Типовые «панельки» часто воспринимаются потенциальными покупателями квартир как пережиток советского прошлого. В «рыночный» период на смену крупнопанельному домостроению начали приходить монолитные технологии. Но не любые монолитные эксперименты выдерживают проверку временем. К тому же начало «монолитного периода» в российских регионах развивалось по разным сценариям. Примеры диаметрально противоположных тенденций – современная застройка Санкт-Петербурга и Москвы.
Петербургский сценарий: монолит против ДСК
Предприятия-гиганты домостроительной отрасли болезненно реагируют на сбои планово-логистических цепочек. В Санкт-Петербурге это отчетливо проявилось в начале 1990-х годов, когда с распадом СССР централизованное финансирование строек прекратилось, а производство железобетонных конструкций для жилищного строительства остановилось. В тот период питерский ДСК-2, крупнейшее домостроительное предприятие Европы с проектной мощностью в млн кв. м жилья в год, лежал в руинах и напоминал завод, покинутый при военном отступлении: в цехах высились горы застывшего бетона, а на территории – заросли бурьяна. При этом строительные организации нового времени спешно приобретали канадские опалубочные системы, чтобы доводить до ума целые кварталы панельного «недостроя» 137-й серии, но уже не в классическом панельном исполнении, а в монолитном.
Кузнецовский ДСК (ДСК-4) арендаторы и акционеры резво разобрали под склады и малые предприятия (территория завода обладала исключительно выгодной локацией). Автовскому ДСК (ДСК-3), специализировавшемуся на автоклавном газобетоне, повезло больше. Производство наружных стеновых панелей удалось сохранить без потерь. Однако многие дома, которые строились в 1990-е годы на его базе, от типовой крупнопанельной серии 600.11 унаследовали только наружные стены (внутри – монолитный каркас – со всеми присущими монолитным технологиям плюсами и минусами).
В первой половине 1990-х годов на питерский рынок жилищного строительства пришли уцелевшие в лихие годы небольшие областные строительные предприятия – Гатчинский ДСК и Гатчинский ССК. Первый с 1970-х годов возводил добротные утепленные пятиэтажки в райцентрах и поселках. Однако, появившись в городе, дома Гатчинского ДСК выросли до девяти этажей, в них появились лифты и мусоропроводы. Представители Гатчинского ССК, выходя на сложившийся рынок городского жилья, чтобы «отстроиться» от конкурентов, позволили себе ряд бескомпромиссных решений, выгодно отличающих их «фирменную» серию 1.090.1 от классических «панелек»: трехметровые потолки, широкий шаг несущих стен (3,6 м), узнаваемые фасады с отделкой гранитной крошкой. «Гатчинские» дома прижились на городском рынке, но поскольку небольшие производства не могли справиться с растущим спросом, новые дома, подросшие уже до 16-17 этажей, опять-таки стали строить в монолитно-панельном исполнении.
Иными словами, к середине прошлого десятилетия полносборное панельное домостроение в Санкт-Петербурге практически исчезло как класс. Для восстановления производственных мощностей и логистических цепочек предприятиям пришлось укрупняться. Так, в начале нулевых Гатчинский ССК вошел в состав ПО «Ленстройматериалы», а Гатчинский ДСК – в компанию «Группа ЛСР». Такие слияния позволяют участникам рынка модернизировать производственную базу, наращивая выпуск железобетонных конструкций. Однако при этом укрупненным компаниям, работающим на петербургском рынке панельного домостроения, приходится постоянно сталкиваться с дилеммой – сосредоточить усилия на производстве «заводских» изделий, либо отдать предпочтение монолитным технологиям, не требующим стационарного производства. Причем высокий уровень строительной активности конкурентов часто склоняет чашу весов в пользу «монолита». Именно по этой причине развитие современной базы для крупнопанельного домостроения в северной столице идет неспешно.
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», на сегодняшнем рынке новостроек Петербурга предложение квартир в типовых панельных домах не превышает 5%. И то – здесь следует сделать оговорку: даже в эту мизерную долю попадает немало домов, имеющих внешние признаки типовых панельных строений, но с монолитным каркасом.
Столица не сдается
Ситуация в российской столице радикально отличается от той, что сложилась в Санкт-Петербурге. Крупнейший столичный застройщик ДСК-1, основанный в 1961 году, никогда не оставался без работы, и без боя не сдавался. В свое время он строил панельные хрущевки печально известной серии К-7, затем, уже в наше время, – панельные дома П-44, П-44Т и П-44ТМ, в том числе и на месте снесенных пятиэтажек.
Другому застройщику с полувековой историей, СУ-155, акционировавшемуся в 1993 году, также удалось сохранить производственную базу и начать строить крупнопанельные дома не только в Северном Бутово и Черемушках, но и в регионах. Современные «фирменные» серии домов И-155 (запущена в 2000 году) и И-155-Н (2006 год) – являют собой крупнопанельные полносборные здания нового поколения, отличающиеся от брежневок просторными квартирами с широким шагом поперечных несущих стен и высокими потолками.
По словам независимого аналитика рынка недвижимости Юрия Кочеткова, основной объем столичной крупнопанельной «полносборки» сегодня приходится на Московскую область: «Сегмент микрорайонной панельной застройки за пределами МКАД занимает около 30-35%, но эта доля имеет тенденцию к снижению (еще два года назад она составляла 45%)».
В самой Москве крупнопанельное домостроение представлено лишь в небольшом количестве проектов, а также в точечной застройке. Тем не менее ДСК-1 продолжает осваивать Московскую область, а СУ-155 – развивать региональные проекты, поглощая и модернизируя предприятия стройкомплекса и комбинаты железобетонных изделий в европейской части России.
Региональные особенности
Для российских регионов, где из-за низкого спроса и невысоких рыночных цен на жилье девелоперам не разгуляться, крупнопанельное домостроение – по-прежнему один из ключевых «рецептов» решения жилищной проблемы. А в районах с суровыми климатическими условиями, где зима длится больше полугода, – основной. В самом деле, панельные дома можно возводить в любое время года, притом, что формирование качественного бетонного «монолита» непосредственно на стройке требует стабильных плюсовых температур.
Правда, реальное состояние домостроительной отрасли – везде разное. Например, в Ульяновске доля крупнопанельного домостроения в общем объеме строительства традиционно высока. Местные проектировщики, застройщики и производители железобетонных изделий (КПД-1, КПД-2) разрабатывают и модернизируют дома собственных серий, однако преимущественно это улучшенные модификации пяти- и девятиэтажных домов предыдущего поколения.
Регионы, в которых сохранилась «советская» производственная база, экспортируют свою железобетонную продукцию в сопредельные регионы. Ульяновский КПД-1, в свое время начинавший со строительства хрущевских пятиэтажек серии 1-335, сегодня возводит дома «фирменной» 75-й региональной серии не только на родной территории, но и в Пензенской области, а застройщики Новосибирска порой покупают железобетонные изделия Томского ДСК. Но если в советские времена стеновые панели из Ленинграда порой везли в Ростов и Волгоград, то сегодня такая логистика – скорее исключение, чем правило.
По данным исполнительного директора Rolband & Partners Александра Астахова, в настоящее время в Новосибирске 25% вводимого в строй жилья составляют крупнопанельные дома, а застройщики региона намерены наращивать производство железобетонных изделий для строительства полносборных домов повышенной этажности. В частности, ЗЖБИ «Горный», входящий в группу компаний «Химметалл», уже сегодня работает на финском оборудовании Elematic, позволяющем изготавливать панели для 17-этажных панельных домов. Однако по большей части оборудование, которое используют местные предприятия, разрабатывалось еще в советское время и рассчитано на производство устаревших конструкций.
Панель в наше время
Что можно сказать о плюсах и минусах современного панельного домостроения? Существенный недостаток заключается в том, что панельная «полносборка» не позволяет делать здания со встроенными паркингами. Но никто не сказал, что данная технология никак не стыкуется с «монолитом»: сборные корпуса могут возводиться над массивными монолитными цокольными этажами с просторными коммерческими помещениями и гаражами.
Теоретически панельные дома считаются менее долговечными, чем монолитные. На практике же – крупнопанельное домостроение минимизирует влияние «человеческого фактора» на стройплощадке. Ведь любые технологические отступления (например, при монолитных работах в холодное время года), которые порой сложно контролировать, существенно влияют на качество и на срок службы здания. А в том, что касается скорости строительства, то здесь панельные технологии не имеют себе равных: пока монолитные этажи отстаиваются, набирая прочность, сборный дом – уже возведен под крышу, в нем завершается внутренняя отделка, а рабочих можно отправлять на следующий объект, например, на строительство школы или детского сада.
К слову, в линейке типовой продукции современных домостроительных предприятий есть и типовые объекты социальной инфраструктуры – и это тоже одно из преимуществ индустриальной технологии. Таким образом, крупнопанельное домостроение в обозримом будущем останется основным способом формирования новых территорий массовой застройки, в особенности в «демократичных» регионах с высокой долей морально устаревшего и ветхого жилья.
Производителям современных типовых домов приходится постоянно доказывать, что их продукция и «панельки» советского периода – далеко не одно и то же. Поэтому они предлагают дома с просторными кухнями (до 16 кв. м) и высотой помещения от 2,65 до 3 м. У современных панельных домов – более широкий, нежели у брежневок, шаг несущих стен (3,6, а в некоторых вариантах – 7,2 м), поэтому в них нет типичных для панельных зданий прежних поколений комнат-«вагонов» шириной меньше 3 м. Иными словами, современный дом заводского изготовления отличается от брежневского, примерно так же, как демократичная иномарка отечественной сборки от дедовских «жигулей».
Главным недостатком крупнопанельного домостроения девелоперы называют недостаточную планировочную гибкость. Но, как неожиданно выяснилось в наше рыночное время, это минус, который может обернуться плюсом: в отличие от монолитного здания, типовой панельный дом, в угоду сиюминутной рыночной конъюнктуре, не удается «нарезать» на миниатюрные студии.
