Сельхозземли: головоломки для юристов и аналитиков

Сельхозземли остаются одним из немногих резервов для жилищного строительства. Пока федеральные министерства дискутируют, раздавать ли участки на таких землях для возведения жилья или сохранить пашню ради продовольственной безопасности, участникам рынка приходится решать правовые головоломки.

Непереводимые

На долю участков сельхозназначения приходится около 17% территории Ленобласти. Это – земли сельхозорганизаций, фермеров, личных подсобных хозяйств, садоводств, а также дачные участки. По данным сельхозпереписи, 30,6% земель, принадлежащих агропредприятиям, в регионе не используется. В фермерских хозяйствах - 78%, в личных подсобных – 40%. Перепись выявила 32,5 тыс. заброшенных участков (4,7 тыс. га).

Интерес к пустующим землям проявляют девелоперы. Сделками с сельхозучастками занимается несколько фирм, специализирущихся на недвижимости, а также земельные брокеры. Часто они берут на себя и смену категории земли, для чего требуются решения органов исполнительной власти региона, обладающего приоритетным правом на приобретение подобных участков. Поэтому такие фирмы опираются на «административный ресурс».

Перевод земли в другую категорию по закону возможен только при включении земли в черту населенного пункта либо в особых случаях. Застройщики вынуждены искать мотивировки и обоснования для таких актов. Но в целом ряде случаев возможна смена не категорию земли, а вида ее использования. «В рамках одной категории есть несколько видов разрешенного использования, - объясняет старший юрист компании UNICOMLEGAL Russia Дарья Кляровская. - Например, создание дачного некоммерческого партнерства требует изменения только вида разрешенного использования на «дачное строительство». Это гораздо проще, чем длительная и затратная процедура перевода земли в другую категорию. Изменение вида разрешенного использования, как показывает практика, гораздо проще, вопрос решается на более низком административном уровне».

Законом предусмотрен уведомительный характер смены вида использования, т. е. собственник может лишь уведомить органы власти о принятом решении. Но это – в теории. На практике владельцу все равно приходится получать разрешение на смену вида использования. Отказ в выдаче такого разрешения можно оспорить в суде, поскольку закон не указывает оснований для отрицательного ответа.

На отшибе или в центре событий?

«Большого строительства на землях сельхозназначения не ведется, число сделок почти не растет, - отмечает Константин Сафронов. - После приобретения участков новые собственники добиваются перевода земли в категорию земель поселений». С точки зрения эксперта, относительное спокойствие на рынке связано именно с трудностями такого перевода. Известно, что затраты на перевод земли в другую категорию часто сопоставимы с ее стоимостью в момент приобретения.

У руководителя загородного отдела консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой – иное мнение: «В последние несколько лет земельные участки являются одним из наиболее перспективных инвестиционных инструментов. Основной интерес операторов рынка недвижимости направлен на земли сельскохозяйственного назначения, так как финансовый потенциал данных объектов наиболее велик. При строительстве жилья, предназначенного для сезонного проживания, изменение категории может и не потребоваться, достаточным будет получение нового вида разрешенного использования». Время на изменение категории сельскохозяйственных земель может составлять, по словам этого специалиста, от полугода до двух лет.

Исполнительный директор ассоциации «Загородная недвижимость» Владимир Майоров считает, что получить разрешение на такой вид использования сельхозземель, как дачное строительство в последние месяцы стало проще, тогда как перевод в иные категории вне границ населенных пунктов почти невозможен. На перевод обычно уходит полгода, но в некоторых районах процедуры занимают до года.

Цена вопроса

Аналитики расходятся не только в значимости сельхозземель для застройщиков, но и в количественных оценках, причем несовпадение взглядов весьма значительно.

Генеральный директор компании «Проект Консалт» Константин Сафронов полагает, что объемы сделок с землей по Ленобласти в 2008 году остаются примерно на уровне последнего квартала 2007 года. В течение последних месяцев число предложений на рынке было стабильным, небольшой рост вновь начался в июле-августе.

Стабильными в течение года оставались и цены, также оставшиеся на уровне конца 2007 года. Только в отдельных случаях, когда продавались действительно ликвидные объекты, цена на такие участки возрастала, иногда десятикратно.

Среднемесячный объем предложения, по данным Константина Сафронова, составил 2-2,5 тыс. га при средней площади участка 8 га. Средняя по региону стоимость сотки в нынешнем году – 25 тыс. руб., причем больше всего предложений отмечено в интервале 24–30 тыс. руб. В четырех западных районах области, на которые приходится 70% сделок - Выборгском, Всеволожском, Гатчинском и Ломоносовском - отмечено подорожание участков. Для Ломоносовского и Гатчинского районов это – новая тенденция, считает руководитель «Проект Консалта».

Владимир Майоров же полагает, что цены на участки земли сельхозназначения в регионе к 1 сентября подорожали в сравнении с сентябрем 2007 года на 50%-60%, а за два последних года - на 80%-90 % и более.

«Тенденция к росту цен на участки сельхозназначения остается неизменной в течение нескольких последних лет, - отмечает Ольга Трошева. - Принимая во внимание анонсированные проекты и планы игроков, проявляющих интерес к рынку недвижимости, подобная динамика сохранится на перспективу ближайших нескольких лет».

Средние цены на крупные участки сельхозназначения составляют, по данным консалтингового центра, от 5-7 тыс. руб. за сотку в Кингисеппском и Волосовском районах до 30-40 в Выборгском, Ломоносовском и Приозерском. А во Всеволожском они достигают 66 тыс. руб. за сотку. Максимальные же значения в самых популярных районах - 210-225 тыс. руб. за сотку.

«Подводные камни» сухой земли

Самый распространенный вид сделок с сельхоземлями - это передача участков и земельных долей бывших колхозов в качестве вклада в уставный капитал организаций. Такой вариант считается оптимальным (в плане налогообложения) видом инвестиций в сельхозучастки и потому весьма распространен.

Однако он сопряжен с риском, ведь приобретение земли таким путем может не сопровождаться передачей бывшему собственнику акций организации. Дарья Кляровская поясняет: «Эти сделки оспоримы, и любое заинтересованное лицо может оспорить куплю-продажу или дарение доли на основании притворности этой сделки, которая на самом деле прикрывает реальную сделку купли-продажи земли в доле. Конечно, пока сделки оспариваются крайне редко, поэтому большинство наших клиентов идет по этому пути и выкупает земли через первоначальное вложение в общества с ограниченной ответственностью и акционерные общества».

Точно также может быть оспорена сделка «дарения», «безвозмездной передачи» участков физическими лицами, т. е. бывшими колхозниками, которые при разделении земель больших хозяйств превратились в собственников. К «дарению» прибегают, поскольку провести такую сделку через налоговые органы просто. Но если будет доказано, что первоначальный собственник не имел права на продажу земли, участок вернется к нему, а покупатель даже не получит компенсации.

Самой юридически прозрачной является прямая продажа. Однако она требует согласований в областном правительстве, которое должно отказаться от своего преимущественного права на покупку участка. Эти согласования могут затянуться надолго и вылиться в большие расходы для продавца, к тому же гарантий, что такое разрешение будет получено, нет. Поэтому доля прямых сделок невелика.

Но даже самая чистая, казалось бы, операция с земельным участком может быть сорвана из-за нескольких довольно типичных ошибок. У участников сделки может не оказаться протоколов об избрании исполнительного органа акционерного общества (либо протоколы признаются недействительными). На первый взгляд, формальность. Но оказывается, что без протокола у этого органа нет полномочий на совершение купли-продажи. Сделка может быть оспорена и тогда, когда с ней не согласно правление компании.

«Достаточно часто выявляются ошибки в процессе приватизации объекта недвижимости. Но срок исковой давности для земельных участков сельхозназначения составляет 15 лет (плюс общий срок исковой давности 3 года). То есть если вы владеете участком 18 лет, ваше право уже невозможно оспорить», - говорит Дарья Кляровская.

Закон не разрешает приобретения сельхоземель иностранцами и иностранными фирмами. Если в уставном капитале юридического лица со смешанным капиталом доля иностранных участников превышает 50%, они могут претендовать лишь на аренду, но не на покупку земли. Иначе участок может быть отчужден. Областные власти пока не определились, как поступать, если такая сделка все же состоялась, но юристы исходят из того, что она чаще всего бывает неоправданным риском, особенно если речь идет о крупных площадях.

Собственника прикроет юрист

Чтобы избежать ненужных сложностей и рисков, юристы считают необходимым юридическое сопровождение сделок с землей и проведение дью дилиженса (Legal Due Diligence), т. е. проверки прав и статуса владельца земли, «обеспечения должной добросовестности». Такая проверка формирует ясное представление об объекте, в который вкладываются средства, поскольку многие проблемы можно выявить заранее, а риски устранить или минимизировать еще на стадии изучения документов. Юристы в ходе такого исследования выясняют, нет ли оснований для оспаривания купли-продажи. Результаты дью дилиженса могут повлиять и на цену сделки. Дарья Кляровская объясняет: «Что определяется при дью дилиженсе? Первое – статус владельца земельного участка, т. е. состав и компетенция органов управления, второе - наличие и регистрация прав на земельные участки, проверка обстоятельств приобретения прав на участки, наличие объединений третьих лиц и иных ограничений, вся история этого участка, от первого собственника до последнего. И третье – характеристика земельного участка, т. е. категория земли, разрешенное использование, территориальная зона».

Кроме того, задача юриста в любой стране – найти лазейки в законе, чтобы защитить интересы собственника. Например, закон предусматривает принудительное изъятие участка, если он используется не по назначению. «На самом деле, изымать их не удается, потому что правила требуют трех выездов на место представителей Леноблкомимущества с фиксацией факта нецелевого использования. Штата сотрудников этого госоргана не хватает, чтобы по каждому подозрительному участку соблюдать все процедуры. Есть масса очень простых способов обходить закон», - добавляет юрист.

Из-за юридических проблем с землей, по свидетельству Дарьи Кляровской, до завершения не доходит 50% сделок. И это – нормальный показатель, поскольку легализовать участок «с плохой историей» или оформить документы задним числом как правило невозможно. Но, судя по числу обращений в юридические фирмы, участники сделок с землей уделяют все большее внимание правовой чистоте купли-продажи.

Картина противоречива. С одной стороны, обращаясь к услугам юристов, покупатели земли играют по европейским правилам, с другой же большая часть земельного рынка по-прежнему пребывает « в тени» - сделки не афишируются, а участки попадают в руки застройщика, пройдя через вторые и третьи руки. Неопределенность порождает инвестиционные риски, и это надолго: цивилизованный рынок все еще формируется.

Средние цены на крупные земельные участки сельскохозяйственного назначения по районам, (тыс.руб./сотка)

Источник: ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»

Диапазон цен на крупные земельные участки сельскохозяйственного назначения по районам, (тыс.руб./сотка)

Источник: ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»

Текст: Василий Когаловский