Несмотря на полугодовую техническую отсрочку и активные возражения банковского лобби, в России фактически свершилась тихая финансовая революция. С 1 июля 2014 года банки обязаны в автоматическом режиме сообщать в налоговую инспекцию по месту своего нахождения информацию об открытии или закрытии счета всех своих клиентов – физических лиц, а также об изменении его реквизитов. В существующей редакции закона № 134-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части противодействия незаконным финансовым операциям» речь идет о вновь открываемых счетах граждан или закрытии уже существующих. Сведения об открытых до 1 июля 2014 года счетах физических лиц в налоговые органы отправляться не будут, пока гражданин не решит его закрыть или не истечет срок самого вклада. Одновременно закон обязывает банки направлять в налоговую инспекцию выписки по движению средств на счетах физлиц, но, к счастью, не автоматически, а лишь по запросу налоговых органов.

Каковы альтернативы вкладам
Отмена банковской тайны может подлить масла в огонь жарких дискуссий между сторонниками банковских вкладов и инвесторов в «бетон», добавив последним поистине козырной аргумент. Собственно, в качестве инструментов для размещения и приумножения крупных свободных средств у граждан России всего лишь четыре основных варианта: банковские вклады, фондовый рынок (акции и облигации), недвижимость и открытие собственного или покупка чужого бизнеса. Еще один популярный в прошлом инструмент – инвестиции в драгоценные металлы – из-за неоднозначной в последние годы динамики по сравнению с инфляцией отложим в сторону. Как известно, любой финансовый инструмент характеризуется тремя основными свойствами: надежностью (сохранение стоимости), доходностью и ликвидностью (как быстро можно получить наличные деньги). Именно банковские вклады являются разумным оптимумом по этим показателям, так как суммы вкладов до 700 тыс. руб. гарантируются государством, доходность (номинальная) достигает 10-12% годовых, а ликвидность вкладов самая высокая среди перечисленных инструментов. Речь идет, конечно, о срочных процентных либо сберегательных вкладах, а не депозитах до востребования (дебетовых карт и пр.).

Фондовый рынок и собственный бизнес могут показать более высокую доходность, чем вклады, но у этих инструментов ниже надежность и ликвидность. Кроме того, работа на фондовом рынке или ведение бизнеса подходят далеко не всем людям, так как требуют значительных усилий, знаний и сопряжены со стрессами. Поэтому наряду с банковскими вкладами наиболее простым и понятным для граждан инструментом, который гарантирует высокую надежность, хотя и более скромные доходность и ликвидность, является недвижимость.

С февраля по апрель 2014 года рынок недвижимости уже пережил нашествие покупателей и ажиотаж, вызванные ослаблением рубля и ухудшением экономических показателей в стране. Статистика застройщиков и агентств недвижимости говорит об удвоении в апреле числа желающих приобрести недвижимость в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Причем деньги в недвижимость несли как богатые горожане, так и те, кто скопил средства только на первый взнос по ипотеке. Однако после майских праздников активность покупателей стала резко сходить на нет и сейчас вернулась к обычным цифрам, характерным для середины лета.

Информация ЦБ (графики 1 и 2) дает нам возможность взглянуть на процессы, происходившие в этот момент в банковском секторе, и косвенно оценить объемы средств, закачанных в недвижимость в Северо-Западном регионе.

График 1

Источник: ЦБ РФ

График 2

Источник: ЦБ РФ

Как видно из графиков, к началу 2014 года рублевые депозиты достигли своего пика в 1,27 трлн руб., что связано с закрытием финансовых показателей года, выплатой премий, зарплат и прочих вознаграждений в различных отраслях экономики нашего региона. Последовавшее за новогодними праздниками постоянное ослабление курса рубля вызвало плавный подъем сумм валютных депозитов при резком снятии со счетов рублевых средств. Граждане с некоторой задумчивостью конвертировали средства в валюту, понимая, что благоприятный момент для этого уже упущен, и одновременно искали точку приложения своим рублевым сбережениям. Именно в феврале с рублевых депозитов в СЗФО была снята рекордная сумма около 40 млрд руб., которая в значительной своей части перекочевала в валютные сбережения, а впоследствии, возможно, была потрачена на недвижимость и иные, менее затратные приобретения, например автомобили.

К 1 мая 2014 года разница в общей сумме рублевых и валютных депозитов по сравнению с началом февраля была порядка 10 млрд руб. Разумеется, статистика ЦБ не дает нам возможности утверждать, что именно 10 млрд руб. перешли с депозитов на рынок недвижимости Северо-Запада за время весеннего ажиотажа, так как недвижимость люди приобретали и на те средства, что хранили в наличных у себя дома или в банковских ячейках. То есть в реальности общий объем сделок был, скорее всего, выше, но благодаря статистике ЦБ мы хотя бы знаем порядок цифр. Последующее возобновление роста рублевых депозитов к маю можно объяснить стабилизацией курса рубля и возвращением в банки тех людей, кто не смог по каким-либо причинам подобрать себе подходящую недвижимость.

Стоит ли бояться «прозрачности» обычным вкладчикам
Информация от банков по новым и закрытым счетам граждан должна поступать в ФНС оперативно – в течение трех дней. Физически это выглядит как поток файлов определенного формата, который сейчас льется на серверы налоговых инспекций. Учитывая гигантские объемы, вручную анализировать всю эту информацию силами немногочисленного персонала налоговиков совершенно нереально. Очевидно, что на поток данных поставят программу-триггер, которая будет проверять суммы открытых и закрытых вкладов и вносить в особый список те, что превышают определенный уровень. Каков этот уровень, пока можно лишь догадываться, но самой вероятной представляется цифра в 600 тыс. руб., которая сейчас фигурирует как сигнальный размер операций физических лиц, попадающих под контроль Росфинмониторинга. Скорее всего, к сведениям о закрытии крупных вкладов налоговики будут относиться более либерально, чем к информации об открываемых. Хотя бы потому, что средства на вклад были внесены до принятия закона 134-ФЗ. А если закрывается вклад со сроком действия более трех лет, то налоговикам нечего предъявить гражданину в любом случае.

В группу риска попадают не только те граждане, которые планируют разместить на вкладах значительные средства, добытые не совсем прозрачными путями и потому не подтвержденные справками 2-НДФЛ. В сфере недвижимости до сих нередки ситуации, когда сделки проводятся с занижением суммы в договорах купли-продажи. Если потом продавец разместит эти средства на банковском счете и налоговики заинтересуются таким вкладом, то в отсутствие подтверждающих документов на весь размер этих средств к гражданину могут быть применены меры воздействия в виде доначисления налогов.

Оснований для немедленной паники среди тех, кто планирует размещать на вкладах крупные суммы, не подтвержденные справками 2-НДФЛ, пока нет, но задуматься надо. На настоящий момент неясно, насколько действенны будут традиционные приемы подстраховки крупных вкладчиков, такие как дробление общей суммы на множество «скромных» вкладов и распределение средств по нескольким банкам, в том числе в разных регионах.

Учитывая, что банки обязаны передавать информацию в налоговую инспекцию по месту нахождения кредитной организации, а не вкладчика, то сведение всех этих счетов в один список в МФНС по месту жительства самого гражданина может потребовать немало времени и серьезных вычислительных мощностей. Вполне вероятно, что в первое время такие обобщающие списки по счетам граждан со стопроцентной полнотой сведений формировать в МФНС не удастся. Но со временем такая работа может быть налажена, и программу-триггер поставят не только на суммы единичных вкладов, но и на размер общей суммы всех вкладов, оформленных на имя каждого конкретного налогоплательщика. Тогда явные расхождения между доходами и суммой вкладов наверняка вызовут интерес у налоговиков, и, к сожалению, возможно, не только у них.

Пока сведения о суммах вкладов находились у банкиров, они достаточно надежно охранялись мерами по защите финансовой информации, которые банки обязаны соблюдать в соответствии с российскими и международными стандартами, в частности PCI DSS – Payment Card Industry Data Security Standard (стандарт безопасности данных индустрии платёжных карт). Стандарты безопасности определяют меры по защите серверов, сетевой инфраструктуры банка, определяют доступ персонала к данным клиентов и т. д. Естественно, такой же серьезной сертификации по безопасности финансовых данных в налоговых инспекциях проводиться не будет, а потому сведения о вкладах могут попасть к злоумышленникам даже вопреки воле сотрудников налоговой инспекции. Никто не отменял существование хакеров, утечек данных через персонал провайдеров каналов связи и т. п.

Ситуация июля 2014-го
Отмена банковской тайны с большой вероятностью не вызовет именно такого же масштаба волнений в умах потенциальных покупателей недвижимости, как ослабление рубля. По всей видимости, те граждане, кто приумножал свои средства методом инвестиций в покупку квартиры на стадии котлована и последующей продажи почти готового жилья по переуступке, еще более укрепятся в правильности своей стратегии. Однако те, кто предпочитает банковские продукты, несомненно задумаются. Есть основания утверждать, что взоры сограждан, не желающих излишней огласки существования своих средств, будут в том числе обращены на коммерческую недвижимость с высоким рентным потенциалом. В отличие от жилой недвижимости, где доходы от аренды находятся у отметки 5-7% годовых, в коммерческой недвижимости принято рассчитывать как минимум на вдвое большие цифры. При этом следует учитывать и более высокую ставку налога на имущество (2%), по которой облагаются объекты коммерческой недвижимости. Поэтому важно «не промахнуться» и учесть местоположение (в том числе так называемую проходимость), планировку помещений, оснащенность инженерными коммуникациями, что в совокупности обеспечит востребованность объекта потенциальными арендаторами.

Эту точку зрения подтверждает Вадим Гавриленко, директор ООО «Технологии Недвижимости»: «Мой опыт показывает, что сегодня клиенты стремятся приобрести не просто ликвидную коммерческую недвижимость, а помещение с надежным арендатором. То есть, по сути, сразу приобрести готовый бизнес с хорошим рентным доходом. При этом, в отличие от приобретения именно бизнеса, где покупатель наследует и оборудование, и персонал, у нового собственника помещения не будет особых обязательств. Если отношения с арендатором продолжатся к взаимному удовольствию сторон – хорошо, если нет – то арендатора можно и заменить. В условиях неопределенной экономической ситуации наибольшим спросом пользуются торговые помещения и помещения под общепит, в меньшей степени – офисные площади».

Текст: Сергей Березин    Фото: Алексей Александронок