Через несколько лет частный капитал может оказаться полностью вытесненным из сегмента жилищного кредитования. Такое развитие событий не несет будущим заемщикам ничего хорошего.
Жизнь в условиях дефицита
На днях министр финансов РФ Антон Силуанов заявил, что ЦБ будет более активно осуществлять операции по рефинансированию коммерческих банков.
Это «будет» высокопоставленные чиновники повторяют с начала года. А частные банки продолжают испытывать острый дефицит ликвидности. И вынуждены брать заемные деньги где только можно. Например, у частных вкладчиков под чрезмерно высокие (с точки зрения регулятора) проценты.
«На фоне закрытия международных долговых площадок, роста ключевой ставки и рисковой составляющей в стоимости кредита меры ЦБ по снижению ставок сталкиваются с реальными потребностями банковской системы», – сообщила в ходе опроса Ассоциации российских банков управляющая по исследованиям и анализу долговых рынков Промсвязьбанка Елена Федоткова.
Уточним, что у многих коммерческих банков средства частных вкладчиков составляют порядка трети от поступлений, из которых в дальнейшем выдаются кредиты. В том числе и ипотечные.
И, естественно, высокие процентные ставки по вкладам ведут к росту ставок по кредитам. А это заставляет потенциальных заемщиков уходить к другим кредиторам. Зачастую в государственные банки, где с фондированием ситуация не столь тяжела.
В то же время сами госбанки почувствовали вкус к ипотеке. Так, за первое полугодие ипотечный портфель Сбербанка вырос до 1,83 трлн руб., а портфель с потребкредитами – до 1,76 трлн руб. У ВТБ24 аналогичные показатели выглядят следующим образом: 648 млрд руб. и 577 млрд руб. Соответственно, оба «монстра» и далее не прочь развивать успех.
Госкапитал наступает
«Преимущество госбанков в сфере ипотечного кредитования обусловлено большей доступностью для них рублевых ресурсов и возможностью более мягкой политики в области рисков по сравнению с коммерческими банками», – рассуждает исполняющий обязанности регионального директора Северо-Западного филиала Росбанка Кирилл Мясоедов.
При этом минувшей зимой из-за угроз отзыва лицензий отмечался массовый переход компаний на зарплатное обслуживание из коммерческих банков в банки с участием госкапитала. А ведь многие заемщики, благодаря скидкам по зарплатным проектам, берут ипотеку именно в том банке, в котором обслуживается работодатель.
Неудивительно, что государственные «киты» продолжают наращивать портфели и во втором полугодии. Например, в августе Московский банк Сбербанка России выдал жилищных кредитов на 16% больше, чем за тот же месяц 2013 года. Тогда как прирост ипотечных портфелей многих частных игроков остановился.
Напомним: в январе региональный управляющий банка «БКС Премьер» Никита Демидов прогнозировал, что за текущий год доля госбанков на ипотечном рынке вырастет до 75-77%. Для справки: доля шести основных игроков с участием госкапитала по итогам 2013 года составила 72%, что примерно на 5% выше, чем по результатам 2012-го.
Теперь же можно ожидать, что по итогам 2014 года доля банков с госучастием окажется заметно выше прогнозируемой.
На первый взгляд, будущим ипотечным заемщикам такое поведение госбанков только выгодно. Однако если тренд не изменится, в будущем нас ждет исключительно ипотека с господдержкой. И определенные минусы такой перспективы заметны уже сегодня.
Красота спасет отчет
Первый из них – для госбанка не столь важна прибыль, сколько «красивая» отчетность. И участники рынка уже констатируют тенденцию: в погоне за показателями госбанки отвернулись от соискателей относительно небольших кредитов.
«Банки с участием государственного капитала повышают ставки на небольшие кредиты, – отмечает председатель правления банка DeltaCredit Сергей Озеров. – Все больший акцент делается на ипотечном кредитовании россиянина с относительно высокими доходами». А массовый заемщик все чаще оказывается неинтересен.
Порой погоня за хорошей отчетностью превращается в бессмысленную работу. Поясним на примере «Военной ипотеки».
В последние полгода представители различных госбанков не раз заявляли, что по продукту «Военная ипотека» в Северной столице и ее окрестностях аккредитовано от 20 до 50 новостроек.
Но в августе компания «АРИН» опубликовала «полный список строящихся домов Санкт-Петербурга и Ленобласти, где в настоящее время можно купить квартиру с использованием военной ипотеки». По оценкам специалистов реальные продажи в регионе идут примерно в десяти жилых комплексах.
БН попытался выяснить причину расхождения цифр. Оказалось, что часто банкиры учитывают объекты, по которым свободные квартиры закончились. Либо, пока шло согласование, дом был достроен и даже сдан в эксплуатацию.
Наконец, часто аккредитуются новостройки, военнослужащим не подходящие по стоимости. То есть, участник НИС сегодня располагает суммой до 3,5 млн. руб., а аккредитуются дома, допустим, комфорт-класса с квартирами по 8 млн руб.
В итоге выясняется, что преимущественная часть новостроек аккредитована банками не для реальных продаж, а для улучшения показателей отчетности. И, понятно, что подобные «парадные» рапорты только вводят потенциальных заемщиков в заблуждение.
Когда некуда больше идти
Второй серьезный минус экспансия госбанков на ипотечном рынке несет заемщикам, которые собираются брать ипотеку в отдаленной перспективе.
Сегодня собственные ипотечные продукты более-менее активно продвигают на рынок порядка сорока ведущих банков. Но это число постепенно уменьшается. Например, до конца года ожидается слияние двух заметных игроков из первой двадцатки – «Ханты-Мансийского банка» и Банка «Открытие». Новая финансовая структура войдет в топ-15 крупнейших банков страны по размеру активов, но часть похожих ипотечных продуктов исчезнет.
Если тенденция к монополизации рынка не изменится, большинство банков второго эшелона ипотечное направление в конце концов свернет.
Конечно, никто открыто сообщать об уходе с ипотечного рынка не станет – чтобы не портить репутацию. Просто будет назначена неконкурентоспособная процентная ставка (и сегодня некоторые банки держат минимальную ставку в 16%), а профильные специалисты сокращены.
Таким образом, уменьшится число вариантов выбора. А с улучшением макроэкономической ситуации в стране ипотечный рынок начнет восстанавливаться непозволительно медленно.
Есть и третий важный минус, который связан с особенностями российского судебного производства – в спорах с госбанками труднее отстоять свою правоту.
Вспомним, что в юридических спорах по ипотеке истцом может быть не только кредитор, но и должник. При этом, когда заемщик подает в суд на частный банк, например, за скрытые банковские комиссии, судья снисходительней относится к физическому лицу.
Когда же ответчиком оказывается госбанк, симпатии арбитра не столь однозначны. Также не ждут с распростертыми объятиями жалобщиков другие структуры, призванные следить за порядком на финансовом рынке. Трудно жаловаться государству на само государство.
Простой пример: в настоящее время почти все банки нарушают пакет законов о потребительском кредитовании. Банк России в курсе происходящего. Но санкций нет. Ведь лидеры данного сегмента – тоже госбанки.
