Градозащитники бьют тревогу: разрушение исторических домов достигло «критической массы». По данным Санкт-Петербургского отделения ВООПИиК, за последние пять лет в Петербурге и его пригородах были уничтожены несколько десятков памятников. Только в 2012 году город лишился 20 исторических домов. Еще 1300 объектов культурного наследия находятся под угрозой разрушения.
Снес дом – получи срок
За последний год произошло как минимум десять случаев разрушения исторических зданий, многие из являются памятниками федерального и регионального значения. Застройщики, по вине которых это случилось, еще два-три года назад в основном отделывались штрафами. Но в прошлом году правоохранительные органы начали возбуждать уголовные дела по фактам сноса архитектурных памятников.
Одно из первых разбирательств инициировали в отношении компании «Девелопмент групп». Эта фирма без всяких разрешений снесла деревянную дачу на улице Сегалева, 10, после чего стала возводить на ее месте многоквартирный жилой дом (его, напомним, уже приговорили к сносу).
Уголовное дело также начали в отношении фирмы «Бизнес-парк “Полюстрово”». По версии прокуратуры и КГиОП эта компания незаконно снесла объект культурного наследия «Дом причта и сестер милосердия общины» на Свердловской набережной, 40.
С инвесторами, которые приобрели исторические здания на торгах Фонда имущества, а затем снесли эти строения без соответствующих разрешений, власти пытаются расторгать договоры купли-продажи. Но девелоперам почти всегда удается доказать, что снос был вынужденной мерой – в противном случае здание могло обвалиться и без посторонней помощи. Показательная история произошла с компанией «Формула пространства», которая реконструировала дом 1910 года постройки на улице Коммунаров, 51. Инвестор приобрел объект на торгах Фонда имущества летом 2012 года: фирма обязалась реконструировать объект и согласовать соответствующие работы с КГиОП. В феврале прошлого года выяснилось, что дома больше не существует. После чего КУГИ подал иск о расторжении договора купли-продажи. По версии инвестора, здание обрушилось из-за ветхости конструкций. При этом в компании заявили, что готовы построить на участке новое здание – с полным восстановлением фасадов. Поэтому арбитражный суд решил оставить договор купли-продажи в силе – позже это решение было подтверждено и апелляцией.
Подмена понятий
В прошлом году Фонд имущества реализовал 42 аварийных дома с земельными участками. В планах на нынешний год – продать не менее двух десятков объектов, многие из которых являются памятниками архитектуры местного или федерального значения. Большинство из них нуждаются в реставрации. Собственники всех приобретенных аварийных домов должны ежеквартально отчитываться перед Фондом имущества о проводимых на объекте работах. А если здание является памятником либо находится в охранной зоне, инвестор обязан согласовывать все работы с КГиОП.
При этом, как заявили БН в Фонде имущества, отслеживать дальнейшую судьбу объектов затруднительно. «Если компания захочет снести здание вместо того чтобы его реконструировать, она это сделает. Ведь мы не можем “фильтровать” потенциальных покупателей и проверять их на детекторе лжи. Торги – открытые, и в них может принять участие каждый», – рассказали в ведомстве.
Причина, по которой инвесторы предпочитают сносить архитектурные памятники (или доводить их до разрушения), банальна: реконструкция обходится – по разным оценкам – на 15-30% дороже, нежели новое строительство. «Реставрационные работы являются весьма дорогостоящими – реконструировать здание оказывается дороже, чем строить новое. Однако нужно понимать, что участков для строительства зданий в привлекательных локациях остается все меньше», – говорит заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Во многих случаях аварийные дома разрушаются вроде бы и случайно – доказать вину инвестора и привлечь его к административной или уголовной ответственности не удается. К примеру, в ноябре прошлого года полностью выгорел памятник федерального значения – вилла семьи Рено в Комарово, которую в 2010 году на торгах Минобороны приобрело ООО «Регион». Поджигателей найти не смогли.
Недавно обвалился один из домов на Шпалерной, 51. В компании, которая ведет демонтаж объектов по этому адресу, заявили, что здание разрушилось из-за ветхости конструкций. Более того, как пояснили в Госстройнадзоре, застройщик ведет работы законно, а исторические фасады здания на Шпалерной не пострадали.
Архитектурные риски
Число конфликтов между инвесторами и общественниками, судя по всему, будет только расти. Главная тому причина – отсутствие законодательных критериев, определяющих понятия «снос», «демонтаж» и «реконструкция». «Градостроительный кодекс РФ не поясняет суть этих терминов. Неясно, в каких случаях дом можно реконструировать, а в каких – демонтировать. Поэтому никогда нельзя однозначно утверждать, что застройщик, который сносит дом, делает это законно – даже если у него имеются все соответствующие разрешения», – говорит директор центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов.
К тому же, по его словам, в Петербурге работают несколько организаций, которые готовы выдать заключение об аварийности практически любого, на первый взгляд вполне добротного, здания. «Несовершенство законодательства и возможность получить за деньги документы на снос дома подрывают доверие к проектам реконструкции исторических зданий. Очевидно, что число конфликтов, связанных со сносом памятников архитектуры, в ближайшее время не уменьшится», – считает Александр Карпов.
Как говорят сами участники рынка, реконструировать исторические здания становится все труднее. «Конечно, спрос на такие здания будет существовать всегда. История дома и то, что обычно называют “гением места”, серьезно повышают привлекательность и престиж объекта. Но даже после проведения технической и исторической экспертиз невозможно предсказать результат согласования проекта с КГиОП и общественностью. Что и является главным инвестиционным риском», – отмечает вице-президент GVA Sawyer Николай Вечер.
В целом, по словам председателя совета директоров УК Satellit Development Владимира Скигина, работа с историческими зданиями имеет много подводных камней. «Реставрация трудоемка и затратна, к тому же в городе наблюдается дефицит квалифицированных специалистов в области подготовки документации для реконструкции памятников», – говорит он.
По словам заместителя директора департамента инвестиций Colliers International в Петербурге Анны Сигаловой, эти проблемы приводят к закономерному результату: в последнее время девелоперы неохотно покупают исторические здания. «Внятная законодательная база, позволяющая реализовать проект и просчитать все связанные с ним риски, отсутствует. Найти инвестора, который бы согласился реконструировать объект с серьезными охранными ограничениями, сейчас крайне сложно», – утверждает она.
Почти во всех конфликтах чиновники встают на сторону градозащитников. «Даже если снос или демонтаж согласован с КГиОП, даже если здание не представляет исторической ценности, все равно найдутся те, кто выступит против проекта. Чиновникам проще его “зарубить”, а не пытаться помирить инвестора с градозащитниками», – заявил БН один из девелоперов на условиях анонимности.
Практически каждый проект реконструкции исторического памятника (пусть даже и не предусматривающий сноса) вызывает в СМИ моментальную и предсказуемо негативную реакцию на действия инвестора. В лучшем случае ему придется договариваться с общественными организациями. В худшем – с властями, которые взяли курс на ужесточение охранного законодательства и активное сотрудничество с борцами за сохранение архитектурного наследия.
