Основная доля запросов на покупку загородной недвижимости приходилась на наиболее престижные направления – северные. Однако бюджеты на покупку элитных объектов по этим направлениям пока так и не увеличились, а покупательский интерес выражается в большей степени в увеличении числа просмотров, а не во внесении авансов. С оплатой потенциальные клиенты не торопятся: объект никуда не денется, в крайнем случае на рынке, где предложение перекрывает спрос, не составит труда найти аналогичный. Это действительно так. Как отмечают риэлторы, в пригородных районах сегодня сосредоточен такой выбор объектов с хорошим соотношением цена-качество, которого в лучшие рыночные времена не наблюдалось. Это касается как готовых коттеджей, так и – даже в большей степени – дорогих земельных участков. Кстати, риэлторы отмечают, что спрос на земельные участки в последние два-три месяца тоже оживился – правда, покупок пока совершается немного, но клиенты активно присматривают себе будущие стройплощадки.
Ценовые характеристики объектов в предложении в течение марта остались неизменными: уже в феврале стало заметно, что на рынке прибавилось предложения в более дорогой ценовой группе. В ноябре самыми дорогими коттеджами считались объекты по $3 млн, в январе появились отдельные варианты по $5 млн, в феврале в листингах стали фигурировать объекты по $5,5 млн. Хотя в среднем уровень цен предложения на элитные коттеджи держится в диапазоне 50–70 млн руб., коттеджей класса «бизнес» – 20–25 млн руб. В марте эта тенденция сохранилась – в листингах прибавилось дорогих вариантов. Однако время экспозиции дорогостоящих объектов всегда исчислялось месяцами, сделки с коттеджами подобного уровня были единичны – так что сделать вывод о востребованности этих объектов пока сложно. Основное предложение сосредоточено в ближайших к городу районах – Всеволожском, Выборгском, Приморском, Курортном, Пушкинском. Появились отдельные предложения в Приозерском районе – это коттеджи для сезонного проживания.
В целом в первом квартале 2010 года на элитном загородном рынке отмечено оживление спроса: сделок проведено в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, отмечают эксперты. Но лидерами продаж стали организованные коттеджные поселки с готовыми домовладениями – вторичный рынок в этом смысле заметно отстает. Это понятно: покупатель в течение кризисного года стал куда настороженнее относиться к качеству строительства. Клиенту нужен дом без каких бы то ни было недостатков. Высокая цена – это своеобразный критерий отбора. Выплачивая солидные деньги, покупатель рассчитывает на эксклюзивное исполнение, качественные материалы, высокий уровень инженерии. Не секрет, что многие объекты, которые реализуются на вторичном рынке, по своим характеристикам не дотягивают до заявленной цены.
Девелоперы считают, что если тенденция сохранится, скоро объектов в дорогих поселках на всех не хватит. Хотя среди новых проектов организованной коттеджной застройки, выведенных на рынок в конце прошлого – начале этого года, были и элитные поселения, доля поселков высшего ценового сегмента не изменилась. Такую стабильность предложения аналитики связывают с тем, что немало компаний либо заморозили реализацию элитных проектов, либо снизили цены на домовладения настолько, что они перестали относиться к элитному классу.
В итоге в настоящее время в сегменте элитной загородной недвижимости в продаже находится 45 загородных комплексов: класс «элита» – 32 поселка; класс «премиум» –13 поселков. Лидирующее место по количеству поселков занимают Всеволожский (24%), Выборгский (18%) и Приозерский (18%) районы, продолжается освоение южных районов. Доля Ломоносовского района составляет 8%, Гатчинского – 6%. Не продано в строящихся поселках объектов – примерно 15%.
Стоимость квадратного метра домовладения в течение первого квартала, по данным «Петербургской Недвижимости», несколько снизилась – в элитном сегменте на 4% (было – 125 тыс. руб. за кв. м, стало – 114 тыс.), в бизнес-классе – на 2% (было – 75,5 тыс. руб., стало – 73,7 тыс.). В результате средняя стоимость коттеджа с участком в элитном сегменте на конец квартала составила 37,3 млн руб., в бизнес-классе – 17,6 млн руб. Только в классе «премиум» ставки не снижаются – девелоперы уверены, что для самых дорогих объектов снижение цен не приведет к увеличению числа сделок, а вот репутации застройщика может повредить. Да и потребность в загородной недвижимости такого уровня существует, так как количество людей с высокой платежеспособностью нисколько не уменьшилось, а вот предложение весьма ограничено.
ЭКСПЕРТИЗА
Екатерина Марковец,
директор департамента консалтинга и оценки АРИН:
– С началом весны рынок заметно оживился. Спрос на элитную недвижимость постепенно восстанавливается. Девелоперы начали выводить в продажу новые объекты, а покупатели – активнее интересоваться предложением на рынке. Кризис научил потребителей быть более разборчивыми. Теперь на первое место выходит не местоположение, а безопасность и обеспеченность инфраструктурой.
Основные изменения начнутся в апреле. К началу сезона будут запущены маркетинговые программы, которые повлияют на рыночную ситуацию. Сейчас на рынке затишье, и застройщики до начала сезона не заинтересованы в ценовых изменениях. В 2010 году спрос будет расти, но не стоит ожидать повышения цен.
Ольга Трошева,
заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»:
– Покупки в поселках для сезонного проживания, как известно, не являются первоочередными. Поэтому большая часть потенциальных покупателей в период экономической нестабильности не рискует вкладывать средства в дачи и дачные участки. Что касается поселков, где дома предназначены для постоянного проживания, многие владельцы квартир в городе, рассматривающие коттедж в качестве «второго жилья», сейчас временно решили отказаться от этой затеи.
Однако средние цены на элитную загородную недвижимость вопреки общей тенденции росли: за 2009 год они поднялись с 36,7 млн до 41,1 млн руб. за дом с участком. При этом средняя стоимость элитного «квадрата» незначительно, но снизилась (к началу 2009-го элитная недвижимость стоила в среднем 128,7 тыс. руб. за кв. м, к началу нынешнего года ценовая планка упала до 125,2 тыс. руб. за кв. м). Объяснение простое: девелоперы в этом сегменте начали выводить на рынок более просторные домовладения.
