Стрельну – благодаря главной архитектурной доминанте, Дворцу конгрессов – нынче трудно назвать рядовым поселком. Ни один другой населенный пункт в предместьях Петербурга не может похвастаться тем, что сюда съезжались главы ведущих мировых держав.
При этом собственно Стрельна – это муниципальное образование с численностью населения 12 тысяч человек в составе Петродворцового района, граничащее с Петергофом на западе и Сосновой Поляной на востоке.
Южный берег – северные виды
Стрельна располагается на южном побережье Финского залива. Но берег с понижением в северном направлении – это всегда специфический микроклимат. Поэтому территория, на которой располагаются парадные резиденции, всегда имела тенденцию к заболачиванию, а капитальное строительство здесь требовало серьезных гидротехнических работ.
На месте нынешней Морской резиденции Президента Российской Федерации царь-реформатор Петр I намеревался построить свой северный Версаль. Но в процессе проектирования выяснилось, что устройство фонтанов потребует неподъемных затрат: для бесперебойного снабжения водой пришлось бы затопить обширную территорию. Поэтому строительство дворцово-паркового ансамбля переместилось в Петергоф – там были более подходящий рельеф и гидрогеология. В результате почти на столетие стрельнинская резиденция превратилась в долгострой, а в конце XVIII века, после передачи великому князю Константину Павловичу, утратила статус императорских владений.
Тем не менее на живописных ландшафтах Стрельны росли роскошные усадьбы, а дорога к резиденциям Петергофа сохраняла парадный вид. Перед Первой мировой войной от Автово до Стрельны, а затем и до Мартышкино проложили трамвайную линию. Это сейчас погромыхивающие на поворотах трамваи 36-го маршрута в Стрельне кажутся анахронизмом. Но по тем временам Ораниенбаумская электрическая линия (в народе – Оранэла) была серьезным инфраструктурным проектом, для нее приходилось строить тяговые электроподстанции и мосты.
После революции Константиновский дворец ждала типичная для усадебных комплексов судьба. Он побывал и колонией для беспризорников, и санаторием. После войны (Стрельна серьезно пострадала от разрушений) в восстановленном дворце располагались учебные аудитории Ленинградского арктического училища, готовившего кадры для полярных станций и Севморпути.
В период послевоенного восстановления основными градообразующими объектами южного берега Финского залива – от Стрельны до Ломоносова – были военные училища. Соответственно, жилье здесь чаще всего давали офицерскому и преподавательскому составу. О тех временах напоминают трехэтажные сталинки вдоль Санкт-Петербургского проспекта, а также деревянный павильон на территории Орловского парка. Здесь размещалась танцплощадка – «бочка», имевшая и дурную репутацию, и широкую известность в среде местных рабочих, курсантов и солдат срочной службы.
Между тем и в годы массовой хрущевско-брежневской застройки имелось немало ленинградцев, предпочитавших отдельной квартире индивидуальный дом. Поэтому дворцово-парковые ландшафты обрастали стихийной частной застройкой, садоводствами да огородами.
С началом XXI века все изменилось. Остов дворца с окружающими землями общей площадью свыше 140 га был передан на баланс Управления делами Президента РФ, цены на участки с ветхими домиками взлетели до заоблачных значений. Стрельна начала превращаться в территорию фешенебельной частной застройки. Частный сектор газифицировали, почти все многоквартирные дома подверглись модернизации, а ветхие строения вдоль правительственных трасс прикрыли глухими заборами.
Кульминацией в новой истории Стрельны стал саммит «Большой восьмерки», прошедший в восстановленном Константиновском дворце в 2006 году.
Частный сектор: стрельнинская «Рублевка»
В годы активных преобразований практически единственной возможностью обзавестись частной резиденцией близ Константиновского дворца была покупка приватизированного участка с ветхим домом под снос. Но при советской власти индивидуальным домо- и дачевладельцам редко доставались просторные земельные наделы. Поэтому частная застройка вдоль Санкт-Петербургского шоссе напоминает столичную Рублевку. Участки – относительно небольшие (от 7 до 16 соток), но строения, которые на них возведены – весьма просторные и порой занимают почти всю территорию. Поэтому застройка производит впечатление переуплотненной.
При проезде вдоль заборов частных владений стрельнинской «Рублевки» не покидает ощущение, что листаешь каталог готовых проектов коттеджей образца пятнадцатилетней давности. Возраст зданий выдают модные в те годы проектные решения в виде фигурной лицевой кладки, угловых башенок, а также кровли сложных конфигураций из оцинкованного железа – сейчас так не строят.
Впрочем, далеко не все состоятельные владельцы участков в парадной части Стрельны пожелали строить здесь «родовые замки». В прошлом десятилетии контроль за соблюдением частными застройщиками градостроительных регламентов, по всей видимости, был ослабленным. Поэтому на частных территориях попадаются коттеджи, которые эксплуатируются как офисы и гостиницы, сблокированные секционные коттеджи, а также многоквартирные дома, построенные на участках ИЖС и уже ставшие предметом судебных конфликтов.
От хрущевок к проектам КОТ
С правой стороны Санкт-Петербургского шоссе тоже есть кварталы частных резиденций. Но основная жилая застройка здесь традиционна и демократична: довоенные и послевоенные сталинские дома, типовая пригородная малоэтажка периода послевоенного восстановления, кирпичные хрущевки 528-й серии разных модификаций – от трехэтажных («сельской» серии 1-528КНП) до так называемой «парадной» – с торговыми помещениями на цокольном этаже.
В хрущевский и брежневский период панельные дома в Стрельне не возводились. Однако уже в наше рыночное время негласный запрет на «панельки» в фешенебельных пригородах был преодолен. Современная жилая застройка сосредоточена в кварталах между улицами Гоголя и Львовской. Здесь имеются и типовые панельные дома серии 600.11, и совсем свежие монолитно-панельные. Есть также заброшенный 48-квартирный недострой – ЖК «Тихий дом» со следами пожара. Причем в ландшафте жилых кварталов угадываются очертания старинного усадебного парка.
Самый крупный новый проект – анонсированный компанией «КВС» проект комплексного освоения территорий, который должен разместиться на участке 84 га между Красносельским шоссе и проспектом Буденного. В настоящий момент территорию занимают заброшенные сельхозземли и останки тепличного хозяйства. В соответствии с планами ее освоения, здесь должен разместиться микрорайон пятиэтажных домов, рассчитанный на проживание 14 тысяч человек (уточним: это больше, чем сегодняшнее население Стрельны).
Активное жилищное строительство, также в формате проекта комплексного освоения территории (КОТ), должно развернуться и по другую сторону проспекта Буденного, на сопредельной территории МО «Сосновая Поляна». Но здесь и земли побольше (185 га), и дома будут повыше. Разрешение на строительство первой очереди ЖК «Солнечный город» получено в прошлом году. Строительство должно занять 15 лет и будет вестись в десять очередей.
Таким образом, в обозримом будущем население Стрельны значительно вырастет, а нагрузка на объекты социальной инфраструктуры заметно увеличится. На сегодняшний день основными неудобствами для жителей являются транспортные проблемы в разгар туристического сезона или в дни протокольных мероприятий в Константиновском дворце. При этом строительство линии скоростного трамвая – тоже свет, как недавно выяснилось, не ближний.
Подводные камни заманчивых цен
На сегодняшний день на вторичном рынке жилья Стрельны представлены в продаже чуть больше сотни квартир. Самые дешевые варианты – однокомнатные в кирпичных хрущевках (от 2,9 млн руб.) и панельках серии 600.11 (от 3,4 млн руб.). Цены на двухкомнатные стартуют с отметки 3,5 млн руб., трехкомнатные – от 5 млн руб. (самые доступные «двушки» и «трешки» – в тех же кирпичных хрущевках). Цены на домики в садоводствах в окрестностях Стрельны начинаются от 1 млн руб., встречаются в продаже участки ИЖС (2,5-6 млн руб.). Но «бесплатным приложением» к относительно недорогому участку на вторичном рынке могут стать серьезные ограничения на застройку и запутанные правоотношения предыдущих собственников. Цены на коттеджи с дворцовыми интерьерами в каталогах объявлений о продаже порой исчисляются девятизначными цифрами.
Во время поездки нам довелось увидеть и заброшенные таунхаусы, и возведенные, но не заселенные многоквартирные дома на индивидуальных участках. Таких объектов, время от времени предлагаемых к продаже по весьма заманчивым ценам, здесь больше, чем в какой-либо другой части Петербурга. Иногда их выставляют на продажу – целиком или в виде долей. Однако покупка такой недвижимости в зонах особого градостроительного регулирования, к которым относится вся прибрежная часть Стрельны, всегда должна быть предметом всесторонней юридической экспертизы.
Возможно, на землях, не имеющих исключительной градостроительной ценности, подобные объекты недвижимости имели бы шансы на легализацию. Но отнюдь не на таких территориях, как Стрельна. Здесь любое отступление от правил застройки может стать миной замедленного действия – инициировать судебное разбирательство с требованием сноса незаконных построек могут не только местные власти (у которых, понятное дело, руки до всего не доходят), но также влиятельные граждане, заинтересованные в приобретении участков.
