С 1 января вступило в силу постановление городского правительства №1379, изменившее порядок расчетов начисления арендной платы за землю. Решение довольно неожиданное – например, кадастровую переоценку городских земель в сторону повышения отложили на год. И еще в октябре прошлого года один руководителей КУГИ заявлял, что новые правила игры на земельном рынке будут установлены лишь с 2011 года.
Ближе к рынку
В КУГИ утверждают, что новую методику ввели с целью актуализации рынка земельных участков. «Цены не соответствуют действительности, - говорит начальник методического управления КУГИ Мария Смирнова. - Мы хотели привязаться к адекватной оценке арендной платы, в частности, при помощи коэффициента местоположения участка. Коммерчески привлекательные объекты, располагающиеся в зонах влияния – вблизи станций метрополитена, вокзалов, главных магистралей – должны оцениваться несколько дороже, чем земельные участки, расположенные на периферии. На окраинах ставки в ряде случаев будут, наоборот, существенно понижены».
В ГУИОН говорят, что методика пополнилась рядом новаций, призванных сделать систему расчетов арендной платы более точной в сравнении с действующей. «Посредством введения коэффициента местоположения будет более точно учитываться один из главных ценообразующих факторов – близость участка к основным магистралям и локальным центрам, - сообщил «БН.ру» начальник отдела землеустройства ГУИОН Виктор Куценко. - Раньше, например, арендные ставки у двух участков, находящихся в 10 и в 500 метрах от магистрали, были одинаковыми. Теперь мы сумели достичь более плавного изменения платежей по мере приближения участка к локальному центру».
Рычаги политики
В методику также введено новое понятие - базовая ставка арендной платы, определяемая по принципу наиболее эффективного использования земельного участка. Город разбит на 19 зон градостроительной ценности территории, для каждой установлена своя величина (максимальная рыночная ставка). Диапазон - от 18,8 тыс. руб./кв. м в лучших частях города до 1,5 тыс. руб./кв. м - в менее престижных районах.
Уточнили систему корректирующих коэффициентов – стимулирующих и штрафных, которые призваны стать орудием городской земельной политики. Например, увеличение платежей в 1,5 раза предусмотрено для участков под временными объектами торговли, которые реализуют пиво и алкогольную продукцию с содержанием этилового спирта более 1,5 %. Вдвое повышена ставка для участков с временными объектами, которые нарушают требования по площади или высоте. А для промышленных предприятий, подлежащих перебазированию из центра города, ставка аренды будет увеличена в 3 раза.
Впрочем, «прессовать» промышленников будут не сразу - для начала Смольный должен определить список предприятий, предназначенных к выводу из центра города.
Насколько в среднем повысятся ставки по городу после применения методики («средняя температура по больнице»), в ГУИОН определить затруднились. По словам Виктора Куценко, где-то платежи понизятся, где-то увеличатся незначительно, а в ряде случаев, в первую очередь, за счет сокращения числа льготников (уже известно, что в число исключенных, в частности, попали «Водоканал» и «Ленэнерго»), аренда может взлететь в десятки раз.
По оценкам ГУИОН, новая система расчетов позволит увеличить доходы от земельной аренды в бюджет примерно на 25–30%. В свою очередь нагрузку на арендаторов чиновники не считают чрезмерной – за счет системы постепенного повышения платежей (рассрочек).
Собственность - есть собственность
Повышение всех коснулось по-разному. Например, некоторые из промышленников считают, что увеличение ставок в целом оказалось терпимым. Начальник отдела управления недвижимости ОАО «Силовые машины» Светлана Садовникова говорит, что к концу года арендная плата за участок площадью 42 га на Свердловской набережной возрастет на 10 %. К концу 2012 года повышение уже составит порядка 50 %. «В целом увеличение оказалось щадящим - пару лет назад нас пугали, что после введения новой методики плата возрастет чуть ли не в пять раз. Пока что выгоднее платить аренду, но мы все равно собираемся оформлять землю в собственность - так проще работать с западными компаниями, брать под землю кредиты, формировать земельные части для продажи и т.д. Собственность - есть собственность».
У компании ОАО «Севкабель-Холдинг» в аренде под производством участок площадью 102 тыс. кв. м на Васильевском острове. В три ближайших года увеличение арендной платы составит свыше 30 %. «Хоть и небольшое, но все равно неприятное подорожание, особенно в кризис, - говорит вице-президент ОАО «Севкабель-Холдинг» Алла Зайцева. - Увеличение ставок в целом подтолкнет землепользователей к оформлению своих участков в собственность, мы начали этим заниматься еще до подорожания».
В минувшем году выкупные процессы замедлились. Прошлой осенью заместитель председателя КУГИ Олег Ляпустин сетовал, что из-за кризиса доходы от выкупа госземель падают. «В 2008 году оформление участков в собственность принесло в бюджет 2,7 млрд рублей. В этом году число заявок на выкуп снизилось на 40%, так как выкупные инициативы напрямую связаны с девелоперской активностью. Планируем собрать лишь около 2 млрд рублей», - говорил замглавы комитета.
После введения методики дисбаланс между арендными и налоговыми ставками обещано наконец нивелировать. «Мы постарались добиться, чтобы арендные платежи была в среднем на 10-15 % выше, чем земельный налог»,- говорит Виктор Куценко.
Выкупные цены на этот год в Петербурге останутся на прежнем уровне. Землепользователей подталкивают к мысли, что в Петербурге быть выгоднее не арендатором, а землевладельцем.
Жертвы справедливости
Оценщики согласны, что старая методика КУГИ давно нуждалась в корректировке. «Последние два года мы занимались определением арендной платы за участки, находящиеся в федеральной собственности, - говорит президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин. - Выяснилось, что федеральные земли сдаются в аренду существенно дороже, чем городские. Там иной принцип: ставки определяются не методикой, а независимыми оценщиками. Мы устанавливали годовую арендную плату за участки федеральной принадлежности на уровне 5% от рыночной стоимости земли. По городским участкам этот показатель зачастую составлял 1-2% от рыночной стоимости. Вероятно, новая методика направлена на то, что бы в какой-то мере устранить этот дисбаланс. С другой стороны, актуален вопрос о целесообразности введения новой системы расчетов в условиях неустойчивого состояния рынка».
Судя по всему, приведению ставок в соответствие рыночным больше всего не обрадуются владельцы объектов потребительского рынка. «Некоторые члены нашей ассоциации смогли выяснить рост своих ставок. Во Фрунзенском районе рост земельной аренды за три года в ряде мест составит 100%, в Василеостровском районе – до 300%, - сосчитал председатель Совета директоров Санкт-Петербургской ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Алексей Третьяков. – Я бы назвал инициативу администрации варварской. И так цены на землю немаленькие, а вводить повышение платы на фоне кризиса – полный абсурд. Мотивы вполне очевидные - городской бюджет похудел, и надо любой ценой собрать в него денег. Но ни к чему хорошему это не приведет - из-за таких земельных экспериментов многие предприниматели разорятся, а город получит нарастание монополии торговых сетей со всеми вытекающими последствиями».
Справка БН:
Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, опубликована на официальном сайте Законодательного собрания.
