Своими разъяснениями Верховный Суд (ВС) обобщил правоприменительную практику по легализации и сносу самостроев. Судам нижестоящих инстанций рекомендовано придерживаться опубликованных рекомендаций.
С надеждой на жилье
Сама возможность легализации самостроев предусмотрена 222-й статьей Гражданского кодекса: там сказано, что право собственности на такую постройку можно признать через суд – но лишь в том случае, если объект не нарушает прав и интересов третьих лиц (например, тех, кто проживает в соседних домах).
При этом ВС четко дал понять: легализация самостроя в судебном порядке –вариант исключительный. Суд может узаконить самовольную постройку – при этом застройщик должен доказать, что добросовестно пытался получить разрешительную документацию, однако не смог этого сделать по не зависящим от него причинам. А если выяснится, что иск о легализации подан для упрощения процесса получения права собственности, добиться победы в суде не получится.
В своих разъяснениях ВС фактически запретил признавать право собственности на часть самостроя. Тем самым прикрыта лазейка, которой пользовались застройщики при продаже жилья в многоквартирных домах, незаконно возводимых на землях ИЖС. Чаще всего применялась следующая схема: компания строила дом, после чего продавала доли в нем, а затем покупатели через суд требовали выделить эти доли (то есть признать их отдельными квартирами и зарегистрировать на них право собственности).
Кроме того, принимая решение о легализации самостроя, суды должны учитывать целевое назначение и вид разрешенного использования участка, на котором возвели объект. «Если, например, многоквартирный жилой дом построили на землях, предназначенных исключительно под ИЖС, легализовать его не удастся – причем исключений из этого правила Верховный Суд РФ не сделал», – поясняет старший юрист практики разрешения споров компании Rightmark group Евгения Станиславская.
Ну а если здание соответствует назначению расположенного под ним участка, суд вполне может узаконить такой объект.
Это теоретически дает возможность легализовать некоторые самострои Петербурга, попавшие в черный список Комитета по земельным ресурсам и землеустройству. Среди них, к примеру, дом на Горной, 22. Его возвели в зоне малоэтажной многоквартирной застройки, тем не менее в прошлом году Приморский районный суд Петербурга приговорил здание к сносу. Сейчас застройщик этого дома – «Северо-Западная строительная корпорация» – пытается опротестовать данное решение.
Сам построил – сам и снес
Если суд вынес решение о сносе самостроя, ликвидировать его должен тот, кто и возвел (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ). При этом, как заявили в ВС, служителям Фемиды необходимо указывать срок, в течение которого застройщик обязан демонтировать объект. А если компания не захочет делать это добровольно, судебные приставы ликвидируют незаконное строение за счет государства. После чего взыщут расходы с ответчика.
Таким образом, разъяснения ВС наконец позволят ускорить процесс сноса незаконных объектов. До недавнего времени суды Петербурга выносили решения о демонтаже самостроев, но при этом – не указывали сроки их исполнения. В итоге все эти решения «зависли»: Федеральная служба судебных приставов по Санкт-Петербургу, которая и должна заниматься сносом, до сих пор ждет соответствующих разъяснений от суда.
Ускорение сноса
Эксперты утверждают: опубликованные ВС разъяснения фактически свели на нет существующие лазейки, позволяющие легализовать объекты самовольного строительства. «Очевидно, что теперь служители Фемиды будут гораздо тщательней и строже рассматривать дела о признании прав на самовольные постройки и их сносе. В любом случае у судов практически не осталось возможностей для маневра при принятии решений – значит, и практика станет единообразной. И, скорее всего, она сложится не в пользу застройщиков, пытающихся обойти законодательство», – считает руководитель практики «Недвижимость, Строительство и Девелопмент» юридической фирмы «Борениус» Майя Петрова.
В целом, как говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, опубликованный ВС документ позволяет судам понимать, какой логики нужно придерживается при вынесении решений по самостроям. «Тренд очевиден – органы власти и суды продолжат сложившуюся практику борьбы с любыми самовольными объектами, создавая максимальные проблемы их застройщикам. Что, в принципе, вполне разумно», – резюмировал эксперт.
Власти российских регионов (и в частности Петербурга) неоднократно заявляли о том, что будут добиваться сноса всех самовольных построек. Под особый контроль чиновники взяли многоквартирные дома, возводимые на землях ИЖС. Возможностей легализовать такие объекты практически не осталось, а решения об их ликвидации теперь будут выполняться быстрее. Тем временем в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству говорят, что намерены и дальше пополнять черный список зданий, которые могут быть признаны самостроями и снесены по решению суда.
За последние три месяца этот перечень не менялся – сейчас в нем значится 231 сомнительный объект.
Жилые дома, которые в ближайшее время могут быть снесены*
|
Адрес |
Застройщик |
Название ЖК |
|
Пос. Александровская, ул. Дружбы, 8 |
Физическое лицо |
- |
|
Пос. Володарский, ул. Бабанова, 6 |
ООО «Девелопмент Групп» |
«Черная жемчужина» |
|
Пос. Володарский, Республиканская ул., 1А |
«СУ-1» |
- |
|
Пос. Старо-Паново, Земская ул., 64 |
Дарья Горбач |
«Большая семья» |
|
Пос. Парголово, Ключевая ул., 24 и 28 |
Физическое лицо |
- |
|
Горная ул., 22 |
«Северо-Западная строительная корпорация» |
«Никитинская усадьба» |
|
Межозерная ул., 16А |
ООО «ИСК “Невский синдикат”» |
«Приозерская усадьба» |
|
Зеленогорск, Малинная ул., 1, лит. А |
ООО «Териоки» |
- |
|
Ул. Сегалева, 10 |
ООО «Девелопмент Групп» |
ЖК «Людовик XIV» |
|
Пос. Левашово, ул. Чкалова, 33 |
Физическое лицо |
- |
Источники: Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, БН
* Решения о ликвидации этих объектов приняты судами различных инстанций.
