Если рассматривать рынок недвижимости сам по себе, то спад покупательской активности осенью 2008 года вполне укладывается в рамки цикличности, свойственной ему. Отделить мух от котлет, то есть недвижимость от банков или фондового рынка, однако, не получается: банковские деньги становятся все недоступнее – и для частных лиц, и для компаний, тревожные новости с фондового и финансового рынка будоражат нервы. Не получается, к сожалению, и просчитать результат действия всех разнонаправленных сил на рынок жилья.
В Петербурге прошли сразу несколько круглых столов, на которых участники рынка недвижимости пытались спрогнозировать развитие ситуации. Звучал тезис о том, что недвижимость остается оплотом относительной стабильности. Хотя рынок сильно подвержен психологическим проблемам и сейчас находится в «стрессовом периоде». Резкие движения не выгодны никому – ни профессиональным участникам рынка, ни их клиентам.
Не спится, няня
Многие из нас попали в состояние повышенной тревожности. Этого трудно избежать, когда ждали открытия Олимпиады, а получили конфликт и угрозу международной изоляции. Когда нам обещали островок спокойствия и стабильности посреди чужих проблем, созданных рискованной американской ипотекой, а фондовый рынок падает, отток капитала с него продолжается. Когда официально инфляция составила 10,2% за 9 месяцев, а по собственному кошельку после посещения продуктового магазина ощущение складывается совершенно иное. Да и лето выдалось холодным и дождливым. Что тоже не способствует радужному восприятию жизни.
Но повышенная тревожность – это ощущение, причем субъективное. С реалиями рынка жилья схожее количеством факторов влияния и трудной предсказуемостью результата их взаимодействия.
Директор «Центра жилищного кредитования» Ирина Забродина отмечает, что эксперты рынка недвижимости, прогнозируя достаточно спокойное развитие событий (именно такие прогнозы озвучивают все), опираются на собственный опыт в этой отрасли и состояние самого рынка. Угадывать, состоится ли девальвация рубля, например, и как она повлияет на цены, мало кто из специалистов Real Estate возьмется и еще меньше кто угадает.
До сих пор не было необходимости анализировать рынок жилья Петербурга в пересечении мирового финансового кризиса, состояния российской экономики и степени ее зависимости от глобальных тенденций, курсов валют в свете европейской рецессии, цен на нефть, предстоящих выборов в США и одобрения Конгрессом плана Буша. Понятно, что сил и вызовов много. Но в точности предсказать глубину кризиса и ответы на все эти вызовы никто не берется.
Глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский готов говорить в масштабе страны: если проблемы в экономике достигнут степени, когда людям начнут снижать зарплаты – жилье неизбежно подешевеет. Достигнут ли?
Знал бы прикуп – и подальше от Сочи
Ипотека как поддерживающий спрос на жилье фактор теряет свои позиции. Полуторагодичный период ипотечной либеральности останется в памяти невиданной оттепелью, неповторимой в обозримом будущем. Возвращения банков к «заявительной» форме оценке дохода, к нулевому первому взносу долго - сколько можно себе представить - не случится. Требования к заемщикам ужесточаются, ставки по ипотеке растут, как и число отказов в кредитах. Банки уходят с этого рынка, поскольку для ипотеки нужны самые длинные деньги, которых сейчас по приемлемой цене нет.
Генеральный директор Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров считает, что уход одних увеличит долю других, мало что меняя для потенциального заемщика. Глобального сокращения доли ипотечных сделок на рынке эксперт не обещает.
На рынке есть предложения по долларовым кредитам от 9% годовых и от 10% в рублях, отмечает исполнительный директор «Центра жилищного кредитования» Вячеслав Печаткин. Они доступны заемщикам с большой белой зарплатой, подтвержденной справкой 2-НДФЛ. В принципе, говорит Вячеслав Печаткин, для покупки в кредит однокомнатной квартиры стоимостью 3,5 млн.руб. (первый взнос 20%) семья должна иметь совокупный доход в размере 50-60 тыс. руб. в месяц. Планка вполне достижимая. Что не свидетельствует о полной недоступности ипотеки.
Государственные деньги в формировании спроса (5 городских целевых программ по жилью) участвуют в меньшей степени, чем ожидалось. По-прежнему очереднику реализовать свою субсидию на вторичном рынке непросто. Владислав Назаров считает, что деньги из городского бюджета скажут свое слово - в следующем году.
Ипотека и господдержка - факторы, потенциально способные сыграть, но не сыгравшие на повышение спроса.
У кого жемчуг мелкий...
Не сыграли и некоторые понижающие факторы. Например, не случилось роста предложения строящегося жилья в проектах-миллионниках. Ждали демпинга со стороны «Балтийской жемчужины», приводит пример глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский, а она выходит на рынок, во-первых, на полтора года позже обещанного, а во-вторых, с первой очередью в 80 тыс. кв. м. Других придется подождать. Что касается обещанных проектов в Ленобласти, глава RBI называет их «полумифическими», поскольку эти планы не подкреплены развитием инженерной и прочей инфраструктуры.
Деньги для застройщиков с начала года подорожали на 3-4% годовых и стоят сегодня (на 1-3 года) 14-25%. Средняя ставка, по данным RBI, 15%, а планка в 25% - это когда банк использует срочную надобность в деньгах.
Генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук уверен: первое, что сделают строители в условиях бесспорного дефицита финансирования, - заморозят ресурсоемкие проекты на начальной стадии реализации. Собственно, так и происходит: о заморозке сообщили братья «Строймонтаж» и Mirax Group, о распродаже своих долей - «Система Галс». (Надо отметить, что у Mirax Group пятен набрано для строительства 11 млн. кв. м, объем огромный).
Сегодняшняя заморозка проектов сократит предложение жилья в двухлетней перспективе.
Зарейтинговались
В поле негативной информации попали публичные строительные компании. Международное агентство Fitch Ratings выразило «растущую обеспокоенность относительно ликвидности по российским компаниям в секторе недвижимости и строительной отрасли». Это отражается добавлением слова «негативный» в графе «прогноз». Fitch считает строительство отраслью, «уязвимой к спаду в связи с тем, что банки будут беречь ликвидность».
Как отмечает Эдуард Тиктинский, досталось самым прозрачным. О тех, кто не выходил на люди с публичными заимствованиями, рейтинговые агентства ничего плохого сказать не могут, даже если хотят. Главные трудности с финансированием, по мнению главы RBI, придутся на долю рынка коммерческой недвижимости, в которой возврат средств предполагается лишь после завершения стройки и сдачи в аренду помещений. В отличие от рынка жилья, где деньги собираются по ходу стройки. Fitch, кстати, в продажи верит и отмечает их как позитивный фактор в формировании «стабильных денежных потоков». Агентство сообщило, что «скорее всего, кредитные линии будут продлены компаниям, которые имеют налаженные отношения с тремя крупнейшими банками, получившими более широкий доступ к ликвидности в форме размещения бюджетных средств (Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк)».
Владимир Гаврильчук считает, что для строителей нынешний стрессовый период обернется чередой слияний и поглощений, а также переоценкой ценностей. На то, собственно, стрессы и нужны.
Факты без аргументов
Объем предложения объектов на продажу, по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень недвижимости», сегодня равен показателю сентября 2007 года. Он далек от максимального, наблюдавшегося в 2004 году. Продавцы вторичного жилья выставляют новые объекты по-прежнему с расчетом на рост цен. Тогда как на рынке строящегося жилья отмечается неявное снижение: компании с большим объемом жилья в работе предлагают существенные скидки.
В чем сходятся все высказавшиеся эксперты, так это в том, что острота текущего момента во многом формируется под влиянием факторов психологических.
В истории рынка жилья Петербурга спокойные периоды (когда цены увеличивались вровень с инфляцией) были редки и недолги. Стоило ценам качнуться вверх, все кидались покупать, разгоняя цены еще больше. После чего, истратив деньги и перенервничав, покупатели с рынка исчезали. Достигнутый уровень цен казался предельным, от власти и из СМИ звучали обещания снижения. И многие принимались его ждать – поскольку делать все равно больше было нечего за отсутствием финансовой возможности покупать по установившимся ценам.
Достаточно заметное снижение цен случилось на рынке жилья лишь в 1998 году. Да и то, переведенный в рубли (тогда как в 1998 году цена недвижимости измерялась долларами) индекс БН демонстрирует стабильность. Остальные два спада активности – в 2004-2005 годах и зимой 2006-2007 гг. ощутимого снижения средних цен предложения на петербургское жилье не принесли. Даже когда покупатели занимали выжидательную позицию в течение полутора лет. Это было после обещаний «доступного жилья» за $600 в 2004-м – когда родился этот емкий термин.
Теория относительности
Как только цены вновь шли вверх, выяснялось, что самые ликвидные объекты во время «паузы» выбраны, и приходится участвовать в борьбе за то, что «залежалось на прилавке».
Это дает основания предполагать, что предложение посетителя БН.ру организовать «покупательский сговор – все резко перестают покупать квартиры, и рынок падает» реализовать невозможно. При росте спроса цены взлетали, а при его сокращении скорее останавливались, чем снижались, но уж точно не падали.
Какую-то роль в этом играет и пресловутая обеспеченность жильем на душу населения. Напомню и о том, что на 80% сделки с жильем в Петербурге – это скрытые обмены, продажа одного объекта одновременно с покупкой другого. Соединение продавцов и покупателей в одном лице определяет их стойкость и непримиримость в части снижения цен.
С учетом этого факта главный аналитик Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев утверждает, что многие продавцы просто снимут свои объекты с продажи до лучших времен в случае, если покупательская активность не возобновится в ближайшее время. На снижение цены пойдут лишь те, кто вынужден торопиться со сделкой по каким-то личным обстоятельствам.
Итак, избегая давать традиционный прогноз «через полгода рост цен возобновится» или «на 20-30% могут снизиться цены на некачественное жилье», все же процитирую несколько советов.
Эдуард Тиктинский считает, что недвижимость сейчас является одним из немногих привлекательных активов. Вячеслав Печаткин уверен: если жилье необходимо для собственных нужд, а не в качестве инструмента сбережения денег, и нужные для покупки деньги есть, надо покупать. Выбирая и торгуясь. Ирина Забродина считает, что большие квартиры сегодня не могут считаться достаточно ликвидным товаром. Решение о получении кредита определяет, по ее мнению, «эксклюзивность» заемщика. Если кредит вам согласны дать в единственном банке по единственной программе, то брать его не стоит. Слишком жесткими будут условия. Если же вас в качестве заемщика готовы принять несколько банков – пользуйтесь. Условия по ипотеке не станут мягче, по крайней мере, ближайшие полгода.
Последствия кризиса могут быть преодолены через год.
