Дворцы и бараки кировско-сталинской застройки

В целом жилой массив 30-50-х неоднороден. Сталинки следовало бы разделить на два разряда (более подробная типология будет дана ниже): «номенклатурное» жилье и рядовое. Первые строились для партийных работников, руководящего состава заводов, лидеров стахановского движения. Вторые – для трудового пролетариата. В них до сих пор еще сохранилось значительное число коммунальных квартир. Особенно показательны бывшие общежития – коммуналки на двадцать комнат с одной общей кухней, душевой и туалетом на две-три кабинки.

Кировка

  В отличие от периода с 1954 до 80-х годов, когда на каждую эпоху (хрущевская и брежневская) приходилось по одному жесткому своду норм и правил строительства, в период с начала 1918 по 1954 годы, нормы очень часто менялись. Поэтому до- и послевоенный жилой массив города разношерстен. Кроме того, в «бесклассовом» советском государстве, жилая застройка была четко дифференцирована в соответствии с социальным статусом владельцев ордеров.

  В рекламных объявлениях здания 1920-34 годов чаще всего помечают аббревиатурой «СТ» - сталинка. Однако риэлторы в приватном разговоре с клиентами часто именуют их иначе – кировки. За указанный период нормы и правила в жилищном строительстве менялись трижды. Следовательно, рассматривая предложение квартиры в послереволюционном доме, имеет смысл поинтересоваться датой постройки.

  По нормам 1920-28 годов обязательными элементами квартиры были: спальня в расчете 10 кв. м на человека, кухня размером не менее 6 кв. м, уборная, встроенный шкаф, просторная, от 5 кв. м, прихожая. Нормы 1930 года совпадают с предыдущими во всем, кроме размера кухни – ее минимальный размер 5 кв. м.

Уже в 1931 году появились очередные нормы, в которых также не предусматривалась душевая или ванная, а минимальный размер кухни составил 4,5 кв. м. Уменьшилась и спальня: 9 кв. м на одного, 15 кв. м – на двоих, 18 кв. м – на троих человек. Более того, в значительной части этих зданий и уборная устраивалась на две или более квартир.

Наиболее распространенный тип квартиры в кировке – трехкомнатная, в которой кухня и одна из комнат выходят на одну сторону, а две другие – на противоположную. В домах, как правило, четыре парадные, каждая секция включает в себя две квартиры. Это и самый приличный тип кировки. По крайней мере, уборные в таких домах отдельные.

В тот же период в Ленинграде активно строились так называемые пролетарские общежития. Обычно это пятиэтажные дома с одной парадной посередине. На каждом этаже около 20-ти комнат разной площади. Общая на этаж душевая, уборная и хозблок (как правило, жильцы устанавливают там стиральные машины). Многие из этих зданий внешне выглядят довольно прилично, но состояние внутренних коммуникаций сопоставимо с инженерией домов старого фонда, не прошедших капитальный ремонт. В последнее время бывшие «общаги» все меньше ремонтируют. Собственники комнат живут надеждой на скорое расселение. Немало таких домов попало в адресную программу развития застроенных территорий. Идеологией того периода было «экономическое жилище», от чего сегодня кировки и сносят без всякой жалости.

  Парадная сталинка

  Очередные строительные нормы были приняты в 1934 году, когда произошла радикальная переориентация советской архитектуры. На смену конструктивистскому «экономическому жилищу» пришел сталинский ампир. С этого времени и до 1956 года в Ленинграде строились дома с просторными, даже по современным меркам, квартирами. Подавляющее число квартир имеют комнаты по 15-20 кв. м и более.

  Здания вдоль главных проспектов Ленинграда предназначались для элиты: партийных функционеров, видных деятелей науки и культуры, передовиков производства. Состав жилых комнат кроме спален стал включать детскую комнату, гостиную, кабинет, столовую, иногда комнату домработницы. Подсобные помещения включают в себя передние, большие кухни, кладовые гардеробные, комнаты для хозяйственных работ. Квартиры часто оборудовались мусоропроводом, проходящим непосредственно в кухне. В довоенных «сталинских» квартирах традиционно высокие потолки (более 3 метров). Кстати, именно здесь впервые в России появилась немыслимая для тех времен составляющая комфортного жилья – теплый пол.

  С 1934 года в СССР впервые начинает нормироваться жилая площадь квартир (суммарная площадь жилых комнат). По первым сталинским нормам площадь 2-комнатных квартир составляла 30-40 кв. м, 3-комнатных – 45-50 кв. м, 4-комнатных – 60-70 кв. м.

Тогда же постановлением Совнаркома СССР «Об улучшении жилищного строительства» был установлен принцип посемейного заселения квартир. Таким образом, власти официально отказались от коммунального заселения. На практике структура строящихся квартир, ориентированная на большое количество комнат, не отвечала реальной семейной структуре претендентов на заселение. Поэтому нередко шикарные апартаменты сталинок превращались в коммуналки.

  Наиболее характерные элитные сталинки – вблизи Смольного. Но основная их масса на Московском пр. и пр. Стачек. По словам исполнительного директора компании «Адвекс» Ирины Забродиной, такие квартиры могут себе позволить купить люди, чей доход несколько выше среднего уровня. «За квартиру с приличной, удобной для проживания планировкой, с уютной детской площадкой во дворе, будьте готовы выложить от $5 тыс за квадратный метр общей площади, - говорит г-жа Забродина, - Это штучный и дорогой товар».

  Месторасположение большинства шедевров сталинского ампира определялось направлением двух первых, спроектированных в предвоенные годы, линий метрополитена – Кировско-Выборгской и Московско-Петроградской. Линии должны были разгрузить пассажиропоток вдоль парадных магистралей города – пр. Стачек и Московского пр. Кроме того, между этими проспектами расположено большое количество промышленных предприятий и, прежде всего, гигант советской индустрии Кировский завод. Именно поэтому значительная часть массива «сталинок» расположена в Кировском и Московском районах (см. табл. Объемы жилой сталинской застройки в разных районах Петербурга).

  Рядовая сталинка

  Вдоль проспектов и на площадях высились 6-8-12 этажные, украшенные лепным декором номенклатурные здания, в глубине кварталов – более скромные рядовые. «Рядовые» сталинки строились для трудового пролетариата. Прежде всего, семей рабочих Кировского завода и предприятий Измайловской перспективы.

В рядовых домах встречаются как классические для того периода трех- и четырехкомнатные квартиры, так и послевоенные «коридорные» - изначальные общежития вроде кировских, но уже с железобетонными перекрытиями.

  В довоенных рядовых сталинках проектировались ванные комнаты, в послевоенный период строители были вынуждены вернуться к идеологии «экономического жилья» и ванных не стало.

  В зданиях постройки 1938-41 годов жилая площадь 1-комнатых квартир составляет 22-24 кв. м, 2-комнатных – 30-40 кв. м, 3-х комнатных – 40-50 кв. м, 4-комнатных – 60-70 кв. м.

  В тех же рядовых зданиях 1944-56 годов жилая площадь 1-коматных всего 12-18 кв. м, 2-комнатных – 22-30 кв. м, 3-комнатных – 32-38 кв. м, 4-комнатные не проектировались.

  Рядовая застройка послевоенного периода заметно беднее, а степень стандартизации жилья выше. Архитектура рядовой застройки опускается до нарочитой утилитарности: отсутствие украшений, неоштукатуренный силикатный кирпич для наружных стен, почти плоские фасады со стандартным лепным декором.

  Между тем, при всей неказистости «рядовых» сталинских домов, они все равно выигрывают на фоне более поздних продуктов массового строительства, значительной части «брежневок» и, тем более, «хрущевок». Проблема отсутствия ванных во многих зданиях решается жильцами индивидуально (кстати, не всегда с наличием всех необходимых согласований с надзорными органами, что часто вызывает проблемы при купле-продаже).

  Надо заметить, что в сталинских домах любого типа есть еще одно неоспоримое достоинство – плотные толстые стены.

Твердый ликвид 

Весь этот разношерстый сталинский жилой массив, по данным АН «Итака», занимает около 16% объема жилого фонда Петербурга. Благодаря активному жилищному строительству, эта доля постепенно уменьшается, что на руку владельцам квартир в наиболее качественных сталинках - «номенклатурных». Они расположены в престижных развитых районах города, фасады радуют глаз, а планировки квартир вполне соответствуют требованиям к жилью высокой комфортности – в обозримом будущем вряд ли что-то может угрожать их ликвидности. Впрочем, и «рядовые» строения будут пользоваться достаточным спросом, хотя бы в силу месторасположения большинства из них.

  Объемы жилой сталинской застройки в разных районах Петербурга (количество строений/год постройки)

По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости

Текст: Вячеслав Березниченко