Еще год назад руководитель стройкомплекса столицы Владимир Ресин был вынужден признать, что принятая ранее в городе программа мансардного строительства по сути провалилась. А ведь задумка была неплохая: надстроить типовые пяти- и девятиэтажные дома еще одним этажом-мансардой, разом увеличив площадь каждого на тысячи квадратных метров.
Почему же так получается: в Париже и других крупных городах Европы мансарда сегодня больше не приют для бедных и пенсионеров, а класс элитного жилья, за который местная богема чуть ли не в очередь становится; у нас же «жизнь на крыше под крышей» все никак не приживается?
Резерв над головами
Примерно 70% жилого фонда столицы на сегодняшний день состоит из типовых и крупносерийных домов с плоскими крышами. Разве это не резерв строительных площадей? Можно добавить к каждому такому дому энное количество этажей или хотя бы одну мансарду. Теоретически заманчивая перспектива выгоды обещает невероятные, а практически…
Не так давно Комиссия по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы рассмотрела предложения по обустройству плоских крыш домов несносимых серий. Свою программу столичным законодателям представил заместитель гендиректора «СТ-Лимитед-С» Александр Шестопалов. Сама компания занимается компьютерными технологиями, однако и ее руководство, похоже, столкнулось с нехваткой ликвидных площадей.
Согласно представленным в МГД экономическим выкладкам, общая площадь плоских крыш - около 20 млн. кв. м «свободных» для строительства. Если отдать их под жилые надстройки, то можно будет возвести в столице – если строить двухуровневые мансарды или надстраивать пару этажей - несколько десятков миллионов квадратных метров жилья, внеся таким образом вклад в столичную жилищную программу. Мансарда для дома – наименее опасный вариант. Все несущие конструкции надстраиваемой мансарды опираются на часть несущих стен дома, расположенных на крыше. На фасадах домов планируется пристраивать дополнительные лифты.
Да и затраты при возведении двухуровневых мансард – без учета отделки – всего порядка $400-$500 за кв. м. С учетом подводки инфраструктуры всех типов полная себестоимость такого жилья может колебаться от $700 до $1200 за кв. м - рыночная же ее стоимость даже в спальных районах столицы составит не менее $3,5 тыс. за кв. м, а в центре Москвы - не менее $7 тыс.
А воз и ныне там
Депутаты предложение рассмотрели, но… Как выяснилось, современное законодательство делает такую программу бесперспективной. Так, согласно федеральному законодательству, для того, чтобы санкционировать возведение надстройки, нужно получить одобрение всех без исключения жильцов дома. Что, как можно догадаться, нереально.
Поскольку слишком уж разнятся интересы квартировладельцев. Жильцам первого этажа безразлично то, что происходит на крыше, но они категорически против пристройки к дому лифтовой шахты. А тем, кто живет на пятом (девятом) этажах небезразлично то, над ними сперва будут вестись строительные работы, а потом кто-то будет «ходить по их головам».
Председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству МГД Михаил Москвин-Тарханов считает, что даже если удастся убедить Госдуму внести изменения в законодательство и достаточно будет воли квалифицированного большинства жильцов, - все равно «коммунальных войн» не избежать. А есть еще и другой фактор: при строительстве мансарды надо решить целый комплекс технических, экономических, социальных и прочих вопросов, которые накладываются один на другой.
«Мы прошли все муки ада»
Очень много проблем возникает и по ходу реконструкции. Негде во дворе поставить кран, слишком много деревьев приходится вырубать, жалуются жильцы соседнего дома, что у них ухудшается инсоляция… Но это только цветочки.
Многие дома несносимых серий очень скоро потеряют свое «не». Стоит ли надстраивать дом, который через 15–20 лет нужно разбирать? Так называемые сталинские дома – а это узкий сегмент – и через полвека с лишним пригодны для возведения мансард, но «панельки» периода индустриального домостроения требуют сугубо индивидуального подхода. В особой проверке нуждаются их конструктивная надежность и степень износа.
Заместитель председателя комиссии по перспективному развитию и градостроительству МГД Александр Милявский считает, что бесперспективно надстраивать жилье, устаревшее не только физически, но и морально. Что дает даже технически возможная надстройка 3-комнатным квартирам с 6-метровыми кухнями и совмещенными туалетами на нижних этажах? Надстраивать 9-этажки можно лишь на один этаж – больше не выдержат, но это невыгодно и пожарным условиям не отвечает, с 12-этажками – и того хуже: они в свое время возводились из блоков и имеют ограниченный запас прочности, да и площадь их в поперечнике невелика...
Остаются пятиэтажки. Удачные случаи надстроек «панелек» были, есть и приемлемые проекты, которые одобрял градостроительный совет. Однако не нужно забывать, как в большинстве случаев проходила реконструкция без переселения жильцов. «Мы пережили муки ада, живя в непролазной грязи», – говорят в одном доме.
«У нас доходило до инфарктов, когда дом протекал до первого этажа», – говорят в другом. Есть случаи, когда недовольными оказались инвесторы. По их мнению, даже при нынешнем уровне цен их выгода слишком мала.
Комиссия видит смысл не в точечной надстройке отдельных домов этажами или мансардами, а в поквартальной реконструкции застройки с частичным сносом. А Москомархитектура считает, что мансарда – это не просто нашлепка на доме. Возводя над домом мансарду, нужно соответственно менять и всю архитектуру здания, добиваться единства его стиля. Выводы комиссии: внесенные предложения сырые, не до конца продуманные. Их отправили на доработку. Рекомендовано провести экспериментальную реконструкцию дома с анализом вариантов.
Тихой сапой
Однако, еще до того как депутаты приступили к обсуждению проблемы, наиболее ушлые предприниматели столицы пространство над крышами начали осваивать самостоятельно. Иной раз – даже не ставя в известность ни Объединенную административно-техническую инспекцию (ОАТИ), ни другие заинтересованные органы.
Так, на Смоленской набережной в одном из сталинских домов по соседству с посольством Великобритании некий миллионер надстроил целый этаж под… личный спортзал. Говорят, там есть теннисный корт и – по словам местных жителей - чуть ли не бассейн. Однако с фасада надстройку закрывает рекламный щит.
А вот другой случай вызвал весьма громкий резонанс.
Несколько лет назад ООО «Полянка» продало другому ООО – «ДДТ Интернэшнл» - свое владение, старенькую складскую базу по 1-му Добрынинскому переулку, 15/7. Всего два небольших одноэтажных корпуса, зажатых между детским садом и районной ГИБДД, прямо напротив Морозовской детской больницы. Новый собственник тут же начал сдавать их под офисы. Однако площадь для такого бизнеса оказалась мала, всего 109 кв. м. И тогда, недолго думая, в «ДДТ Интернэшнл» решили владения расширить за счет надстройки – двух полноценных этажей и мансарды.
Первыми тревогу забили жильцы окрестных домов, и на место выехали инспекторы Мосгосстройнадзора и ОАТИ. Они быстро выяснили, что стройка началась без оформленной надлежащим образом разрешительной документации. Однако восстановить статус-кво им не удалось, разве что выписали штраф. Который владельцы «офисов» исправно выплатили. Лишь в начале этого года дело о самострое было передано в городской Арбитражный суд, но решения его пока нет.
А сколько еще таких фактов по Москве, если учесть, что только выявленных и только в Центральном административном округе Москвы их – больше десятка?..
