- В конце этого года по Петербургу прокатилась волна отключений жилых домов и предприятий от воды и электричества. Монополисты опубликовали списки должников за предоставленные ресурсы и буквально объявили им войну. С чем связана, на ваш взгляд, такая активизация – с кризисом?
- Я думаю, что это если и связано с кризисом, то лишь опосредованно. Собираемость платежей за жилищно-коммунальные из-за кризиса практически не уменьшилась. В 2007-2008 годах она составляла около 98%, сейчас отмечается лишь небольшое падение – несколько процентов.
- Как объясняют сами участники рынка, монополисты боятся, что долги будет не с кого взыскивать – потребители разорятся из-за кризиса. Может такое быть?
- Может. Но не из-за кризиса. Вот пример: ТСЖ «Купчинское» объединяло шесть многоквартирных домов. Суд признал, что ТСЖ было создано незаконно. В результате товарищество разделилось на шесть домов – несколько будут управляться силами самих ТСЖ, другие – управляющей компанией. Но за «Купчинским» остался долг перед монополистами: платежи с жильцов собирались, а поставщикам ресурсов их не переводили. Кто будет гасить этот долг? Это колоссальная проблема, потому что подобных случаев много. Теперь суду предстоит разобраться, почему монополисты не получали деньги. Если в этом виноваты бывшие руководители ТСЖ «Купчинское», то взыскивать с них.
Может быть другой вариант. Дом какое-то время работал с одной УК, она накопила задолженность перед поставщиками услуг. Потом была выбрана другая УК. Снова возникает проблема погашения долга.
- Так, может быть, выходом будет заключение прямых договоров с поставщиками ресурсов? Эту идею активно продвигают и ТСЖ, и УК.
- Я против этой идеи. В этом варианте огромное количество минусов. Для этого нужно, чтобы каждый собственник контролировал, сколько ресурсов он получает. Значит, все должны поставить себе квартирные счетчики – на тепло, на воду, на газ. Это очень обременительно для самих граждан: прибор стоит денег, за его обслуживание надо платить, регулярно снимать с него показания, с каждым поставщиком рассчитываться по отдельной квитанции.
Непонятно также, как при этом быть с оплатой тех ресурсов, которые поставляются для обслуживания общего имущества дома – отопление и мытье лестничных клеток, подсобных помещений. Есть такое постановление правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». К слову, документ неудачный и в некоторых пунктах даже абсурдный. Например, в вашем многоквартирном доме установлен общедомовой прибор учета воды, и в нескольких квартирах есть индивидуальные счетчики. Расход воды в таком случае должен считаться исходя из суммы показателей индивидуальных приборов плюс объем воды, который получили те квартиры, где потребление рассчитывается по среднему нормативу на число прописанных жильцов.
Примерно такой объем и должен показывать общедомовой счетчик. Но в действительности обычно его показатели больше, чем теоретически рассчитанные суммы. Почему это происходит? Где-то в доме есть потери воды. Это не только протекающие коммуникации в подвале. Часто случается, что летом человек, у которого нет счетчика, уезжает на дачу на несколько месяцев, а потом требует перерасчета квартплаты, так как он якобы водой не пользовался. Квартплату ему пересчитывают. Но на самом деле он в город приезжал – цветы поливать и газеты вынимать. Воду включал. Общедомовой счетчик это зафиксировал. Но потребовать оплаты с этого дачника ТСЖ не может – формально его в городе не было.
Или еще более распространенная ситуация: в квартире прописано два человека, а живет пять – все пользуются водой, а платят как за двоих.
Что делать в таких случаях? По логике перерасход нужно вешать на тех, у кого нет приборов учета, чтобы стимулировать их ставить счетчики. Но 307-е постановление требует пересчитывать на всех жильцов, в том числе и на тех, у кого есть счетчики. Это же абсурд!
Я надеюсь, что правительство в 2010 году наконец исправит эти и другие нелогичные положения данного документа.
- Многие управляющие объясняют, что они не ставят на дома счетчики именно из-за того, что по счетчику придется платить больше, чем по среднему тарифу. Дома старые, потери тепла, воды, - значительные.
- Это досужие разговоры. Я просил некоторые компании, которые говорят мне об этом, показать расчеты хотя бы по одному дому. Я жду уже довольно давно. Я не спорю, дома, где потери так велики, есть. Но ведь в этом-то и есть задача – понять, где есть проблема, а не моментально добиться экономии. Когда УК ставит счетчик и обнаруживает, где именно происходит утечка, она может планировать ремонт дома, обращаться к нам за выделением финансирования, например, по программе Фонда содействия реформе ЖКХ. Если УК хочет работать на рынке долго, не хочет потерять свои дома, то она заинтересована в том, чтобы улучшать их состояние. Но так рассуждают пока очень немногие УК.
- Проблема компаний-однодневок в ЖКХ актуальна?
- Я думаю, тут можно провести аналогию с агентствами недвижимости. Вы же помните, как все начиналось: черные маклеры, которые брали расселять какие-то отдельные коммуналки, эпизодически проводили другие сделки. Потом клиенты стали более требовательными: их стали интересовать услуги по страхованию, предоставлению банковских ячеек, ипотека. И теперь риэлтерский бизнес – достаточно развитый и цивилизованный, остались самые сильные на рынке. Так же произойдет и с УК. Сильные компании останутся, недобросовестные – уйдут.
- То есть население должно сначала набить шишек, выясняя, какой компании можно доверять, а какой нет?
- Без этого не обойтись. Проблема в том, что мы, чиновники жилищного комитета, не можем рейтинговать компании. Если ко мне обратятся, я не могу сказать: компания Х плохая, не выбирайте ее, а вот Z – хорошая. Меня часто спрашивают: где можно увидеть информацию об управляющих компаниях Петербурга? А нигде.
Для этого мы и создали саморегулируемую организацию «Жилищный комплекс». Она сможет этим заниматься как независимая структура: составлять рейтинги компаний, координировать их деятельность, доводить эту информацию до населения. Если людей не устраивает одна компания, можно выбрать другую. Слава богу, их у нас в городе около ста – есть из чего выбрать.
- Как вы видите дальнейшее развитие рынка УК? Будет ли происходить укрупнение компаний или, наоборот, появятся новые небольшие фирмы?
- Трудно сказать. Я знаю, что есть участники рынка, которые считают, что 100 компаний – это мало? и надо, чтобы на каждую УК приходилось не более чем по 100 тысяч кв. м. Здесь нет однозначного ответа. Все зависит от того, что за жилой фонд находится в управлении. Есть такие дома, где и миллиона «квадратов» будет мало, чтобы заработать на их управлении. Это деревянные, одноэтажные дома – например, в Курортном районе таких много. Они в неважном состоянии, затраты на их обслуживание существенные, коммерческая выгода небольшая.
Если говорить обобщенно, то мои расчеты показывают, что выгодно работать с объемом жилья от 300 тысяч кв. м.
- В этом году были проданы первые шесть жилкомсервисов (80-процентные доли в них купила компания Сити Сервис. – «БН.ру»). Когда планируется продажа остальных?
- Для начала нужно проанализировать, насколько эффективно работают проданные ЖКС под управлением новых собственников. Сейчас есть заинтересованность среди желающих купить ЖКС. Это и те компании, которые управляют коммерческой недвижимостью, и инвесторы, которые занимаются строительством и реконструкцией домов, и компании, связанные с ресурсоснабжающими организациями. Несколько лет назад такого количества желающих не было. Это не бешено прибыльный бизнес, но при нормальном подходе к делу он приносит стабильный доход.
