Группа компаний «Бюллетень Недвижимости» провела круглый стол на тему «Что такое осень», в котором приняли участие руководители агентств недвижимости. Как оказалось, осень для рынка – время знаковое: по характеру сделок в этот период делаются прогнозы и формируются планы развития риэлторских компаний на следующий год.
Что говорит статистика? Объем предложения на квартирном рынке изменился, но незначительно и в рамках статистической погрешности (по информации БН, в октябре 2012 года на рынке экспонировались 22,6 тысячи квартир, а в октябре 2011-го было 22,8 тысячи). Цены на первичном и на вторичном рынках жилья в течение лета подросли, но осенью были стабильными. Средние сроки экспозиции квартир уменьшились и в октябре составили 45,4 дня против 48,0 год назад. Но сравнивая эти цифры со своими наблюдениями, риэлторы-практики отмечают серьезные подвижки в изменении поведения клиентов. Правда, отвечая на вопросы модератора круглого стола, руководителя проекта «Справочник “Квартирный Вопрос”» Ирины Гудкиной, об основных осенних тенденциях, профессионалы оценили их по-разному.
Понедельник начался в субботу
«В этом году осень на рынке недвижимости наступила как минимум вовремя», – отметил заместитель генерального директора ООО «Ярмарка недвижимости» Константин Шапиро. В то же время, по его словам, в прошлом году традиционного оживления не было: клиенты, которых риэлторы ждали прошлой осенью, пришли только в нынешнем январе. А по наблюдению президента ГК «Авентин» Валерия Виноградова, в этом году «осень наступила в середине июля». Объемы сделок на вторичном рынке жилья заметно увеличились. Генеральный директор АН «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов, напротив, полагает, что вторичный рынок жилья находится в состоянии застоя, однако в июле-августе в его компании отметили резкий рост интереса к новостройкам.
Участники круглого стола сошлись во мнении, что вторая половина уходящего года ознаменовалась заметным и ранним всплеском покупательского интереса к недвижимости и уже этим оказалась непохожей на ситуацию предыдущей осени.
По мнению Валерия Виноградова, нынешнее оживление обусловлено тремя причинами. Во-первых, некоторые сегодняшние участники квартирного рынка поспешили вложиться в недвижимость в ожидании второй волны кризиса. Во-вторых, спокойствия потенциальным покупателям не прибавляет нестабильность на валютном и фондовом рынках. И наконец, ожидание роста процентных ставок по ипотечным кредитам тоже сделало свое дело.
От инвестиций к покупкам для жизни
Разные сегменты рынка недвижимости отреагировали на обозначенные макроэкономические события и ожидания по-разному. Основной удар роста реального покупательского спроса принял на себя эконом-класс. По словам Сергея Дроздова, накопившиеся клиентские ожидания стали причиной увеличения интереса к демократичному первичному рынку: «Участники рынка решают здесь разные задачи, например, связанные с покупкой жилья для детей. В результате цены подрастают, объем предложений увеличивается, а конкуренция заставляет застройщиков повышать качество строительства».
Покупатели квартир-студий часто рассматривают приобретение как инвестицию в собственный пенсионный фонд. Но все участники круглого стола готовы согласиться с тем, что покупателей, движимых инвестиционными мотивами, стало заметно меньше. Цены на объекты первичного и вторичного рынков стремятся сравняться, и теперь инвестировать в покупку жилья в новостройках уже не так выгодно, как раньше. Действительно, информация аналитиков ГК «Бюллетень Недвижимости» свидетельствуют о том, что среднестатистическая однокомнатная квартира на вторичном рынке в октябре стоила 3,8 млн руб., в новостройке – 3,4 млн, двухкомнатная «секонд хенд» – соответственно 5,5 млн руб. против 5,2 млн руб. в новом доме, трехкомнатные квартиры – 7,6 млн против 7,7 млн руб.
Круговорот недвижимости в природе
Сказанное, впрочем, не означает, что круговорот недвижимости на рынке остановился. По словам Константина Шапиро, осеннее оживление отметили не только риэлторы и покупатели. В продаже начали появляться большие «исторические» квартиры в центре города. По мнению эксперта, потенциальные продавцы посчитали, что цены на такие объекты вернулись к докризисному уровню, однако сделок с такими объектами, цены на которые стартуют с отметок в 8-10 млн руб., пока немного.
Покупательский интерес к «старому фонду» тоже оживает. «Вырос спрос на жилую недвижимость исторического центра с площадями около 100 кв. м и ценами до 10 млн руб.», – отметил еще один участник круглого стола, коммерческий директор АН «Аркада» Владимир Камолинков. Причина – желание потенциальных квартировладельцев переезжать поближе к месту работы и хорошим школам. Рост интереса к петербургскому старому фонду, отмечает и Ирина Гудкина, однако рассматривает тенденцию под другим углом зрения – со стороны потенциальных клиентов. По словам модератора круглого стола, среди ее знакомых появились такие, кто рассматривает возможность продажи квартиры в спальном районе, чтобы приобрести жилье в центре.
Особая статья – первые этажи жилых домов, которые переводятся в нежилой фонд с целью перепрофилирования под коммерческие объекты. Владимир Камолинков отметил, что в панельных домах в классических спальных районах такие объекты, активно интересовавшие предпринимателей несколько лет назад, перестали пользоваться спросом. По мнению Валерия Виноградова, продавцам подобного жилья придется умерить ценовые амбиции. И если раньше продавцы квартир на первых этажах могли рассчитывать на серьезную прибавку к цене, то сегодня в своем большинстве такие объекты вернулись в разряд «квартирных неудобий». Зато, по словам Сергея Дроздова, это не относится к домам первичного рынка: «Когда открываются продажи в новых домах, интерес к встроенным коммерческим объектам огромен, а застройщики продают их по хорошим ценам».
За городом и за границами
Оживление покупательского интереса докатилось и до пригородов («Закадья», – как выразился один из участников круглого стола). «Рынок загородной недвижимости тоже ожил, – отметил Владимир Камолинков, – когда миновала первая волна кризиса, у покупателей появилась возможность думать не только о необходимых вещах». Когда денег не хватает на масштабные покупки, появляется интерес к земле. За миллион рублей сегодня можно приобрести хороший участок со всеми коммуникациями. Правда, здесь спрос подрос незначительно, а предложение увеличилось в разы. В результате, по словам участников круглого стола, у загородных девелоперов, предлагающих незастроенные участки, дела идут не слишком активно.
В более дорогом сегменте серьезную конкуренцию нашим – отечественным – дачам составляют дачи «дальние» – объекты зарубежной недвижимости. По словам Ирины Гудкиной, два-три года назад те, кто интересовался недвижимостью для отдыха, предпочитали аренду, но сегодня снижение цен, преимущественно в Восточной и Центральной Европе, сделало свое дело: приличные объекты стали доступными широкому кругу граждан России. К тому же, как уточнил Валерий Виноградов, часто приобретение зарубежной недвижимости связано с получением вида на жительство.
Прогноз на следующий год: стабильность
К чему готовиться участникам рынка недвижимости к весне? По словам Владимира Камолинкова, цены предложений на рынке жилья стабилизировались, однако риэлторы отмечают, что при наличии реального покупателя продавцы готовы их снижать, правда, незначительно: покупатели пока не верят своему счастью и торгуются с великой осторожностью. Но оснований для существенного снижения нет ни в одном сегменте, разве что в переоцененном «элитном». По мнению Валерия Виноградова, денег на рынок недвижимости «подбросит» грядущее снижение ставок по депозитным вкладам. А программа реновации исторического центра Санкт-Петербурга, которая стартует в обозримом будущем, а также связанное с ней расселение коммуналок прибавят риэлторам работы.
Будет развиваться и ипотека: несмотря на рост процентных ставок, она себя не исчерпала. «На сегодняшний день от 30% до 50 % одобренных заявок на кредиты идут в корзину, только лишь потому что покупатели не находят подходящего объекта», – поясняет Валерий Виноградов. Поэтому риэлторы, которые активно взаимодействуют с банками, развивая электронный документооборот, и таким образом «встраивают» ипотеку в сделки, получат явное преимущество на рынке.
Таким образом, 2013 год имеет все шансы пройти для рынка недвижимости под знаком роста цен чуть опережающего инфляционные показатели. Но в общем и целом риэлторы характеризуют ситуацию будущего года как стабильную и предсказуемую.
Участники круглого стола
Руководитель проекта «Справочник “Квартирный вопрос”» Ирина Гудкина
Заместитель генерального директора ООО «Ярмарка недвижимости» Константин Шапиро
Президент ГК «Авентин» Валерий Виноградов
Генеральный директор АН «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов
Коммерческий директор АН «Аркада» Владимир Камолинков
