Модный минимализм

Традиционно к мини-отелям относят объекты, номерной фонд которых составляет не более 100 номеров. За последние пять лет объем данного сегмента увеличился в десятки раз. По данным НП «Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга», в настоящее время в городе действуют около 300 подобных объектов (только в минувшем году в эксплуатацию было введено около 30 мини-гостиниц). К ним относятся как официально оформленные мини-отели различного класса, так и «серые» незарегистрированные объекты. Причем на их долю приходится до 50% рынка малых гостиниц.

Коммунальный полуфабрикат

Большая часть действующих в настоящее время на рынке мини-отелей, по словам президента Ассоциации малых гостиниц Маргариты Никифоровой, в среднем включает от 7 до 15 номеров. К наиболее крупным объектам можно отнести чуть более 30. Среди них "Галакт" на бульваре Красных Зорь, 8 (80 номеров), "Адмиралтейская" на улице Александра Блока, 8 (54 номера), отель на Невском проспекте, 22 (49 номеров). Практически все мини-отели предоставляют тот же сервис, что и более крупные городские гостиницы: встреча на вокзале или в аэропорту, визовые услуги, экскурсии, служба портье и горничных, питание и др. Преимуществом же малых гостиниц перед крупными отелями является индивидуальный подход к каждому постояльцу.

Пополнение данного сегмента сегодня в основном происходит за счет покупки и последующего расселения коммунальных квартир. Наибольшим спросом пользуются коммуналки от 200 до 300 кв. м, расположенные в центральных районах города, рядом со станциями метро и вокзалами.

При реализации проекта по созданию мини-отеля инвестор как правило последовательно выкупает квартиры в одном из подъездов какого-либо жилого дома, переводит эти помещения в нежилой фонд и ремонтирует их. По данным специалистов, стоимость расселения коммунальной квартиры сегодня варьируется от $1 тыс. до $2 тыс./кв. м в зависимости от местоположения объекта. Еще в $1-1,2 млн обойдется перепланировка, ремонт и оборудование мини-отеля на 10-15 номеров. Срок окупаемости таких проектов в среднем составляет 4-5 лет.

В соответствии с действующим законодательством для того, чтобы получить официальный статус малой гостиницы, объект должен располагаться в нежилом помещении, а также отвечать требованиям СЭС, пожарного надзора и другим стандартам безопасности. Процесс перевода помещений из жилого фонда в нежилой и получение соответствующих разрешений и сертификатов связаны с существенными финансовыми и временными затратами. Поэтому зачастую владельцы малых гостиниц вообще не регистрируют свой бизнес. Этот путь, например, сегодня выбирают почти все мини-отели, номерной фонд которых составляет до пяти номеров. Однако «серый» статус малой гостиницы имеет существенный минус - ограниченность в выборе клиентов и партнеров. Так, из списка потенциальных постояльцев выпадают командированные, которым необходимы финансовые документы для отчета по месту работы. Сертификаты же требуются туристическим компаниям, которые в настоящее время активно сотрудничают с мини-отелями (около 30% всех иностранных туристов бронируют места в малых гостиницах через ту или иную турфирму). Все это со временем вынуждает владельцев малых гостиниц легализовать свой бизнес.

Непопулярное решение

Рынок мини-отелей пополняется и за счет бывших жилых домом (мини-отель «Евразия», Гатчинская ул., 5), административных зданий или общежитий («Галакт», бульвар Красных Зорь, 8). Есть в Петербурге и ряд малых гостиниц, входящих в состав бизнес-центров («Золотая Казанская», Казанская ул., 44; «Шведский дом», Малая Конюшенная ул., 1/3).

Гораздо реже сегмент малых гостиниц пополняется за счет нового строительства. Даже несмотря на то, что такие проекты являются наиболее перспективными с точки зрения инвестиционных вложений. Поскольку во вновь построенных зданиях есть возможность разместить объект более высокого класса, включающий ресторан, фитнес-центр и прочие атрибуты гостиничного сервиса. К таким мини-отелям можно отнести «Матисов домик» на набережной реки Пряжки, 3/1, и «Арбат Норд» на Артиллерийской улице, 4.

Зачастую нежелание инвесторов ввязываться в строительство малых гостиниц объясняется тем, что при реализации такого проекта существенно возрастают требуемый объем вложений (до $5 млн) и сроки окупаемости (6-7 лет). Кроме того, в настоящее время практически отсутствуют свободные участки под застройку в центре города, который имеет ряд преимуществ по сравнению со спальными районами: постоянное увеличение стоимости активов и историческое окружение, привлекающее туристов. По мнению же генерального директора ООО «Первая компания», которое управляет мини-отелем «Шелфорт», Алексея Мусакина, при создании малой гостиницы необходимо обратить особое внимание не только на местоположение будущего объекта, но и на выбор его целевой аудитории.

Невские сети

На обеспечение полноценного функционирования мини-отеля в среднем уходит третья часть от получаемых с этого объекта доходов. Основной проблемой, с которой сталкиваются все действующие малые гостиницы, является оптимизация переменных расходов на содержание небольшого номерного фонда: поскольку постояльцы меняются довольно часто, возникают значительные затраты, связанные с уборкой номеров, сменой белья, и др. Многие владельцы петербургских мини-отелей постарались решить для себя эту проблему путем объединения в ассоциации или сети. Так, в июне 2003 года при поддержке Комитета по туризму и развитию курортов и Фонда развития малого и среднего бизнеса было создано НП «Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга». Сейчас эта организация объединяет 25 малых гостиниц («Нева СВ», «Галакт», «Вилма», «Ижора», «Лабиринт» и др.) и 15 предприятий, предоставляющих сопутствующие услуги. В момент создания ассоциации предполагалось, что городское правительство предоставит входящим в нее инвесторам ряд бывших общежитий и расселенных жилых домов под реконструкцию. Однако административный курс в части предоставления городского имущества частным компаниям за последнее время несколько изменился, и данная программа своего дальнейшего развития так и не получила. По словам г-жи Никифоровой, объединение малых гостиниц города на условиях партнерства имеет множество плюсов. Это и передача опыта между игроками рынка, и минимизация издержек (входящие в ассоциацию гостиницы могут сообща по оптовым ценам приобретать оборудование, бытовую технику, расходные материалы), и экономия на совместном обучении и повышении квалификации персонала.

Кроме Ассоциации малых гостиниц на рынке существуют несколько объединений, созданных непосредственно гостиничными операторами (см. таблицу).

Краткосрочные конкуренты

В настоящее время существенную конкуренцию петербургским малым гостиницам составляют частные квартиры и апартаменты, сдаваемые в краткосрочную аренду. Спрос в этом сегменте носит ярко выраженный сезонный характер. По словам руководителя отдела аренды агентства недвижимости «Бекар» Елены Исаенко, рынок краткосрочной аренды резко активизируется весной и летом, когда начинаются туристический и абитуриентский сезоны. Сегодня в высокий сезон (летние месяцы), по утверждению директора Северо-Западного регионального отделения Российского союза туристической индустрии Сергея Корнеева, в посуточную аренду в городе сдается 15-20 тыс. квартир. Аренда квартиры зачастую обходится гораздо дешевле, чем номер в мини-отеле. Кроме того, в ней могут жить сразу несколько человек, что никак не влияет на ее стоимость.

Цены в сегменте посуточной аренды практически не меняются уже более двух лет. Происходит это во многом благодаря постоянно растущему предложению за счет выброса на рынок квартир, купленных специально для этих целей. Квартиру низкого качества в спальном районе сейчас вполне реально снять за $20-25/сутки. В то же время крупногабаритное жилье (от трех до шести комнат) в отличном состоянии сдается за $150-200/сутки, а стоимость апартаментов класса «люкс» в центре города может достигать $300/сутки.

Однако квартиры, сдаваемые в краткосрочный наем, серьезно проигрывают мини-отелям в части предоставляемого сервиса и безопасности постояльцев. Вне конкуренции, пожалуй, пока остаются только самые дорогие элитные квартиры. Но, по мнению специалистов, владельцы таких объектов сегодня предпочитают сдавать их на более длительные сроки с целью уменьшения рисков.

Сезонная политика

Важнейший фактор, влияющий на рентабельность гостиничного бизнеса - заполняемость объектов в так называемый низкий сезон (зимние месяцы). Однако перед малыми гостиницами такой проблемы не возникает благодаря их небольшим размерам и относительно низким ценам на проживание. По данным компании «Бекар. Консалтинг», среднегодовая загрузка крупных городских гостиниц составляет порядка 55%, тогда как данный показатель у мини-отелей достигает 70-80%. «Даже в низкий зимний сезон заполняемость наших отелей может составлять 30-60%», - говорит исполнительный директор Ассоциации малых гостиниц Виктория Никифорова.

Расценки в основном зависят от уровня комфорта и месторасположения мини-отеля: от $25-50/сутки для номеров в объектах тур-класса, расположенных в спальных районах, до $150-200/сутки в объектах бизнес-класса в центре города. Средняя же цена по Петербургу - $50-60/сутки. Причем в летний период тарифы могут повышаться как минимум на 50%.

Однако, несмотря на то, что большинство мини-отелей придерживаются гибкой ценовой политики, зависящей от сезонного фактора, ряд малых гостиниц высокого класса вообще не снижают цены в низкий сезон, поскольку не испытывают проблем с заполняемостью. На этом фоне рынок малых гостиниц еще долго будет оставаться привлекательным для частных инвесторов сектором размещения собственного капитала.

________________________________________________________________________________________

Действующие в Санкт-Петербурге сетевые мини-отели*