента также мало целесообразна в этом варианте (об этом мы еще напишем в нашей газете поподробнее). Да, и не забудьте про новый закон об обязательной регистрации временно проживающих квартирантов.

А что с депозитами?
Из-за все того же кризиса и высокой ключевой ставки ЦБ в стране кризис ликвидности. И поэтому за эту ликвидность банки готовы неплохо платить, хотя не так хорошо, как хотелось бы, учитывая то, по какой ставке банки сами выдают кредиты (хоть тем же застройщикам) или занимают деньги у Центрального Банка.

Мы сделали выборку о ставках с сайтов кредитных учреждений. Данные эти могут быть не идеально точными, со всякого рода «звездочками» и примечаниями (типа: «с учетом капитализации», «при наличии пластиковой карты», «при наличии зарплатного счета», «при открытии в банке расчетного счета предпринимателя», «при наличии в банке счетов у всей семьи» и пр.). Более точную информацию можно получить, лишь проконсультировавшись непосредственно в банке. И только внимательно изучив договор банковского вклада, можно узнать реальные процентные ставки и условия вклада. Но, в общем и целом, эти данные свежие, достаточно точные и выводы делать можно.

Для простоты сравнения рассмотрим доходность на наши 2 млн руб. по состоянию на 28 апреля 2015года:

ОАО «Сбербанк России»:
Вклад «Сохраняй», 7,2-9,35%. Проценты выплачиваются ежемесячно. Первоначальный взнос от 1 тыс. руб. Срок – от 1 месяца до 3 лет и 1 дня. Пополнение – нет. Капитализация – есть. Частичное снятие – нет. Доход при вкладе 2 млн на срок 366 дней составит 195,6 тыс. руб. (9,35%). Пожалуй, это самый прижимистый банк, но здесь скидка, наверное, идет за надежность.

АО «Райффайзенбанк»:
Вклад «Идеальный баланс», 7,5-12,5%. Проценты выплачиваются ежемесячно. Первоначальный взнос от 50 тыс. руб. Срок – от 91 дня до 366 дней. Пополнение – нет. Капитализация – есть. Частичное снятие – нет. Доход при вкладе 2 млн руб. на срок 366 дней составит 254,15 тыс. руб. (12%).

Банк «ВТБ 24»:
Вклад «Выгодный», 7,6-12,2%. Проценты выплачиваются ежемесячно. Первоначальный взнос от 100 тыс. руб. Срок – от 91 дня до 1830 дней. Пополнение – нет. Капитализация – есть. Частичное снятие – нет. Доход при вкладе 2 млн руб. на срок 366 дней составит 251,9 тыс. руб. (11,9%). Кстати, банк тоже с госучастием.

Коммерческий банк «Кубань кредит»:
Вклад «Накопительный», 8-14%. Первоначальный взнос от 1 тыс. руб. Срок – от 61 дня до 1100 дней. Пополнение – есть. Капитализация – нет. Частичное снятие – нет.
Доход при вкладе 2 млн руб. на срок 366 дней составит 245,45 тыс. руб. (12,25%).

«Крайинвестбанк»:
Вклад «Накопительный», 9,25-12,5%. Первоначальный взнос от 10 тыс. руб. Срок – от 95 дня до 370 дней. Пополнение – есть. Капитализация – нет. Частичное снятие – нет.
Доход при вкладе 2 млн руб. на срок 370 дней составит 253,2 тыс. руб. (12,5%).

Банк «Тинькофф»:
Вклад «СмартВклад», 14-16%. Первоначальный взнос от 50 тыс. руб. Срок – от 3 до 24 месяцев. Пополнение – есть. Капитализация – есть. Частичное снятие – есть.
Доход при вкладе 2 млн руб. на срок 366 дней составит 345,23 тыс. руб. (16%).

Есть и другие интересные предложения, но, пожалуй, остановимся.

Итак, если не брать Сбербанк, который сильно портит статистику, а выбор у нас большой и без него, то средняя ставка по вкладам, с максимально подходящими нам условиями, составляет 12-13% годовых. На самом деле средний процент по кредитам даже выше и составляет в Краснодаре не менее 14-15% годовых.

Допустим, к предложению банка «Тинькофф» мы бы относились с осторожностью, все, что выше 15% годовых, пугает. Напомним, два года назад, когда мы проводили аналогичное исследование, первое место, по доходности, в нашем рейтинге занял банк «Траст», со своими 11% на фоне средней ставки в 8,5-9% годовых. Где сейчас банк «Траст» всем известно.

Таким образом, депозит в размере 2 млн руб. обеспечит сегодня доходность на уровне в среднем 12-13%, то есть около 250 тыс. руб. в год, а ежемесячные выплаты составят немногим более 20 тыс. руб. А главное – никаких налогов!

И эти деньги у вас лежат в банке, под рукой, это не квартира в строящемся доме, купленная в панике в конце 2014 года, с наценкой застройщика, который на ажиотаже поднял цены. И которую могут не достроить. А еще неизвестно, заработаете вы на ней по окончании строительства или нет. Неизвестно – сдадите вы ее в аренду, не вкладывая в ремонт, покупку мебели и бытовой техники еще тысяч двести. Без мебели вы, конечно, тоже можно сдать квартиру, но за сумму примерно в два раза меньше. А еще налоги с аренды, налоги на имущество, проблемы с квартирантами, всякие косяки, головные боли и опасения «как бы соседей не затопили».

Друзья, а ведь кто-то, покупая на пике цен в конце прошлого года, «долевку», еще и ипотечный кредит взял и платит проценты по кредиту. Спору нет, если квартира покупалась для проживания себе или детям, это оправдано. Но мы, по имеющимся оценкам, до половины таких покупок, даже с привлечением ипотеки, сделали в инвестиционных целях, для бизнеса, доходность которого мы только что посчитали.

Хотя, конечно, скорее всего, в конце 2014 года люди, напуганные ситуацией, просто боялись потерять деньги и таким образом пытались сохранить свои сбережения.

Сохранить-то сбережения они сохранили (но и это еще вопрос, в полной ли мере), но эти панические покупки до предела разогрели первичный рынок, и теперь застройщики все строят и строят гектарами, полями, и пузырь на рынке все растет и растет.

В итоге, жилье в Краснодаре строится в гораздо большем объеме, чем может переварить платежеспособный спрос. И многие профессиональные инвесторы это уже поняли, и их денег этот рынок может больше не получить, а это очень приличный объем средств. А это может уже в ближайшее время привести к трудностям с финансированием девелоперских проектов, особенно компаниий-новичков, которых кризис застал на начальных стадиях строительства.

Но вернемся к депозитам. Конечно, такие высокие ставки по вкладам – явление временное и так долго продолжаться не может. Со снижением ключевой ставки, снизятся и проценты по депозитам, но сейчас, действительно, ситуация интересная, о ней стоит задуматься.

Плюсы и минусы
По сравнению с арендодателем у вкладчиков значительно меньше хлопот. Основной плюс депозита как раз в том, что он не требует никаких дополнительных усилий, нужно только немного времени на подбор подходящего для нас вклада, после чего начинаются регулярные выплаты процентов. И при этом отсутствуют дополнительные расходы и всякие заморочки. Кроме того, доходы по депозитам не облагаются подоходным налогом.

Однако у них тоже есть свои минусы. Прежде всего они не всегда надежны и предсказуемы. «С квартирой, конечно, могут происходить различные локальные неприятности, снижающие доходность вложений, но остаться совсем без жилья (а значит, и без вложенных денег) инвесторам практически не грозит, – говорит Константин Першин (Жилищный центр «КАЯН»). А вот вклад может пострадать в результате какого-нибудь финансового кризиса, например, от такого, который случился в марте 2013 года на Кипре, когда государство заморозило все депозиты более определенной суммы и как бы обменяло деньги на замороженных счетах на акции обанкротившихся же Кипрских банков. Ведь после этого прецедента правительства многих стран поняли, что так делать все-таки можно. Опять же, существует, ведь, понятие «коллапс банковской системы» или еще одно не такое уж редко употребляемое словосочетание «банкротство банка».

Здесь ситуация уже более спокойная, чем два года назад, так, федеральным Законом «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» №177-ФЗ размер возмещения по вкладам каждому вкладчику теперь устанавливается в 1,4 миллиона рублей за счет средств АСВ. То есть государством гарантируется весьма приличная «несгораемая сумма» в размере 1,4 миллиона рублей. И нам не нужно дробить вклады на 4-5 депозитов различных банков (при нашей цифре, по крайней мере).

Еще один нюанс: если вкладчик собирается жить на доход со своего основного капитала, ему подойдут депозиты лишь с ежемесячной выплатой процентов. А значит, что не придется рассчитывать на капитализацию и доходность.

Доходность депозитов снижает и инфляция, а стоимость квартиры, как правило, растет вместе с инфляцией, однако сегодняшняя ситуация может все изменить или, по крайней мере, скорректировать. Некоторые эксперты отмечают, что в реальности уже на протяжении нескольких лет цены на рынке недвижимости не растут, а арендные платежи даже снижаются в реальных цифрах, а с учетом инфляции и прилично снижаются. Но мы же не будем хранить деньги, скажем, в моркови или сахаре, которые, говорят, подорожали больше всего.

И еще одно: если в банке у вас лежат деньги, вам не нужно что-то продавать, чтобы получить в любой момент при необходимости эти средства. При владении квартирой срочно «выйти в деньги» можно будет, только продавая недвижимость ниже рынка, а может, и значительно ниже рынка.

В общем, инвесторам есть над чем подумать.

Автор: Руслан Попов,
вице-президент НП «Кубанская палата недвижимости»,
директор юридической фирмы «Представитель»

Источник: газета «Кубанская недвижимость»

14.05.2015 13:15 | Источник БН.ру



Фото: Игорь Бакустин