Недавно губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко недвусмысленно предложил застройщикам вместо безликих многоэтажных «спальников» по периметру города начать строить жилые комплексы, отвечающие особому петербургскому архитектурному стилю. Представители строительного бизнеса отреагировали предсказуемо: идею формально поддержали, но предупредили, что за комфорт и красоту придется платить конечному потребителю.
Однако ситуация выглядит не такой однозначной, как хотелось бы застройщикам. Предложение в сегменте массового жилья перманентно растет, платежеспособность населения остается ограниченной, что неизбежно ведет к качественным изменениям спроса. Покупатель становится «капризным» – он начинает предъявлять все новые требования даже к домам эконом-класса.
В этих условиях застройщикам придется побороться за внимание покупателя, в том числе – уделяя внимание градостроительной и архитектурной концепции комплексов. В Москве, где процессы на рынках развиваются быстрее, чем в Петербурге, перемены в массовом сегменте недвижимости уже заметны.
Тесно. Еще теснее
Безликие спальные районы, о которых беспокоится губернатор, – это, прежде всего, проекты комплексного освоения территорий (КОТ), активно растущие по обеим сторонам КАД. Количество их ежегодно увеличивается. «В активной фазе строительства сегодня находятся 29 из 76 заявленных проектов комплексного освоения с плановым объемом жилищного строительства свыше 25,3 млн. кв. м. Кроме того, в ближайшей перспективе возможен старт еще 33 проектов с заявленным объемом жилищного строительства 24 млн. кв. м.», – прогнозирует генеральный директор компании PETERLAND Юрий Зарецкий. По его оценке, уже сегодня на проекты КОТ приходится 45% жилищного строительства, а к 2015-му их доля достигнет 60-70% в Санкт-Петербурге и 30-35% – в Ленобласти.
Комплексно осваиваемые территории застраиваются в основном домами эконом и частично – комфорт-класса. Низкоценовой сегмент до недавнего времени не предполагал никаких «излишеств», главным конкурентным преимуществом была низкая, по сравнению с обжитыми районами Петербурга, цена продаж. Однако возможности ценовой конкуренции, по словам застройщиков, практически исчерпаны: рост затрат на строительные материалы и заемные средства не позволяет снижать стоимость квадратного метра ниже определенного уровня. Строителям придется задействовать другие аргументы для привлечения клиентов. «Сейчас крайне актуальна задача отстроиться от конкурентов. Кто-то продолжит предлагать жесткий эконом-класс с квартирами, которые напоминают хрущобы. Кто-то в массовом сегменте будет строить жилые комплексы, которые будут отличаться по всем параметрам: от фасадов и планировки квартир – до организации пространства в квартале. Мы уверены, что в ближайшие годы борьба развернется на этом уровне», – считает генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин.
Одновременно покупатели становятся более требовательными. «Еще несколько лет назад на фоне дефицита новой жилой недвижимости покупатели сметали буквально все. Сегодня они начинают выбирать, обращают внимание не только на цену и локацию, но и на внешний вид будущего жилища, и особенно – на организацию территории вокруг дома», – отмечает президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. По его мнению, в ближайшие пять-семь лет петербуржцы увидят хорошую архитектуру в районах массовой застройки, особенно в тех кварталах, где преобладают дома комфорт-класса.
Вектор меняется
До сих пор предпринимались единичные попытки отстроиться от конкурентов за счет красивого проекта в сегменте массового жилья. В 2007 году компанией SVP–Group был инициирован проект «Семь столиц» в Кудрово Ленинградской области. Тогда архитектурное бюро «Чобан и Герасимов» разработало идею строительства обособленных кварталов в стиле разных европейских городов. Однако в кризис часть земли была распродана другим строительным компаниям и концепция «поплыла». От «Семи столиц» остался только квартал «Вена» компании Setl City. Пример реализованной концепции развития территории – парк рядом с жилыми комплексами «Новый Оккервиль» и «Капитал». Вложив средства в развитие рекреационной зоны, компании «Отделстрой» и «Строительный трест» заметно улучшили внешний вид своего ординарного в целом квартала и ускорили продажи квартир. Однако подавляющее большинство проектов КОТ по-прежнему представляют собой ряды однотипных 15-25-этажных домов, выстроенных в соответствии с унылым мастер-планом, созданным еще по советским канонам.
В последний год представители строительного бизнеса заговорили о необходимости концептуальных изменений проектов КОТ. Построить удобные и красивые города будущего обещали компании «СТАРТ Девелопмент» (город-спутник Южный), «Северо-Запад Инвест» («Новый берег»), «Главстрой СПб» («Юнтолово»). Последний из названных проектов, правда, может не состояться – из-за разногласий города и компании-застройщика. В первую очередь речь идет о смене парадигмы застройщиков: не «выжать» максимум квадратных метров с каждого гектара участка, а построить удобный для проживания квартал, квартиры в котором будут продаваться лучше, чем у прямых конкурентов. Так, по словам Александра Лелина, «Ленстротрест», решив в своих комплексах в Колпино, Янино и Гатчине апробировать новую концепцию, определил плотность застройки ниже дозволенной ПЗЗ, а площади общественных территорий – больше, чем требуют нормативы. Для примера: в комплексе «Jaanila country» под спортплощадки, велосипедные дорожки и променад выделено 4 из 42 га.
Еще одна любопытная тенденция – теперь не все строительные компании, работающие в массовом сегменте, ограничиваются типовыми проектами. Они приглашают для разработки концепции своих жилых комплексов архитекторов, в том числе – иностранных. Так, изначально комплекс «Юнтолово» спланировали шведские архитекторы, для работы над «Южным» были привлечены две крупные компании – американская Urban Design Associates и британская Gillespies. «Ленстройтрест» выбрал для проектирования объекта в Колпино финское Архитектурное бюро Юкки Тикканена, в Янино – Архитектурную мастерскую Цыцина, в Гатчине – шведскую компанию Towatt. Английский архитектор студии Henley Halebrown Rorrison Architecths Кен Роррисон стал автором проекта «Сандэй» от «СПб Реновация». Концепции застройки кварталов в других районах по заказу этого застройщика разработаны французской AS Architecture Studio, английской PRP Architects, шведским архитектурным бюро Tovatt Architects and Plalnners.
Москва строит
Москва, рынки которой развиваются на четыре-пять лет быстрее петербургских, служит своеобразным индикатором для бизнеса Северной Пальмиры. Здесь процесс «отстройки» от конкурентов на рынке строящегося массового жилья за счет повышения комфортности и эстетичности проектов начался еще два-три года назад.
Как показывает опыт москвичей, создание жилой среды нового качества зависит в первую очередь от разработки удачной градостроительной концепции. Например, город-спутник «Новое Ступино», признанный одним из лучших в сегменте массовой застройки, проектировался с участием канадских архитекторов, которые определяли эффективное зонирование территории. В итоге получился малоэтажный мультиформатный город, чем-то напоминающий Калгари. В новом проекте застройщика RGI микрогород «В лесу» также делается ставка на продуманную планировку застройки. По словам архитектора проекта петербуржца Сергея Чобана, для комфортного самоощущения человека в основу генплана должен лечь принцип строгой организации внятных общественных пространств, перетекающих одно в другое, с первыми этажами, которые раскрыты людям и являются продолжением общественной функции улицы. При этом фасады домов не должны сливаться или повторять друг друга.
Архитектурная узнаваемость чаще всего достигается за счет колористических решений фасадов. «Цветная штукатурка, которой мы завершаем отделку, делает дома со схожими планировками непохожими друг на друга за счет различных цветовых решений и разного рода декоративных элементов – рустов, портиков, имитации скатной крыши и так далее», – приводит пример коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Москва» Василий Фетисов («дочка» петербургской «Группы ЛСР» строит в Подмосковье ЖК «Новое Нахабино»). Другой «мастер колористики», строительный концерн «КРОСТ», также добивается запоминающегося облика своих комплексов, играя цветом. Многоэтажные дома комплексов «Wellton Park Новая Сходня», Public Arts Towers, отличаются разноцветьем и использованием балконов, эркеров и остекления фасадов в качестве выразительных средств
Наиболее элегантный «эконом» получается у компании Urban Group. Ее комплексы «Опалиха О2» и «Город набережных» выполнены в стилистике неоклассицизма, подразумевающей умеренную высоту застройки и гармонизацию общественных пространств: скверов, дворов, площадей. В «Городе набережных» строятся два искусственных канала: многочисленные мостики и семь набережных обещают придать комплексу неповторимую индивидуальность. Интересный факт: оба комплекса спроектированы петербургской «Архитектурной мастерской Максима Атаянца». Несмотря на обилие «излишеств», цена квадратного метра не превышает цену петербургских строящихся квартир сегмента «комфорт».
