КУГИ Петербурга уже в этом году собирается ввести новый порядок использования встроенных нежилых помещений в многоквартирных домах. Об этом шла речь на круглом столе «Изменение правил работы с государственными объектами нежилого фонда», организованном комитетом. Обсудить проблему собрались представители объединений собственников жилья, причем не только из Петербурга, но и из других городов, поскольку проблема одинаково остро стоит по всей стране и почти нигде не решается властями.
Исторический спор
Подвалы, чердаки и прочие нежилые, принадлежащее городу, будут не продавать, как до сих пор, а выставлять на арендные аукционы. Только если два таких аукциона не состоятся, помещения пойдут на продажу. Речь идет лишь о самых престижных районах – Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и частично Московском. Комитет уже подготовил перечень из 600 помещений, которые готов выставить на торги.
Претендовать на съем или покупку таких встроек могут и собственники жилья в доме. КУГИ даже обещает им льготные условия: назначить минимальную арендную плату (10% от рыночной), если планируется социальное использование помещения (шахматный клуб, кружок танцев, центр досуга пенсионеров и т. п.), или передать в безвозмездное пользование, если собственники обязуются прибыль из «нежилья» не извлекать. Если жильцы решат заниматься во «встройках» коммерцией, то получат их по рыночным ставкам.
КУГИ уже выбрал около 30 первых помещений для сдачи в аренду именно собственникам жилья.
Инициатива чиновников вызвала новую волну многолетних споров о том, кому принадлежат встроенные помещения. Комитет считает, что в подавляющем большинстве – городу. Граждане – что это общедолевая собственность.
До недавнего времени чиновники и собственники жилья спорили, оперируя формулировками Жилищного кодекса, вступившего в силу в 2005 году. Но там слишком туманно описано, что считать общедолевым имуществом, а что нет. КУГИ трактовал его положения в свою пользу и распоряжался «нежильем» как хотел – продавал, сдавал в аренду, игнорируя протесты жильцов.
У ВАС не спросили
В позапрошлом году вышло постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда (ВАС) от 2 марта 2010 года № 13391/09 – как раз по этому вопросу.
Согласно этому документу, правовой режим встроенных помещений «должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме». Если в тот момент «помещения... были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома».
Для жильцов все ясно: в большинстве домов первые квартиры приватизированы в 1991-1995 годах, на тот момент почти нигде «встройки» не были присвоены городом, а использовались для обслуживания дома. Например, в подвалах проходят коммуникации, и они по определению используются для обслуживания домов – для этого такие помещения и предназначены. Значит, основная масса «встроек» должна была стать общедолевой собственностью.
Однако у КУГИ своя трактовка. «В постановлении сказано, что если к моменту приватизации первой квартиры в доме город уже сдавал там нежилое помещение в аренду, оно не является общим имуществом», – комментирует заместитель председателя КУГИ Кирилл Федоров.
Глава Костромской региональной ассоциации ТСЖ и ЖСК Андрей Пинчуков говорит о подмене понятий: «В постановлении ВАС не говорится о том, сдавались эти помещения в аренду или нет. Там речь идет о том, для чего они предназначены. Технические подвалы – только для обслуживания дома. Чтобы поменять назначение, нужно такие помещения переоборудовать и только после этого зарегистрировать в другом статусе».
Он поясняет, что санитарные, строительные и пожарные нормы для технических помещений и помещений общественного назначения (торговля, отдых, офисы и т. д.) разные. Например, норма освещения подвала составляет 20 люксов, а для общественного назначения – 300-500. То же касается влажности, звуко- и теплоизоляции и пр. «В аренду-то сдать можно что угодно. Я могу часть лестничной клетки сдать, а там ларек откроют. Это же не значит, что лестничная клетка предназначена для торговли», – негодует председатель совета дома на 2-й Муринской, 13, Ирина Щербицкая.
В некоторых случаях КУГИ готов исключить помещения из «списка-600», если жильцы сумеют доказать, что, когда была приватизирована первая квартира в доме, город не сдавал в нем встроенные помещения в аренду. Тогда «нежилье» оформят в общедолевую собственность. Такой процесс уже идет: в 2010 году КУГИ признал «общедолевые» права в отношении 91 объекта, в 2011-м – еще по 5, в 2012-м – по 21.
Если же собственники уже успели посудиться с городом за свои «встройки» и проиграли процессы (так происходит в подавляющем большинстве случаев), то выбор у них небольшой. Либо брать помещения в аренду, либо выкупать, либо снова идти в суд и доказывать свои права на подвалы.
Больше всего собственников возмущает, что эти помещения город присвоил незаконно, а теперь предлагает им платить за них. «В нашем доме первые квартиры были приватизированы до того, как КУГИ сдал в аренду подвал, где проходят коммуникации. Арендатор углубил подвал на полтора метра, проделал в стенах дополнительные проемы, из-за чего по дому пошли трещины. Жильцы потратили 3,5 млн руб. на укрепление дома. Этот ущерб нам никто не компенсировал. Да еще теперь нам предложат арендовать незаконно отобранное у нас помещение!» – возмущен председатель ТСЖ «Писательский дом» (Малая Конюшенная, 4/2) Евгений Протченко.
Аналогичные истории рассказывают и другие «товарищи», у которых приватизация квартир началась задолго до того, как в дома пришел КУГИ. В ТСЖ «Ваш дом» (Севастьянова, 4) арендатор устроил в подвале баню с бассейном, незаконно перепланировав помещение и углубив пол. Теперь, если собственники захотят взять подвал в аренду, им придется демонтировать помывочные за свой счет. Члены ТСЖ «Чудновского, 8/2» боятся пользоваться лифтом, так как из-за похожей истории по лифтовой шахте пошли трещины. Часто жильцы случайно узнают, что технический чердак или подвал в их доме задним числом зарегистрированы как жилые квартиры, и пользоваться ими собственники не имеют права. При этом никто там не живет, для жилых целей помещения не переоборудованы – жилье существует только на бумаге. Такой сюрприз, например, получили жильцы дома на Миллионной улице, 11.
Платить за свое
Председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова считает сложившуюся ситуацию абсурдной: «Эти помещения нам нужны для нормального обслуживания домов. В одном доме, где город отобрал подвал с трубами, собственникам пришлось за свой счет вывести теплопункт под лестницу, чтобы иметь к ним доступ. Так пришла жилищная инспекция и оштрафовала их на 100 тыс. руб.».
Город в этих домах такой же собственник, как и граждане. Почему же граждане должны платить городу арендную плату, а не наоборот, недоумевает Акимова.
Проблема касается всех горожан, у которых в домах есть нежилые «встройки». ТСЖ и ЖСК некоммерческие организации, у них нет денег на аренду недвижимости. И чтобы арендовать нежилые помещения, им придется собирать средства с жильцов и включать их в квартплату.
Как сообщила руководитель направления коммерческой недвижимости КЦ «Петербургская Недвижимость» Любава Пряникова, цоколи и подвалы на Среднем проспекте ВО, Большом ПС, Невском в среднем сдаются по ставкам 1-2 тыс. руб. за кв. м в месяц. То есть даже при льготной ставке 10%, обещанной городом, за подвал площадью 150-200 «квадратов» жильцам придется платить по 15-40 тыс. руб. в месяц (по 180-480 тыс. руб. в год). Учитывая, что обычно в таких домах мало квартир (до ста), нагрузка на каждого собственника выходит приличная. Плюс придется потратиться на приведение этих помещений в порядок.
А вот жителям периферийных районов, в чьих домах город также забрал себе «нежилье», можно не переживать: никаких новаций в отношении их чердаков и подвалов КУГИ не придумал. Так что они, как и прежде, не смогут добраться до общедомовых коммуникаций.
