За три месяца работы ГУИОН оценило более 140 арендованных помещений – в соответствии с городским законом «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге». Субъекты малого бизнеса, по 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», получили преимуществненое право выкупать помещения, которые сейчас арендуют.

По данным Фонда имущества Петербурга, заключено 13 договоров купли-продажи нежилых помещений по 159-ФЗ. Еще один договор - в стадии подписания.

Монополька

Оценка рыночной стоимости арендованных помещений проводится за счет бюджета. ГУИОН, по мнению независимых оценщиков, устанавливает административный диктат цен. Однако по закону оценку должен проводить представитель продавца – ГУИОН выступает в этом качестве от имени города-продавца.

Управление не выполняет предварительную оценку, но ее может заказать арендатор – у независимого специалиста. «У нас появилась информация, что ряд личностей, представляющих отдельные коммерческие структуры Петербурга, обращается от нашего имени к арендаторам, предлагая им различными незаконными путями снизить цену выкупа до 40%. Авторитетно заявляю, что это невозможно сделать в принципе, так как каждый итоговый результат оценки рыночной стоимости, полученный специалистами ГУП «ГУИОН», анализируется и утверждается на заседании специально созданной комиссии экспертов-оценщиков», - предостерегает генеральный директор ГУИОН Александр Чупраков.

Если арендатора не устроит официальная оценка, он имеет право оспорить ее результат в суде. Но пока нареканий на официальную оценку не было. До суда дело тем более не доходило. По словам координатора общественного движения «Лига арендаторов госимущества» Яны Боровицкой, оспорить результаты оценки недвижимости в суде почти невозможно. Арбитражная практика скудна по оценке вообще, а по оценке недвижимости в Петербурге, например, прецедентов нет совсем.

Хотя никто из кандидатов в собственники отчетов по оценке в глаза не видел, недовольные есть, но они не ропщут. «Покупатель всегда считает цену завышенной, а продавец – заниженной», - шутит Боровицкая. По ее мнению, рассуждать про справедливость оценки сложно, особенно в условиях колеблющегося рынка, поэтому можно говорить лишь о методике.

Госметод

Для оценки арендованных помещений ГУИОН использует два метода – сравнительный и доходный. В частности, регулярно запрашивается информация из ведущих консалтинговых компаний о фактических сделках по продаже и аренде, а особое внимание уделяется ценам объектов, реализованным на торгах Фонда имущества. Для выкупа, однако, с дисконтом 20%.

По словам руководителя отдела оценки Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, цены, по которым продаются объекты в Фонде имущества, - не всегда рыночные. Иногда предприниматель вынужден платить завышенную цену, поскольку для бизнеса ему нужно конкретное помещение, по конкретному адресу. Следовательно, учитывать цену выкупа на торгах – не совсем правильно, однако дисконт, предложенный ГУИОН, делает цену выкупа «гуманной».

Рыночную стоимость объектов ГУИОН выставляет в рублях без НДС. Учитываются обременения в виде действующего договора аренды: чем дольше договор аренды и чем ниже контрактная ставка, тем на большую величину снижается стоимость выкупа.

По мнению Яны Боровицкой, ГУИОН в рамках городского поручения делает все верно, однако оценка учитывает не все параметры. В частности, используемая прямая капитализация оставляет за бортом техническое состояние помещения. Боровицкая надеется, что ГУИОН будет держать нужный вектор – усовершенствует методику, чтобы учитывать качественные характеристика самого помещения.

Заявители

Генеральный директор филиала GVA Sawyer в Петербурге Николай Вечер отмечает: на небольшие по площади помещения спрос есть всегда – и на аренду, и на покупку. Сейчас этот спрос, по его словам, активизировался: оптимизируя расходы, бизнесмены ищут площади поменьше.

«Сейчас в работе у нас примерно 60 помещений, занятых малым и средним бизнесом. Каждую неделю к нам из КУГИ поступает от 10 до 30 заявок на проведение оценок объектов в рамках 159-ФЗ», - рассказывает заместитель генерального директора ГУИОН по оценке имущества Сергей Грибовский.

По данным ГУИОН, римерно 80% заявок на выкуп помещений поступает от предпринимателей Центрального, Василеостровского и Петроградского районов. Стоимость 1 кв. м по встройкам варьируется в диапазоне 30-350 тыс. руб. Арендаторов интересуют самые разные объекты: и подвалы в плохом техническом состоянии, и высоколиквидные помещения рядом с основными магистралями Петербурга.

№ п/п Адрес объекта Район Общая площадь объекта, кв. м Тип входа Этаж Состояние Использование Удельная рыночная стоимость без учета  обременения руб./1кв.м
1 Малая Садовая ул. Центральный 338,0 отдельный с улицы, отдельный со двора 1 этаж Отл. Торговое 343 972
2 Малая Морская ул. Центральный 128,7 отдельный с улицы, отдельный со двора Цоколь более 0,5м Удовл. Торговое 159 092
3 Пушкинская ул. Центральный 90,7 отдельный с улицы 1 этаж Норм. Торговое 139 968
4 Чкаловский пр. Петроградский 38,8 отдельный со двора, общий со двора Цоколь до 0,5м Норм. Торговое 110 352
5 Марата ул. Центральный 34,5 отдельный со двора 1 этаж Удовл. Офисное 83 423
6 Кирочная ул. Центральный 67,8 отдельный со двора Цоколь более 0,5м Удовл. Офисное 70 509
7 Матюшенко пер. Невский 41,8 отдельный с улицы Подвал до 1,5м Норм. Торговое 69 072
8 Софьи Ковалевской ул. Калининский 65,3 общий со двора 2 этаж Норм. Офисное 68 674
9 Весельная ул. Василеостровский 79,6 отдельный с улицы, отдельный со двора Цоколь более 0,5м Удовл. Торговое 55 295
 10 Ленская ул. Красногвардейский 60,2 отдельный со двора Подвал до 1,5м Удовл. Торговое 54 676
11 Непокоренных пр. Калининский 145,6 2 отдельных со двора Цоколь до 0,5м Удовл. Произв.-склад. 47 378
12 Гороховая ул. Центральный 43,1 общий со двора Подвал до 1,5м Удовл. Складское 32 937
13 Стремянная ул. Центральный 23,1 общий со двора 1 этаж Норм. Офисное 75 449
14 Зверинская ул. Петроградский 63,3 отдельный со двора 1 этаж Норм. Офисное 78 958
15 Караванная ул. Центральный 251,4 отдельный с улицы, отдельный со двора Подвал более 1,5м Норм. Торговое 123 197
16 Восстания ул. Центральный 104,8 2 отдельных с улицы 1 этаж Норм. Торговое 136 139
17 6-я линия В.О. Василеостровский 112,4 отдельный с улицы, отдельный со двора Подвал до 1,5м Норм. Торговое 169 425
18 Большая Московская ул. Центральный 130 отдельный с улицы, отдельный со двора 1 этаж Норм. Торговое 220 177

 Источник: ГУП ГУИОН

Текст: Елена Зубова