Рынок аренды: долгий путь к цивилизованности

Нынешнее положение дел в экономике обеспечивает уникальную возможность торга на равных в ходе сделок аренды. В ближайшем будущем не исключено и краткосрочное понижение ставок. Но в дальнейшем переход к более цивилизованным отношениям на рынке аренды лишь ускорится.

Платежи по осени считают

Что бы ни происходило в финансовом секторе экономики, на рынке долгосрочной аренды жилья эти проблемы до сих пор никак не сказались. График динамики цен воспроизводит схему, которая остается неизменной примерно с 2001 года.

По данным Центра исследований и аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости", рынок найма жилья в Северной столице растет примерно на 20–25% ежегодно. Очередной цикл начинается в августе, когда в город прибывают приезжие – студенты, мигранты, предприниматели. Плата за сдаваемые квартиры в это время начинает подъем. Сначала арендуются самые ходовые квартиры, а затем в дело идут все предложения. Рост ставок продолжается до середины ноября и достигает 25–30%. В ноябре спрос падает: к этому времени наниматели находят квартиры. Выросший за осень уровень цен держится до Нового года, а затем до мая плавно снижается – на 5–7%. Летом цены остаются относительно стабильными, а затем вновь начинается рост. Поэтому считается, что квартиры выгоднее всего снимать в июне – начале июля, когда предложение превышает спрос. Аналогичные процессы происходят в ближайших пригородах Петербурга. Хотя цены там ниже, закономерности рынка и его структура – те же.

Динамика средней цены предложения на рынке аренды жилья (руб./мес.)	Темпы роста цен на рынке аренды жилья

Сезонный характер найма и его ежегодный рост связаны с уровнем доходов населения, причем прежде всего – местного: миграционные потоки Петербурга, в отличие от Москвы, отличаются постоянством. Только сегмент элитной аренды выбивается из общего правила и испытывает два всплеска спроса и цен – осенью и весной. Это связано с активизацией бизнеса в сентябре-октябре и феврале-марте. Лето и новогодние праздники для всех – время «штиля».

Пришло время торга

Хотя некоторые изменения величины арендных платежей за сдачу квартир возможны, они, скорее всего, произойдут позже – в случае, если реальные доходы населения снизятся. Только это обстоятельство может быть значимым для рынка аренды. До сих пор уровень доходов рос и обеспечивал рост стоимости съемного жилья. «Понятно, что в ближайшее время как в бюджетном, так и в коммерческом секторе работодатели, используя нынешний информационный фон, не будут склонны поднимать зарплаты. Поэтому сегодняшняя ситуация скажется на рынке, вероятнее всего, в будущем году. Соответственно, и роста платежей в 2009 году может не быть», – считает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.

Ощущение нестабильности может косвенно повлиять на рынок аренды – ведь на нем всегда есть элемент торга. Как правило, «зазор» между запросами сторон приблизительно равен стоимости коммунальных услуг. В зависимости от конкретной ситуации у нанимателя и собственника появлялись аргументы в свою пользу. Например, в 2006 году владельцы жилья ссылались на рост цен на квартиры и требовали увеличения платы. Пуск новых станций метро также служил аргументом в пользу хозяев, а «разрыв» линии на Гражданке стал поводом для арендаторов, получивших основания добиваться снижения платы. Сейчас, в условиях нервозности на рынке, сложилась редкая ситуация, когда один и тот же информационный повод может быть использован каждой из сторон.

На ситуации может сказаться и неуверенность петербуржцев в том, какая валюта сегодня может считаться достаточно надежной. Именно рынок аренды до недавнего времени мог служить индикатором отношения людей к той или иной валюте. Какой из них больше доверяли, в той и номинировалась величина платы за наем. После дефолта 1998 года рублевая аренда полностью сошла на нет, цены исчислялись в долларах. Затем появился евро и быстро укрепил свои позиции относительно доллара – с тех пор цены частично номинировались в европейской валюте. А после некоторого снижения курса доллара – и в рублях. С 2006 года номинация велась в рублях. Сейчас участники сделок обязаны выставлять только рублевые цены. Однако заинтересованный наблюдатель в любой момент может самостоятельно определить текущую тенденцию рынка по косвенным признакам. Когда сдается много квартир по 35 тыс. руб. (или кратной этому числу сумме), на стоимость съемного жилья влияет европейская валюта, когда же платежи кратны 26–27 тыс. руб. – американская.

Не исключено, что в предстоящие месяцы в рекламе цены будут обозначаться в рублях, платить же придется в валюте. В какой – заранее неизвестно, поскольку предугадать соотношение рубля, доллара и евро на длительный период невозможно. В связи со снижением роста доходов спрос может сместиться в сторону более дешевых квартир, но только весной-летом 2009 года, не ранее.

Иметь или не иметь

Предпочтения арендаторов и покупателей, выбирающих место жительства, расходятся кардинальным образом. Покупатель, подыскивая квартиру, исходит из своих материальных возможностей и представлений о том, в каком районе ему удобнее жить. Квартирант же снимает жилище чаще всего рядом с местом работы или учебы, чтобы не колесить через весь город. При смене работы он часто переезжает по новому адресу. По этой причине, в частности, и растут цены в сентябре-ноябре: летом меняют работу немногие. Иногда определяющим бывает фактор цены. Однако в любом районе города можно найти относительно недорогое жилье, например, в хрущевках. Целый ряд кварталов был объявлен в нынешнем году подлежащими реновации, но на ценах и условиях сдачи квартир это практически не сказалось, поскольку договоры, как правило, заключаются на год, а реновация – дело долгое.

Цены разнятся от района к району, но география аренды отличается от географии продажи квартир. На рынке продажи популярным и относительно дорогим среди спальных районов считается Приморский район. А на рынке найма он делит лидерство с Выборгским и Калининским – и даже несколько уступает им, как следует из рейтингов Центра исследований и аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости", основанных на данных ГСН «Квартирный Вопрос».

Структура предложения и спроса на рынке аренды жилья, по районам Санкт-Петербурга. Октябрь 2008 года.

Цены в Приморском районе выше средних из-за того, что здесь сдается много нового качественного жилья. Арендаторы же ищут квартиры по умеренной цене (не случайно 62% спроса в среднем по городу приходится на однокомнатные «хоромы») и поближе к месту работы.

Структура предложения и спроса на рынке аренды жилья, по типам квартир. Октябрь 2008 года.

Предложение (% от общего объема)	Спрос (% от общего объема)

Самые дорогие квартиры снимаются в Центральном районе, где практически не предлагается жилья эконом-класса, только класса «комфорт» и выше. Одни из самых дешевых жилых объектов – в Невском, Кировском и Красносельском.

Выбор между собственной квартирой и снятым жильем сегодня становится все актуальнее, поскольку ипотека оказывается менее доступной, чем всего несколько месяцев назад.

Как аренда, так и ипотека имеют свои плюсы и минусы. Собственную квартиру нужно содержать и обслуживать, она бывает настоящим бременем для владельца, ее сложно продать в случае изменения семейного положения. «Именно изменение семейного статуса жителей поддерживает рынок жилья в Петербурге, – разъясняет главный аналитик ГК «БН». – Люди заключают браки, разводятся, разъезжаются выросшие дети. Возникают ситуации, в которых деньги на приобретение квартиры у человека есть, но его семейные и профессиональные перспективы остаются неопределенными. Именно в таких случаях жилплощадь лучше снимать. Сменив работу, можно выехать из одного жилища и въехать в другое. При сокращении зарплаты можно переехать из двухкомнатной в однокомнатную квартиру. Но за «двушку», купленную по ипотеке, придется платить годами, а продать квартиру, находящуюся в залоге, крайне трудно».

Несколько лет назад часть петербуржцев пыталась накопить на квартиру в два этапа: купить комнату, сдать ее внаем, а на вырученные деньги со временем купить отдельное новое жилье. Сегодня эта модель поведения уходит в прошлое: копить на жилье таким способом нужно слишком долго. Всего четыре-пять лет назад при покупке трехкомнатной хрущевки ее можно было окупить в среднем за шесть-семь лет, а если сдавать покомнатно – то и за пять. Но сейчас срок окупаемости растет во всех сегментах рынка и достигает девяти-десяти лет. К тому же разница стоимости квартиры и комнаты достаточно велика. А цены на квартиры растут быстрее, чем арендная плата, поскольку рынок продажи жилья ориентирован на более состоятельных жителей. Стоимость сдачи жилых объектов растет на 25% в год, а цены продажи жилья – на 30%. Покупка квартиры с целью ее сдачи внаем год от года все менее рентабельна.

Рынок «побелеет»

Радикальные перемены на рынке аренды возможны, как утверждает Сергей Бобашев, более того – сегодня они могут резко ускориться. Однако они коснутся прежде всего не цен, а характера отношений хозяина и нанимателя жилья.

Рынок может «побелеть». До последнего времени он был «диким». В 2000–2001 годах владельцы сдавали массу помещений своим знакомым или пользовались «сарафанным радио» и объявлениями на заборах. Они обходились без участия риэлторских агентств, да и те не были заинтересованы в получении относительно небольшого вознаграждения, составлявшего тогда $50–100. Только при сдаче элитного жилья владельцы прибегали к помощи агентств и рекламных объявлений.

Со временем собственники жилья пришли к выводу, что сдача квартир знакомым невыгодна и в плане цены, и из-за низкой ответственности постояльцев. С тех пор началось заключение договоров. Тем более что качество квартир улучшалось, в них появлялось все больше бытовой техники. Договор страховал от поломок квартирантом имущества, от проблем с платежами. Для самих агентств сделки по сдаче квартир также стали более выгодными, так как при средней по городу стоимости найма 25–27 тыс. руб., они смогли зарабатывать приемлемые суммы на операциях аренды.

Кроме того, хозяин жилплощади понимал, что при спросе, в разы превышающем предложение, квартиру можно сдать в течение двух часов. Сейчас такое происходит только в сезон. Ныне владелец жилища готов дать рекламное объявление, выставить более высокую стоимость и ждать сдачи в течение двух-трех недель. Таким образом, повысив цену на 2 тыс. руб. в месяц, он выигрывает до 25 тыс. руб. в год. Пользуясь содействием агентства, планку платежей часто можно повысить и на 5 тыс. руб. в месяц.

Но в этом случае собственнику придется вначале потратиться на качественный ремонт квартиры и бытовую технику. Главный пункт – стиральная машина. Наличие стиральной машины и холодильника может увеличить плату на 1–2 тыс. руб. Телефон же становится все менее значимым аргументом – из-за развития мобильной связи.

Главный аналитик ГК «БН» прогнозирует: примерно к 2012 году рынок аренды квартир в Петербурге будет устроен так же, как рынок продажи жилья. «Если сейчас, – рассуждает господин Бобашев, – агентства берут деньги с нанимателя, то со временем, возможно, будут брать их и с арендодателя. Правила игры поменяются. Изменится роль агентств, ужесточится «фейс-контроль» – поскольку качество квартир становится все лучше и сдавать их после ремонта непонятно кому владельцы не желают уже сейчас. Нынешняя ситуация может лишь ускорить эти изменения. Кризис – это поиск новых возможностей, после него бизнес становится более цивилизованным».

К такому выводу приводит и рост количества квартир на рынке аренды, превысившее 250 тыс. и приближающееся к 300 тыс. Это значит, что каждая пятая квартира в Северной столице сдается, а в центре города – каждая четвертая, если не каждая третья. Петербург постепенно становится городом нанимателей.

Средние цены предложения на рынке аренды жилья по районам Санкт-Петербурга. Октябрь 2008 года.

Текст: Василий Когаловский